Chia sẻ thông tin bất động sản

[Đức Lê AS]

MUA CHUNG CƯ CHÚNG TA ĐANG TRẢ TIỀN CHO CÁI GÌ?

Thứ dùng để nhân với đơn giá ra tiền là diện tích Sàn sử dụng (hay gọi là NSA hoặc NFA). Mà diện tích này thường các Chủ đầu tư tính theo Diện tích tim tường, trong khi trong GCN sau này được cấp thì tính theo Diện tích thông thủy, Diện tích tim tường lớn hơn Diện tích thông thủy tầm 5-7%.

Để có được cái NSA này, thì phải đi một chuỗi như sau:

Thứ là Đất (đương nhiên, không thể xây nhà trên không trung) và Công trình xây dựng. Điều đáng nói là có cục đất thì xây được nhiều, có cụ đất xây được ít, (có c ục đất không xây được miếng nào). Cái quy định cục đất đó được xây nhiều hay ít là Hệ số sử dụng đất (FAR).

Có FAR, có Đất thì mới ra được GFA (Tổng diện tích sàn xây dựng). Muốn ra được NSA thì phải tùy vào thiết kế cái mặt bằng tầng nó như thế nào nữa. Những thứ không được tính vào NSA, thì gồm có Hành lang, sảnh, thang máy, thang thoát hiểm, Hộp gen kỹ thuật chung....

Thế thì nếu GFA là cố định do bị quy định bởi FAR và Diện tích đất, thì hành lang nhỏ, dài, thang máy ít, nhiều thang / căn hộ thì có phải là cái diện tích dành cho công cộng càng ít, và diện tích bán được (NSA) càng nhiều.

Ngược lại, nếu thang máy nhiều, rộng, hành lang to, ngắn, sảnh bự... thì NSA càng ít phải không? Đó là lý do CĐT không phải không biết thiết kế thoáng đẹp, chỉ có điều thiết kế càng thoáng thì diện tích bán được càng ít.

Túm lại, chúng ta trả tiền cho diện tích NSA, và trong diện tích NSA đó có bao gồm Đất (được phân bổ) và diện tích Xây dựng. Như thế, nếu FAR càng nhỏ, thiết kế càng sang thì cái tỉ lệ đất được chia càng nhiều.

Nói cho dễ hiểu, khu đất 1ha, thiết kế xấu, FAR cao thì xây được 1000 căn, cũng FAR đó nhưng thiết kế đẹp thì được còn 900căn, còn FAR mà thấp, thiết kế sang thì có 500 căn thôi. Giả sử diện tích mỗi căn là như nhau thì trường hợp nào có "Giá trị đất" cao hơn?

Chúng ta trả tiền cho NSA, nhưng lại sử dụng "Không gian sống". Không gian sống được thể hiện đơn giản qua số PN, WC, có những thiết kế 70m2 có 2 PN, nhưng cũng có những thiết kế 60m2 chỉ được 1PN, tương tự, có những thiết kế 80m2 là có 3PN, nhưng có những thiết kế phải hơn 100m2 mới có số PN tương ứng.

Không gian sống, còn được thể hiện qua tiện ích sống, là nhà để xe, là hồ bơi, phòng tập gym, nhà sinh hoạt cộng đồng ...

Chưa hết, cái chúng ta trả còn bao gồm khi giao nhà được đính kèm cái gì, và sẽ phải tốn thêm bao nhiêu tiền để có thể vào ở được. Có những căn hộ giao thô đến cửa, có nơi bàn giao nội thất cơ bản, có những căn hộ bàn giao nội thất tương đối đầy đủ.

Và điều thú vị là "Vị trí" nó lại chỉ liên quan đến mỗi miếng đất. Nhưng chúng ta đang định giá và so sánh Căn hộ chung cư dựa trên Vị trí, trong khi thực tế như mô tả ở trên, Vị trí chỉ chiếm một phần nhỏ nhỏ để định giá một căn chung cư. Và nếu chỉ dựa vào vị trí để quyết định "xuống tiền" mà coi nhẹ phần khác thì chưa chắc đã là một quyết định chính xác.

