Chia sẻ thông tin bất động sản

[fsipraha]

Cám ơn cụ chủ đã chia sẽ kiến thức quý!!! Rất trân trọng cụ chủ thớt.

 

[tải đường dài]

Cảm ơn cụ đã chia sẻ. Note lại để nghiên cứu vấn đề này.

 

[Đức Lê AS]

Cám ơn cụ chủ đã chia sẽ kiến thức quý!!! Rất trân trọng cụ chủ thớt.

Cảm ơn cụ đã chia sẻ. Note lại để nghiên cứu vấn đề này.

Thanks hai cụ!!!

 

[Thatnghiepemc]

Cảm ơn cụ đã chia sẻ. Em đánh dấu để đọc dần mở mang đầu óc vì không phải dân trong nghề.

 

[LeGrandJardinSaiDong]

Thanks bác, tôi cũng có blog cá nhân và đủ các kiểu facebook group fanpage v.v nói về mấy thứ tôi biết và những quan điểm của tôi trong ngành. Bác có quan tâm thì kết nối với tôi để mình cùng bàn luận thêm nhé. Hy vọng có thể nghe được ý kiến của bác.

Bác cho em xin thông tin trang web để em vào học thêm kiến thức ạ, thanks bác

 

[Đức Lê AS]

Bác cho em xin thông tin trang web để em vào học thêm kiến thức ạ, thanks bác

leminhduc.vn cụ! Group facebook:https://www.facebook.com/groups/351433785635066/
Thanks cụ có ý định ủng hộ, vào bàn luận cùng tôi cho vui nhé!

 

[Đức Lê AS]

BÀI 4: DỰ ÁN CHUNG CƯ - PHÁP LÝ DỰ ÁN (P2).

Để biết quy trình về pháp lý Dự án thì tốt nhất đi theo chiều ngược, đừng đi chiều xuôi.

HĐMB thì chúng ta cần cái gọi là Văn bản cho phép bán nhà hình thành trong tương lai. Và cầm cái này đọc thì thấy tất cả các văn bản pháp lý trước đó cần.

Dưới hình là cái văn bản của Safira Khang Điền, thì đọc thấy văn bản nào thì liệt kê ra, CĐT không cấp cái nào thì hỏi, đại khái trong mỗi văn bản như thế sẽ liệt kê tất cả các văn bản trước đó. Đọc tầm chục cái Dự án là nắm liền, nên không cần phải chỉ.

Chỉ cần siêng đọc là ok.

Đọc không hiểu thì mr Đức chỉ cho

 

[Đức Lê AS]

BÀI 5: DỰ ÁN CHUNG CƯ - PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ.
Thật ra cái thiết kế là cái quan trọng nhất của Dự án chung cư, đáng lý phải viết trước, nhưng lỡ rồi viết sau vậy
Câu hỏi đặt ra là tại sao cái này quan trọng. Nó đơn giản lắm, vì nó là sản phẩm. Như ban đi mua miếng đất ấy, bạn phải thích miếng đất rồi thì mới hỏi pháp lý, chứ không thích thì hỏi pháp lý làm gì? Đúng không?
Mr Đức nhấn mạnh cái này bởi vì:

• Nếu bạn nhận được một cái mẩu tin đăng kiểu như "Bán đất 1ha đất rẫy ở Daknong giá 1 tỷ", mấy ai sẽ đi hỏi pháp lý? Khi chúng ta không quan tâm đến cái sản phẩm đó thì chúng ta đi hỏi pháp lý làm gì?
• Nếu chúng ta hỏi đến pháp lý, nghĩa là chúng ta có sự quan tâm, và từ đó mới muốn tìm hiểu sâu.
• Dự án chung cư, người ta bán cho bạn cái Sàn sử dụng (NSA), và chính xác là bán Không gian sống, nhưng đa số chúng ta chỉ dựa theo vị trí mà chọn thì chưa thực sự đúng. Hãy đi vào trong, xem chúng ta sẽ mua cái gì, sản phẩm gì, sau đó mới quyết định quan tâm hay không. Quan tâm rồi thì hãy nói đến pháp lý và những thứ liên quan khác.

Như mr Đức mà đi coi chung cư, thì mr Đức coi thiết kế trước, xấu quá bỏ qua, không cần quan tâm những thứ khác. Đơn giản chỉ vậy.
Vậy nên để xem Dự án chung cư, tốt nhất là chúng ta phải xem phương án thiết kế, dù rằng nó chưa có sản phẩm thật thì cũng xem được các thông số thiết kế nó như thế nào để còn hình dung.
Và liên quan đến thiết kế là một câu chuyện dài, có thể phải làm mấy bài. Nên cái này chỉ để nhá nhá hàng chơi vậy thôi.

 

[gacan]

Thanks cụ, cụ hay cụ nào khác có thắc mắc gì cứ hỏi tôi sẽ trả lời trong khả năng, cũng để có ý tưởng viết bài luôn.

Thanks cụ đã chia sẻ thông tin bổ ích. Cụ có thể giải thích cho ae hiểu các quy trình của 1 khu đất đủ đk đấu giá k ạ? Ví dụ lấy cụ thể quy mô 8ha ở thị trấn bất kỳ chẳng hạn, khu đất này cứ tạm cho là có chủ trương đất ở đi!

