Đức Lê AS
Xe hơi
BÀI 11: DỰ ÁN CHUNG CƯ - BỐ TRÍ MẶT BẰNG ĐIỂN HÌNH.
Sau khi chọn xong cái hình của block thì chúng ta tính đến cái việc bố trí trong cái hình đó các hình nhỏ hơn, đó chính là căn hộ.
Có bác bảo "Ai cấm CĐT xây nhiều block...", đúng là trí tưởng tượng thì không ai cấm, nhưng mà để trí tưởng tượng bay xa mà có đường về thì phải có cái dây cột lại. Như còn diều ấy, bay lên thì phải có dây cột, đứt dây là đứt bóng.
Nói dài dòng như thế thôi chứ tóm gọn lại là "Ai cũng có thể làm đẹp, làm tốt, nhưng tiền ít mà làm đẹp làm tốt thì mới khó".
Và vì cái vòng kim cô "hiệu quả", nên buộc phải đánh đổi. Là người kinh doanh, tâm niệm luôn là tối đa hóa lợi nhuận, mà tối đa lợi nhuận thì chỉ có tăng thu, giảm chi, hoặc cả 2.
Quay về vấn đề chính, trong 1 block căn hộ thì buộc phải có những thứ như này:
Thế thì đến bây giờ mới phải ngồi nghĩ nè. Và ở đời, cái gì càng lợi cho người bán thì càng thiệt cho người mua và ngược lại. Nên nhìn chung là phải làm sao dung hòa tốt nhất có thể. Vậy thử điểm qua vài nội dung:
Hàng cao cấp hay hàng chợ không phải vấn đề, vì người nghèo thì chả thể mua hàng hiệu được, và người giàu thì không cần hàng chợ, tiền nào của nấy thôi.
Vấn đề chỉ xảy ra khi mà thiết kế thì hàng chợ mà gắn nhãn là hàng cao cấp, chỉ thế thôi. Cái này đâm ra làm cho người tiêu dùng lầm tưởng về cái gọi là "cao cấp", và đôi khi họ dựa vào cái dở của "hàng chợ" để đánh giá luôn hàng cao cấp thực sự. Và đôi khi khách hàng phải mua hàng chợ với giá của hàng hiệu.
Mà nhìn chung ở Sài Gòn thì cái thiết kế đang được phân như sau:
Sau khi chọn xong cái hình của block thì chúng ta tính đến cái việc bố trí trong cái hình đó các hình nhỏ hơn, đó chính là căn hộ.
Có bác bảo "Ai cấm CĐT xây nhiều block...", đúng là trí tưởng tượng thì không ai cấm, nhưng mà để trí tưởng tượng bay xa mà có đường về thì phải có cái dây cột lại. Như còn diều ấy, bay lên thì phải có dây cột, đứt dây là đứt bóng.
Nói dài dòng như thế thôi chứ tóm gọn lại là "Ai cũng có thể làm đẹp, làm tốt, nhưng tiền ít mà làm đẹp làm tốt thì mới khó".
Và vì cái vòng kim cô "hiệu quả", nên buộc phải đánh đổi. Là người kinh doanh, tâm niệm luôn là tối đa hóa lợi nhuận, mà tối đa lợi nhuận thì chỉ có tăng thu, giảm chi, hoặc cả 2.
Quay về vấn đề chính, trong 1 block căn hộ thì buộc phải có những thứ như này:
- Lõi thang: Gồm thang máy, thang bộ (thoát hiểm).
- Lõi kỹ thuật: Ô để bỏ dây điện, nước, rác.
- Hành lang: Gọi là đường dẫn đến căn hộ.
- Và mấy thứ lặt vặt khác.
Thế thì đến bây giờ mới phải ngồi nghĩ nè. Và ở đời, cái gì càng lợi cho người bán thì càng thiệt cho người mua và ngược lại. Nên nhìn chung là phải làm sao dung hòa tốt nhất có thể. Vậy thử điểm qua vài nội dung:
- Thang bộ, Gen kỹ thuật là những diện tích "cố định" cho block, nghĩa là thang rộng nhiêu, dài nhiêu, gen kỹ thuật rộng nhiêu, dài nhiều là gần như fix.
- Thang máy thì càng nhiều thang thì càng tốn diện tích. Bởi thế nên CĐT không phải sợ tốn tiền mua thang, mà sợ tốn chỗ để thang hơn.
- Hành lang: Như con đường ấy, rộng, dài thì tốn diện tích.
- Làm cho cái block to ra, cũng diện tích thang bộ, gen kỹ thuật như thế, mà block to ra thì không phải làm thêm thang mà bán được nhiều hơn.
- Thang máy: Đủ xài thôi, thiếu chút cũng được, nhiều thang chi cho tốn chỗ.
- Hành lang: Nhỏ, ngắn thôi, muốn hành lang ngắn thì cái block phải dày (hành lang thường đi theo chiều dài của block hình chữ nhật), nên block càng dày thì hành lang càng ngắn (nếu cùng diện tích block).
- Block to thì nhiều căn/sàn.
- Thang máy ít thì kẹt thang.
- Block dày thì căn hộ ra 3 lớp.
Hàng cao cấp hay hàng chợ không phải vấn đề, vì người nghèo thì chả thể mua hàng hiệu được, và người giàu thì không cần hàng chợ, tiền nào của nấy thôi.
Vấn đề chỉ xảy ra khi mà thiết kế thì hàng chợ mà gắn nhãn là hàng cao cấp, chỉ thế thôi. Cái này đâm ra làm cho người tiêu dùng lầm tưởng về cái gọi là "cao cấp", và đôi khi họ dựa vào cái dở của "hàng chợ" để đánh giá luôn hàng cao cấp thực sự. Và đôi khi khách hàng phải mua hàng chợ với giá của hàng hiệu.
Mà nhìn chung ở Sài Gòn thì cái thiết kế đang được phân như sau:
- 2 căn/sàn: Dự án nào đó bên Q7 quên mất rồi, 1 sàn chỉ có 2 căn, căn nào cũng căn góc.
- 4 căn/sàn: Sunrise city của Nova đợt đầu là dạng này. LM81 khúc trên cũng có 4 căn thôi, nên cũng được coi là căn góc 100%.
- 6 - 8 căn/sàn: Empire đợt đầu là 8 căn, còn mấy đợt sau không biết vì chưa coi thiết kế.
- 9 - 13 căn/sàn: Nhiều dự án được coi là cao cấp với giá bán cao cấp nốt có dạng này.
- 14 - 20 căn/sàn: Dự án cấp trung thì dạng này nhiều, tiền ít thì không thể hít đồ thơm rồi.
- Trên 20 căn/sàn: Nhìn vô cái hoa mắt luôn. Nói chung loại này mà vẫn quảng cáo căn hộ cao cấp thì cũng hơi căng (ý kiến cá nhân vậy thôi). Căn hộ cứ như cá mắm xếp lớp vậy. Rắc tí muối là ăn ngon luôn.
- Dạng siêu cấp: Có những mặt bằng mà mỗi đếm số căn hộ / sàn thôi còn khác nhau cho mỗi lần đếm, đếm đi đếm lại còn chưa tin lắm mình đếm chính xác. Loại này thì CĐT đã quá tận dụng mất rồi.