 

[Đức Lê AS]

BÀI 1: ĐẤT - GIẢI THỬA VÀ QUY HOẠCH.

Đất là cái gốc của Bất động sản. Bất cứ là đất nền, nhà phố, căn hộ ... đều phải xuất phát từ đất mà ra. Thế nên coi Đất như là cái khởi nguyên của Bất Động Sản.

GIẢI THỬA.

Hồi xưa rất là xưa, khi mà đất rộng người thưa, thì ai thích khúc nào dựng nhà khúc đó, nhưng sau này, dân sinh sôi nảy nở thì bắt đầu xác định sở hữu, đầu tiên là phân ranh bằng cái gì đó, rồi đến lúc cấp quyền sở hữu và có sở hữu thì có bản vẽ ranh. Cái bản vẽ đó gọi là Bản đồ giải thửa (hay Bản đồ địa chính).

Thửa đất lúc này được định danh bằng: Số thửa --> Số tờ --> Xã phường --> Quận huyện --> Tỉnh thành.

Và có sở hữu thì thường kèm theo có chuyển nhượng, người ta chuyển nhượng nguyên con, hay cắt ra 1 miếng nhỏ bán, hoặc gộp lại bán ... thế là có vụ Nhập thửa, tách thửa.

QUY HOẠCH.

Rồi quy hoạch ra đời, quy hoạch thì có nhiều loại, nhưng quan trọng nhất là Quy hoạch sử dụng đất và Quy hoạch xây dựng.

Quy hoạch sử dụng đất là xác định Loại đất, hay gọi là Chức năng sử dụng đất, nôm na là trả lời câu hỏi: Đất đó được phép làm gì?

Đất thì có nguồn gốc từ xa xưa, và vì là một nước nông nghiệp nên thường loại đất bình thường sẽ là Đất nông nghiệp. Mà Đất nông nghệp cũng phân chia ra nhiều loại như là Trồng lúa, trồng cây lâu năm, cây hàng năm ... nhưng nói chung là làm nông. Ngoài ra còn có đất rừng, đất mặt nước...

Thế thì có thể hiểu là đất nông nghiệp, đất rừng, hay đất mặt nước thì có nghĩa là chưa có quy hoạch gì hết. Và quy hoạch "đụng" vào là khi chuyển mấy cái loại đất này thành các loại đất khác. Cũng có khối loại đất (mấy chục loại), nhưng mà dân thường thì sẽ quan tâm đến Đất ở, và Đất giao thông, và các loại khác.

Và thường thì chỉ có Đất ở hoặc Đất Thương mại mới được phép xây nhà, và khu 1 khu đất được phép xây nhà thì lại xuất hiện một loại quy hoạch nữa là Quy hoạch xây dựng.

Quy hoạch xây dựng là loại quy hoạch cho phép nhìn thấ chỗ đó được có bao nhiêu dân, công trình cao nhiêu tầng, mật độ xây dựng, Hệ số sử dụng đất, Khoảng lùi xây dựng.

Tỉ lệ quy hoạch như là 1/5000, 1/10000, 1/2000, 1/500 chỉ là thể hiện mức độ chi tiết của quy hoạch thôi, chứ về cơ bản thì quan tầm 02 loại chính ở trên, và lưu ý thêm 02 tỉ lệ là QH 1/2000 và QH 1/500, QH 1/2000 là cái chi tiết nhất của nhà nước, còn QH 1/500 là cái chi tiết nhất của cá nhân. Càng chi tiết thì càng khó điều chỉnh.

GOM LẠI.

Giải thửa thì mang tính sở hữu và cá nhân, hình thù của thửa đất là vô chừng, và vị trí được quản lý bằng Số thửa --> số tờ --> số phường, huyện, tỉnh.