 

[Tâm Sinh Phúc]

E cám ơn cụ! Nhiều thông tin bổ ích quá!

 

[Đức Lê AS]

Thanks cụ đã chia sẻ thông tin bổ ích. Cụ có thể giải thích cho ae hiểu các quy trình của 1 khu đất đủ đk đấu giá k ạ? Ví dụ lấy cụ thể quy mô 8ha ở thị trấn bất kỳ chẳng hạn, khu đất này cứ tạm cho là có chủ trương đất ở đi!

Cái này tôi ko theo dõi kỹ, nhưng về đấu giá, thì đất đó phải thuộc sở hữu nhà nước thì mới đấu giá dc. Chứ thuộc tư nhân thì ko. Còn thuộc sở hữu nhà nước, thì giấy tờ ko quan trọng bằng việc đinh giá để đấu giá.

Nó giống như cụ mang cái gì trong nhà ra cụ bán ấy, mà nhà cụ có nhiều anh em, vì nhà cụ có thể biến cục đất đó thành đúng như cái em đưa ra bán, do đó pháp lý ko phải vấn đề, vấn đề chỉ là rao cái giá nào cho nó hợp cmnl

Cụ mà đưa ra rao ko đúng quy trình, bữa sau anh em của cụ đâm thọt, hỏi cụ sao mày bán rẻ vậy là ghế cụ bay.

Thế nên muốn đưa ra cái giá nó phải có quy trình, thời điểm càng nhạy cảm, thì càng ko tốt để đưa ra giá, thế thôi. Còn khi có giá rồi thì cái đất đó miễn là của nhà nuoc thôi còn lại mọi thủ tục thì 1 phút 30 giây

 

[daiduong86]

Thanks bác, tôi cũng có blog cá nhân và đủ các kiểu facebook group fanpage v.v nói về mấy thứ tôi biết và những quan điểm của tôi trong ngành. Bác có quan tâm thì kết nối với tôi để mình cùng bàn luận thêm nhé. Hy vọng có thể nghe được ý kiến của bác.

Cám ơn anh đã tổng hợp. Có nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp họ cũng biết về dự án và pháp lí nhưng chẳng ai trình bày và tổng hợp chi tiết, dễ hiểu được như anh. Mấy cái chỉ số NFA hay Far đúng là e chịu. E cũng theo dõi page của anh. Đọc nhiều cũng thấy hay phết. Ko biết a cũng trên diễn đàn này. Anh ở sg đúng ko anh. Thích tìm hiểu và tổng hộ dữ liệu nhỉ.

 

[minhoa95]

Cảm ơn cụ nhiều ạ, thông tin bổ ích chi tiết và bài bản quá ạ

 

[Đức Lê AS]

Cám ơn anh đã tổng hợp. Có nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp họ cũng biết về dự án và pháp lí nhưng chẳng ai trình bày và tổng hợp chi tiết, dễ hiểu được như anh. Mấy cái chỉ số NFA hay Far đúng là e chịu. E cũng theo dõi page của anh. Đọc nhiều cũng thấy hay phết. Ko biết a cũng trên diễn đàn này. Anh ở sg đúng ko anh. Thích tìm hiểu và tổng hộ dữ liệu nhỉ.

Tôi ở Sài Gòn, cảm ơn bạn đã ủng hộ tôi nhé!!!

 

[Đức Lê AS]

Cảm ơn cụ nhiều ạ, thông tin bổ ích chi tiết và bài bản quá ạ

Thanks mợ, nếu thích có thể theo dõi tôi trên đây hoặc các kênh khác nhé!!!

 

[Đức Lê AS]

Cảm ơn cụ, nhờ cụ em mới biết là đất ở căn hộ chung cư sở hữu chung.

Cảm ơn cụ đã ủng hộ!!!

 

[Đức Lê AS]

BÀI 6: DỰ ÁN CHUNG CƯ - CÁC LOẠI THIẾT KẾ TỔNG THỂ.

Đây là chuỗi bài đầu tiên nói về thiết kế. Hãy tưởng tượng rằng bác là Kiến trúc sư trưởng của một công ty CĐT, và sau khi bác có các thông số cơ bản của khu đất như là Diện tích, FAR, tầng cao, mật độ, dân số. Giờ thì đến lượt làm cái chung cư như nào.
Đầu tiên thì phải xét coi nên "chơi" kiểu tổng thể nào. Theo kinh nghiệm thì mr Đức có thống kê ra một số loại như sau.