Quy hoạch thì mang tính tổng thể, có quy chuẩn đàng hoàng, và thường tạo ra các ô vuông vức. Và khi có thửa đất rồi, chồng quy hoạch lên thì mới biết được là cái thửa đất đó có phải Đất ở không. Vì bản chất người dân, Đất thổ cư (đất ở) mới là cái đáng nói, còn loại khác đều kém giá trị đi.

Đó là lý do đi mua đất thì phải coi quy hoạch, và đừng có tin mấy lời hứa lên thổ cư, mà phải kiểm tra đàng hoàng.

Bài kế: ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH.

 

[Đức Lê AS]

BÀI 2: ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH.
Như chúng ta biết, quy hoạch có nhiều tỉ lệ và nhiều loại. Và những quy hoạch tỉ lệ lớn thì mang tính chất định hướng là chính chứ không mang nhiều tính chính xác về mặt pháp lý.
Quy hoạch tỉ lệ 1/2000 là quy hoạch mang tính pháp lý và chi tiết nhất của nhà nước. Các doanh nghiệp hoặc người dân khi kiểm tra quy hoạch thì có thể dựa vào cái quy hoạch 1/2000 này.
QH 1/2000 cập nhật định kỳ 5 năm 1 lần, và ngoài ra thì cũng có cập nhật không định kỳ (hay gọi là bất thường). Vì lý do đó, nên nếu muốn biết Quy hoạch nào cập nhật mới nhất thì tốt nhất lên Quân / Huyện hỏi. Và khi mua đất thì buộc phải kiểm tra quy hoạch, vì quy hoạch Loại đất thời điểm làm sổ với quy hoạch hiện tại chưa chắc giống nhau.

VẬY THÌ QUY HOẠCH 1/2000 CẬP NHẬT SO VỚI QUY HOẠCH CŨ SẼ ĐỔI CÁI GÌ, KHÔNG ĐỔI CÁI GÌ?
Đây là một câu hỏi khó, nhưng theo kinh nghiệm cá nhân thì việc đổi quy hoạch nó phụ thuộc vào sự hợp lý, và giải thích được. Có một số thứ có thể tham khảo.

• Đổi chức năng sử dụng đất --> Khó nhất
• Đổi quy hoạch xây dựng --> Khó nhì.
• Khu đang có dân cư --> Ít đổi.
• Khu chưa có dân --> Có thể đổi nhiều hơn.
• Khu có công trình cấp quốc gia, cấp vùng, cấp tỉnh --> Cấp càng cao càng khó đổi.
• Khu công trình cấp Quận, xã, phường --> Ít khó hơn.

Đại khái là đổi mà ảnh hưởng nhiều thì khó, đổi ảnh hưởng ít thì ít khó hơn.

TÓM LẠI: Mua đất thì phải kiểm tra quy hoạch, quy hoạch mới nhất thì lên Quận hỏi, dự báo quy hoạch thì dựa theo cái tình trạng nó sẽ như thế nào.

QUY HOẠCH 1/500.
Cái quy hoạch loại này là do Doanh nghiệp làm, thế nên doanh nghiệp muốn đổi mà không ảnh hưởng đến QH 1/2000 thì dễ, còn ảnh hưởng QH 1/2000 thì lại phải tùy theo việc ảnh hưởng như thế nào.

 

[HaiCeoLand]

4. Không có chuẩn nhất định, nhưng tui tách ra thành các loại dựa vào hình dáng của Chung cư, ví dụ: Hướng nội, Hướng ngoại, có khối đế, không có khối đế. Cụ thể hơn một chút: Hướng nội là dạng chung cư mang tính biệt lập, có hàng rào xung quanh luôn, ta chơi với ta. Hướng ngoại là shophouse bên dưới, theo kiểu kêu mời người ngoài vào chơi, hơi xô bồ tí. Có khối đế thì thường tầng tiện ích ở trên cao, bên dưới là Thương mại, không có khối đế là thẳng đuột từ trên xuống dưới..

5. Tiêu chuẩn thiết kế: Cái cơ bản nhất là Tiêu chuẩn Việt Nam, xong rồi add thêm 1 số tiêu chuẩn nước ngoài thêm như Tiêu chuẩn xanh (LEED), GreenMark, EDGE... nói nôm na là tiêu chuẩn khắt khe vào cao hơn TCVN. Kiểu như tiếp viên hàng không thì đẹp hơn tiếp viên xe đò, vì tiêu chuẩn cho tiếp viên hàng không thì cao hơn tiếp viên xe đò. Đại khái thế, TCVN là tiêu chuẩn thấp nhất vì dưới chuẩn thì không được duyệt rồi.

9. Cái này dài vãi nồi, nó như review xe cộ ấy, phải từ hình dáng cho đến chức năng, thậm chí nội thất, như cái xem ấy, khung cứng thì không đổi dc, màu thì đổi dc, chung cư nó cũng thế, có những thứ xấu từ trong trứng, không thể cải thiện trừ phi đập đi làm lại, có những thứ thì cải thiện được. Phân tích thiết kế là xem ưu điểm nhược điểm, cái nào cải thiện được, cái nào không.

11-12: Nó như là tổng thể và chi tiết: Loại bàn giao nghĩa là tổng thể, là giao thô, giao nội thất cơ bản, hay giao full, còn nội thất bàn giao là chi tiết bàn giao cái gì. Giống như Mua xe có hoặc không có dàn âm thanh (gọi là Loại bàn giao), còn âm thanh gì, công suất như thế nào, hiệu gì ... thì gọi là Nội thất bàn giao.

Thanks cụ

 

[chance2013]

Topic hay quá, mời cụ 1 chén

 

[hoanganhdhyhp]

BÀI 2: ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH.
Như chúng ta biết, quy hoạch có nhiều tỉ lệ và nhiều loại. Và những quy hoạch tỉ lệ lớn thì mang tính chất định hướng là chính chứ không mang nhiều tính chính xác về mặt pháp lý.
Quy hoạch tỉ lệ 1/2000 là quy hoạch mang tính pháp lý và chi tiết nhất của nhà nước. Các doanh nghiệp hoặc người dân khi kiểm tra quy hoạch thì có thể dựa vào cái quy hoạch 1/2000 này.
QH 1/2000 cập nhật định kỳ 5 năm 1 lần, và ngoài ra thì cũng có cập nhật không định kỳ (hay gọi là bất thường). Vì lý do đó, nên nếu muốn biết Quy hoạch nào cập nhật mới nhất thì tốt nhất lên Quân / Huyện hỏi. Và khi mua đất thì buộc phải kiểm tra quy hoạch, vì quy hoạch Loại đất thời điểm làm sổ với quy hoạch hiện tại chưa chắc giống nhau.

VẬY THÌ QUY HOẠCH 1/2000 CẬP NHẬT SO VỚI QUY HOẠCH CŨ SẼ ĐỔI CÁI GÌ, KHÔNG ĐỔI CÁI GÌ?
Đây là một câu hỏi khó, nhưng theo kinh nghiệm cá nhân thì việc đổi quy hoạch nó phụ thuộc vào sự hợp lý, và giải thích được. Có một số thứ có thể tham khảo.

• Đổi chức năng sử dụng đất --> Khó nhất
• Đổi quy hoạch xây dựng --> Khó nhì.
• Khu đang có dân cư --> Ít đổi.
• Khu chưa có dân --> Có thể đổi nhiều hơn.
• Khu có công trình cấp quốc gia, cấp vùng, cấp tỉnh --> Cấp càng cao càng khó đổi.
• Khu công trình cấp Quận, xã, phường --> Ít khó hơn.

Đại khái là đổi mà ảnh hưởng nhiều thì khó, đổi ảnh hưởng ít thì ít khó hơn.