• Kiểu hướng nội: Kiểu này hiểu nôm na là người ngoài nhìn vào khó tiếp cận, căn hộ chung cư nhìn chung là có thể được có hàng rào bao quanh, thiết kế kiểu này là dạng hạn chế người ngoài nên nhìn chung không có shophouse bên dưới. Người ngoài nhìn vào cái là muốn đứng ở ngoài xem chứ không dám đi vô.
• Kiểu hướng ngoại: Mở rộng ra để đón khách vãng lai, là shop nhiều, là có tụ điểm ăn chơi để cho người ngoài lui tới, là nhìn thấy có sự xô bồ nhưng mà vui.
• Kiểu thẳng đuột từ trên xuống dưới: Nhìn chung là hình thù là thẳng, tháp nào ra tháp đó, loại này mà kết hợp với cái hướng ngoại ở trên thì hơi căng, nhưng kết hợp với hướng nội thì ổn, và loại này thì tiện ích thường nằm tầng trệt.
• Kiểu có khối đế: Khối đế to, xong rồi bên trên có khối tháp nhỏ hơn, khối đế có thể là 1 khối liền nhau. Dạng này các CĐT thường dùng nếu mà có làm dạng hướng ngoại, thế thì lúc này phân ra 2 tầng, tiện ích cho dân cư sẻ nằm phía trên khối đế, còn khối đế thì đón người ngoài. Đại khái là ăn chơi thì xuống đất, còn riêng tư thì lưng chừng trời. Một thời các CĐT thích kiểu này vì kiểu này mới làm được cái gọi là "Hồ bơi chân mây".

Đại khái loại này kiểu như xe tay ga với xe côn ấy, muốn kiểu gì thì mua kiểu đó, chứ một số bác ham dzui mà mua phải cái chung cư hướng nội thì cũng buồn, còn thích yên tĩnh mà xuống đất lúc nào cũng xô bồ thì cũng chán. Loại có khối đế là 1 cách để dung hòa, tuy nhiên thì nó chỉ giải quyết được 1 phần vì dù sao thì khi đi ra khỏi tòa nhà cũng phải xuống đất.
Thích gì chiều đó. Thế nên đầu tiên phải xác định mình thích cái gì, xong coi cái chung cư nào phù hợp nhé!

 

[Hà Hoàng Anh]

Cám ơn cụ, thông tin rất bổ ích, kính mời cụ 1 ly

 

[Đức Lê AS]

Cám ơn cụ, thông tin rất bổ ích, kính mời cụ 1 ly

thanks Bác đã ủng hộ!!!

 

[Đức Lê AS]

BÀI 10: DỰ ÁN CHUNG CƯ - HÌNH THÁI BLOCK CĂN HỘ.

Khúc này thì coi như xong phần hướng nội, hướng ngoại, có khối đế hay không nhé! Tập trung đến cái tháp thôi. Và xem hình thể của cái tháp người ta thiết kế như nào.
Cũng theo kinh nghiệm thì có một số hình thù như sau:

• Hình chữ nhật: Tháp hình chữ nhật là hay thấy nhất. Nếu xem Dự án chung cư mà có cái tháp hình chữ nhật mà lại "Dày" (chiều rộng hơi bự) là coi như tiêu, bên trong thiết kế cực xấu. Loại này có 4 căn góc mỗi tầng. Loại này thường bố trí lõi thang ở giữa, 2 bên đối xứng.
• Hình vuông: Thường thì CĐT nào làm sang mới dám thiết kế tòa hình vuông. vì lúc này lõi thang nằm ngay ở giữa tòa, căn hộ nằm bố trí xung quanh. Thường loại này sẽ có khoảng 8 căn hộ / sàn (số đẹp), và có 4 căn góc nên đạt tiêu chí 50% căn góc là tỉ lệ cao. Tuy nhiên một số CĐT cũng thiết kế tòa nhà vuông nhưng mà chỉ dạng học đòi làm sang, bố trí tầm 16 căn / tầng thì giống cá mắm xếp lớp. Thế nên đã sang, hình vuông thì phải nhỏ (cạnh nhỏ), cạnh to là tiêu.
• Hình chữ L, chữ V, Z, U: Mấy loại này thì giống như hình chữ nhật giép lại thôi, nhằm tăng số lượng căn góc trên sàn, mà mấy loại này thường tạo ra 1 lượng căn hộ lớn / sàn. Tuy nhiên loại này thì lại có nhiều lõi thang nên đôi khi gọi là 2-3 block cũng được, mà gọi 1block cũng được, vì thế nên mới có cái gọi là Block A1, A2, rồi thì B1, B2...
• Hình tròn: Cái loại này thì dạng hơi đặc thù, vì block hình tròn nhìn khá đẹp, khá lạ, nhưng chưa chắc tiện. Tuy nhiên sẽ đáp ứng được cho các khách hàng thích lạ. City Garden là hình tròn đó.
• Hình lục giác: Cũng như hình vuông nhưng mà có nhiều cạnh hơn để có nhiều căn góc hơn, đó là biến tướng so với hình vuông, nó giống như chữ L là biến tướng của Chữ nhật vậy.
• Hình thù kỳ quái: Đại khái là nó có cái hình gì đó đặc biệt lắm, cứ gọi là phải dùng tính phân mới tính được diện tích. Loại này khó xây dựng vãi nồi ra được, và đương nhiên vật liệu hoàn thiện cũng khó, vì đôi khi mấy cái đó phải được đặt làm riêng. Kenton Node là 1 dạng như này, mà hình như đến nay vẫn chưa chịu "phất".

Không nhớ còn loại nào nữa không nhỉ?