TÓM LẠI: Mua đất thì phải kiểm tra quy hoạch, quy hoạch mới nhất thì lên Quận hỏi, dự báo quy hoạch thì dựa theo cái tình trạng nó sẽ như thế nào.

QUY HOẠCH 1/500.
Cái quy hoạch loại này là do Doanh nghiệp làm, thế nên doanh nghiệp muốn đổi mà không ảnh hưởng đến QH 1/2000 thì dễ, còn ảnh hưởng QH 1/2000 thì lại phải tùy theo việc ảnh hưởng như thế nào.

Đọc bài của cụ em khôn ra thêm tí nữa rồi

 

[Đức Lê AS]

Đọc bài của cụ em khôn ra thêm tí nữa rồi

Thanks bác!

 

[Đức Lê AS]

Topic hay quá, mời cụ 1 chén

Thanks bác!

 

[Đức Lê AS]

BÀI 3: TÁCH THỬA, GỘP THỬA, XIN LÊN THỔ CƯ.

Như trong Bài 1 đã nói, thửa đất là để quản lý, và nó mang tính sở hữu. Khi áp quy hoạch vào thì cho ta biết đất đó được quy hoạch loại đất gì.

Nếu là đất nông nghiệp thì không được phép xây nhà, tuy nhiên vẫn có thể xây nhà tạm (nhà cấp 4) mà không cần xin phép. Vậy nên có nhiều thửa đất là đất nông nghiệp, và vẫn có nhà bình thường.

Còn muốn xây các loại nhà mà phải xin phép xây dựng, thì đất đó phải là đất ở. Muốn lên thổ cư từ đất nông nghiệp thì quy hoạch đó phải là đất ở, và từ đó đóng tiền sử dụng đất rồi lên thổ cư.

Nhà nước cho phép tách thửa hay gộp thửa, với điều kiện là diện tích đủ lớn theo quy định. Mỗi địa phương có quy định về diện tích tách thửa khác nhau. Đáp ứng được thì có thể tách.

Khi tách thửa thì bên Điạ chính sẽ đi đo vẽ lại, và ra cái bản đồ giải thửa mới, bổ sung thêm thửa. Theo tôi biết thì thửa được tách thường lấy số thứ tự khá cao, tầm hơn 200. Thế nên khi gặp phải 1 cái sổ có số thửa cao, nghĩa là cái thửa đó mới được tách.

Lưu ý: Kiến thức này rất quan trọng khi bạn muốn tìm kiếm vị trí thửa đất theo sổ đỏ. Đôi khi bạn không tìm thấy thửa cần tìm, nhưng có thể tra thông qua cái thửa ban đầu khi chưa được tách.

Lưu ý tiếp: Phần tách thửa, gộp thửa, lên thổ cư này là dành cho "Dân thường", còn Doanh nghiệp làm Dự án BĐS thì quy trình khác, không áp dụng được cách này. Có một số công ty mang danh doanh nghiệp nhưng làm theo dạng Dân thường, không đúng theo quy trình của Dự án.

 

[Đức Lê AS]

BÀI 4: DỰ ÁN CHUNG CƯ (PHẦN 1).

Đến phần Dự án, và đầu tiên nói đến Dự án chung cư.
Để hiểu rõ hơn chung cư là gì hay gồm các loại nào, các cụ có thể xem thêm trong blog cá nhân của tôi tại đây: https://leminhduc.vn/index.php/2019/04/11/toa-nha-chung-cu-la-gi-nhung-dieu-can-biet-truoc-khi-mua-chung-cu/
Bài 1 và Bài 2 có đề cập đến Đất và Quy hoạch, đây cũng là 2 thứ dẫn vào cái Dự án này đây (nếu bác nào chưa đọc 2 bài đó thì kéo lên trên đọc nha).
Đầu tiên phải nói đến "Dự án" là gì? Dự án được hiểu là một khu đất được một Doanh nghiệp phát triển và đi theo các quy trình pháp lý của Dự án. Lưu ý rằng quy trình này khác với quy trình của đất dân.
LƯU Ý 02 KHÁI NIỆM DƯỚI ĐÂY:

• Về mặt pháp lý: Một cục đất được phép làm Dự án khi nó có quy hoạch sử dụng đất là Đất ở (Chi tiết là Xây dựng chung cư) và Quy hoạch xây dựng là cao tầng, có dân số, có FAR cao cao, có tầng cao... Như thế, Dự án chung cư là một cục đất do Doanh nghiệp KD BĐS sở hữu và quy hoạch cho phép xây chung cư.
• Về mặt truyền thông: Dự án chung cư là một tòa nhà có thiết kế đẹp, có các thông số như diện tích, số căn, tiện ích, giá bán dự kiến...., thậm chí có nhà mẫu.

Và điều hết sức quan trọng là 02 cái này có giống nhau hay không thì không biết. Sự khác nhau có thể nằm ở những nội dung sau:

• Đất đó không phải là đất xây chung cư --> Nhưng rao bán chung cư.
• Đất đó đang thuộc sở hữu người khác --> Nhưng đã rao bán như là của mình.
• Đất có FAR = x --> Nhưng rao bán FAR = y, và x < y.
• Đất 50 năm --> Nhưng Rao bán lâu dài
• Đất TĐC --> Nhưng Rao bán thương mại.
• ....

Và thường pháp lý bị chậm bởi những sự vênh này, chứ chưa chắc vì thủ tục nhà nước làm khó.
Và muốn nắm pháp lý Dự án, thì trước tiên phải nắm coi có sự "vênh" này hay không? Muốn nắm thì hoặc có văn bản coi, hoặc phải xem "dấu hiệu".

 

[Đức Lê AS]

BÀI 4: DỰ ÁN CHUNG CƯ (PHẦN 2) - CÁC THÔNG SỐ CƠ BẢN CỦA DỰ ÁN.

Thi hoa hậu luôn phải có phần thi áo tắm dù rằng các bạn thí sinh không xuống bể bơi. Ấy là vì chỉ có mặc áo tắm thì mới "phô diễn đầy đủ" vẻ đẹp hình thể, chứ mặc quần áo thì không biết có độn hay không nên khó đoán.
Thông số của một Dự án chung cư theo truyền thông cũng thế, muốn đoán được phải "Lột trần" ra. Và cách để lột trần như sau:
Trong bảng thông tin của Chung cư thường có:

• Diện tích đất.
• Số tháp, số tầng, số căn, Mật độ xây dựng.
• Ngon nữa thì có thiết kế mặt bằng tầng điển hình.
• Ngon tiếp thì có thêm chi tiết thiết kế căn hộ.

Dựa vào các thông số trên, tính ngược lại như sau:

• Tính NSA (Diện tích sàn bán): Thống kê xem 1 tầng điển hình có bao nhiêu căn, tổng diện tích chúng nó là bao nhiêu, nhân với số tầng điển hình thì ta được tổng diện tích bán. Tiện thể nhân luôn đơn giá dự kiến thì có Tổng doanh thu.
• Tính GFA (Tổng diện tích sàn xây dựng): Thường thì NSA = 75-85% GFA tùy vào mức độ thiết kế sang hay không. Càng sang thì tỉ lệ càng nhỏ, càng kém sang thì tỉ lệ càng to. Lưu ý rằng, không phải CĐT không biết thiết kế sang, chỉ là thiết kế càng sang thì càng có ít diện tích để bán.
• Tính FAR: Lấy GFA chia cho Diện tích đất ra FAR.
• Tính CFA: Lấy GFA cộng với diện tích hầm, diện tích hầm thường chiếm 90% diện tích đất, 2 hầm thi nhân 2 lần lên. Tiện thể nhân đơn giá xây dựng thì ra CP xây dựng.

FAR là thông số quan trọng nhất, và tại sao phải tính, bởi nó có thể ảnh hưởng đến cái nhanh chậm của thủ tục pháp lý. Dự án vùng ven, FAR = 5 - 6 lần là được, và thường sẽ có thêm 1 lần nữa cho phần thương mại. Tổng cộng là 6-7 lần.
FAR càng cao thì càng ngợp thôi chứ không gì hết á. Các bác nhìn xong cái này, và lỡ có thấy được cái phê duyệt QH1/500 mà thấy FAR nó có khác nhiều là có chuyện à. ^^

 

[maidung882005]

Cảm ơn bài viết của cụ

 

[Đức Lê AS]

Cảm ơn bài viết của cụ

Thanks cụ, cụ hay cụ nào khác có thắc mắc gì cứ hỏi tôi sẽ trả lời trong khả năng, cũng để có ý tưởng viết bài luôn.

 

[Đức Lê AS]

BÀI 4: DỰ ÁN CHUNG CƯ (PHẦN 3) - PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ.

Thật ra cái thiết kế là cái quan trọng nhất của Dự án chung cư, đáng lý phải viết trước, nhưng lỡ rồi viết sau vậy
Câu hỏi đặt ra là tại sao cái này quan trọng. Nó đơn giản lắm, vì nó là sản phẩm. Như các bác đi mua miếng đất ấy, bác phải thích miếng đất rồi thì mới hỏi pháp lý, chứ không thích thì hỏi pháp lý làm gì? Đúng không?
Tôi nhấn mạnh cái này bởi vì:

• Nếu các bác nhận được một cái mẩu tin đăng kiểu như "Bán đất 1ha đất rẫy ở Daknong giá 1 tỷ", mấy ai sẽ đi hỏi pháp lý? Khi chúng ta không quan tâm đến cái sản phẩm đó thì chúng ta đi hỏi pháp lý làm gì?
• Nếu chúng ta hỏi đến pháp lý, nghĩa là chúng ta có sự quan tâm, và từ đó mới muốn tìm hiểu sâu.
• Dự án chung cư, người ta bán cho bác cái Sàn sử dụng (NSA), và chính xác là bán Không gian sống, nhưng đa số chúng ta chỉ dựa theo vị trí mà chọn thì chưa thực sự đúng. Hãy đi vào trong, xem chúng ta sẽ mua cái gì, sản phẩm gì, sau đó mới quyết định quan tâm hay không. Quan tâm rồi thì hãy nói đến pháp lý và những thứ liên quan khác.

Như tôi mà đi coi chung cư, thì tôi coi thiết kế trước, xấu quá bỏ qua, không cần quan tâm những thứ khác. Đơn giản chỉ vậy.
Vậy nên để xem Dự án chung cư, tốt nhất là chúng ta phải xem phương án thiết kế, dù rằng nó chưa có sản phẩm thật thì cũng xem được các thông số thiết kế nó như thế nào để còn hình dung.
Và liên quan đến thiết kế là một câu chuyện dài, có thể phải làm mấy bài. Nên cái này chỉ để nhá nhá hàng chơi vậy thôi.

 

[anhtu2006]

Tâm phục khẩu phục cụ chủ , kiến thức mảng này sâu rộng quá, không biết cụ chủ công tác ở đâu nhỉ ?

 

[zonda82]

Em muốn tham gia bán món này cccm tư vấn giúp.

 

[Đức Lê AS]

Tâm phục khẩu phục cụ chủ , kiến thức mảng này sâu rộng quá, không biết cụ chủ công tác ở đâu nhỉ ?

Hiện tôi đang làm mảng đầu tư bên Phúc Khang, chi tiết bản thân trên facebook cụ nhé )
https://www.facebook.com/lmduc13

 

[Đức Lê AS]

BÀI 4: DỰ ÁN CHUNG CƯ (PHẦN 4) - SƠ BỘ PHÁP LÝ DỰ ÁN (P1)

Cái này có lẽ nhiều bác mong chờ nhất nè, nhưng mà tôi viết vào phần 4 bởi vì phải nắm sơ các phần kia thì nói phần này mới dễ hiểu xí.

Quy trình pháp lý Dự án thì nói nhiều rồi, nhưng vấn đề là biết quy trình nhưng vẫn không nắm được pháp lý thì lý do tại sao? Đó là vì còn thiếu một chút kiến thức nó không hẳn là pháp lý nhưng lại ảnh hưởng đến pháp lý.

Phần 2 tôi có nói đến thông số của Dự án, nó có liên quan đến pháp lý bởi vì làm Dự án thì phải liên quan đến Kinh tế, mà thông tin Dự án chính là liên quan đến lợi nhuận của Dự án.

Quá trình pháp lý là quá trình "Hợp thức hóa", bởi thế nên các CĐT nước ngoài sợ pháp lý bởi họ không giỏi trong việc này, còn nếu cái gì cũng theo quy trình đúng chuẩn thì xin lỗi, về quy trình Việt Nam không có cửa với nước ngoài.

Và như đã nói, cái gì cũng quay về Tiền, có cục đất đó ai cũng thấy, tại sao đến lúc này nó mới được triển khai dù rằng chưa hẳn lúc này thị trường tốt nhất? Đó là một câu hỏi cần được trả lời thấu đáo.

Ở Việt Nam, khi đầu tư Chung cư, các Chủ đầu tư phải chạy đua về dòng tiền, vì lãi suất của Việt Nam rất cao, do đó mục tiêu là thu tiền về càng nhanh càng tốt, thế nên các Dự án thượng thịt là lóc trước, xương để gặm sau, kiểu như thịt thì ăn ngay, còn xương thì chờ từ từ hầm rồi tính tiếp.

Và thường sau một thời gian rầm rộ, thì những cái còn lại toàn là xương. Xương thì phải chờ hầm từ từ, việc hầm xương bao gồm.

Chúng ta biết 05 năm đổi quy hoạch 1/2000 1 lần, và có đổi không định kỳ. Biết đâu sau 5 năm tự nhiên được đổi quy hoạch.

Rồi thì dân cư mỗi ngày 1 tăng, năm nay có thể chưa có dân nhưng năm sau có dân số, mà có dân số thì có FAR.

Nhưng ở đời, đâu cái gì được mà không mất, cái được có thể là được điều chỉnh một số thứ có lợi, và đi kèm theo đó là cam kết, cam kết có thể là làm một cái gì đó, hoặc dành quỹ nhà ở TĐC, NOXH, hoặc đóng thêm tiền SDĐ.

Vì khi đổi những thứ như vậy thì đương nhiên giá trị khu đất tăng lên, nhà nước và những người làm chuyên môn chắc chắn biết, và chắc chắn không có chuyện nhà nước không có gì ở đây, cái quan trọng là tính như thế nào, đôi khi tính thêm cái này cũng mất khối thời gian.

Trên đây là một số ví dụ (có thể không phải hoàn toàn), nhưng là những thứ khiến cho quá trình pháp lý không đi đúng theo quy trình, bởi pháp lý tuy có quy trình nhưng lại đặc thù cho từng Dự án, từng Chủ đầu tư.

 

[LeGrandJardinSaiDong]

Bác nghiên cứu sâu về lĩnh vực này thế, em bán hàng mà nghe bác phân tích, thấy cũng nể.

 

[Đức Lê AS]

Bác nghiên cứu sâu về lĩnh vực này thế, em bán hàng mà nghe bác phân tích, thấy cũng nể.

Thanks bác, tôi cũng có blog cá nhân và đủ các kiểu facebook group fanpage v.v nói về mấy thứ tôi biết và những quan điểm của tôi trong ngành. Bác có quan tâm thì kết nối với tôi để mình cùng bàn luận thêm nhé. Hy vọng có thể nghe được ý kiến của bác.