[Funland] Chung cư tăng giá kinh quá các bác 😅

[BloodOwl87]

Vì là hình tròn nên diện tích trong vđ 3.5 gấp đôi vđ 3 đấy cụ, tức là lấp đầy dân 3.5 thì dân HN phải tăng gấp 2.

Cắm chung cư thôi, mà còn liên quan đến quy hoạch phụ thuộc mật độ dân.
Chứ lk bt ven như Nam Cường dương nội còn lâu mới lấp đầy. Giá cao quá.

 

[HuongCrv]

Mọi việc cụ nói đều đúng. Nhưng cụ chưa hiểu hết ý nhà em. Thực tế là khi bảng giá đất mới - tiệm cận với giá thị trường được nhà nước công bố thì cũng chính căn cứ để tính giá trị hàng tồn kho ,quỹ đất sạch của các nhà đầu tư, đầu cơ ...và giá trị tài sản của họ sẽ tăng khủng khiếp . Và môgj lần nữa họ gián tiếp được nhà nước cho , tặng...cho một nguồn lực vật chất khổngr lồ và bên cạch đó sẽ triệt tiêu các đối thủ nhỏ lẻ sinh sau chưa kịp gom quỹ đất . Đó là một phần của bàn chất của luật đất đai lần này

Cái này thì sẽ nhiều người hiểu như cụ.
Tức là các ông lớn đi mua gom quỹ đất để sau này làm dự án bđs. Điều này hiện tại không thực hiện được, vì luật đất đai mới, luật số 03/2023 cũng có nêu là nếu chủ đầu tư sở hữu đất thì sẽ được thực hiện đề xuất dự án và chỉ định nhà đâu tư, tuy nhiên phải là đất ở (tức là đất đã chuyển đổi rồi) và đúng quy hoạch là đất ở. Chứ nếu là đất khác thì không làm được (hiện tại đang xây dựng nghị quyết đặc thù về vấn đề này).
Tuy nhiên dù có nghị quyết đặc thù thì câu chuyện mấu chốt ở đây là gì? Để hiểu cái này thì cần phải làm rõ, cấu thành để xác định chi phí giá vốn để được giao đất, cụ thể:
+ Chi phí giải phóng mặt bằng (theo cơ chế thảo thuận);
+ Chi phí về thuế sử dụng đất ràng buộc khi nhà đầu tư để thực hiện dự án sử dụng đất (kể cả dự án chỉ định nhà đầu tư với trường hợp là họ sở hữu đất đó, nó là chi phí m3+ khung giá đất theo quy định hiện tại).
Đối với Chủ đầu tư nếu họ mua đất thì bản chất ở đây là họ k fai chi phí GPMB (nhưng thực tế họ mua của người dân theo giá thị trường với chi phí k hề rẻ). Đối với chi phí thuế họ vẫn bị tính như các dự án thông thường (và chi phí này mới quyết định việc cấu thành giá vốn sản phẩm bđs).
Như vậy bản chất ở đây k có lợi gì cụ ạ?

 

[Politeboy]

Mọi việc cụ nói đều đúng. Nhưng cụ chưa hiểu hết ý nhà em. Thực tế là khi bảng giá đất mới - tiệm cận với giá thị trường được nhà nước công bố thì cũng chính căn cứ để tính giá trị hàng tồn kho ,quỹ đất sạch của các nhà đầu tư, đầu cơ ...và giá trị tài sản của họ sẽ tăng khủng khiếp . Và môgj lần nữa họ gián tiếp được nhà nước cho , tặng...cho một nguồn lực vật chất khổngr lồ và bên cạch đó sẽ triệt tiêu các đối thủ nhỏ lẻ sinh sau chưa kịp gom quỹ đất . Đó là một phần của bàn chất của luật đất đai lần này

Cụ nghĩ một chiều về giá đất tăng rồi
Khi bảng giá đất tăng, các chủ đầu tư om đất cũ tăng vọt tài sản
NHƯNG, do không ai mua lại, hoặc có làm ra sản phẩm thì dân cũng không đủ tiền mua, nên lại quây tôn tiếp để đó, đóng thuế cao gấp mấy lần theo mức giá đất mới.
VÀ lúc này theo luật mới nhà nước sẽ thu hồi dự án chậm triển khai quá 24 tháng
CỤ CÓ NGHĨ GIÁ ĐẤT SẼ PHẢI GIẢM XUỐNG KHÔNG?

 

[tung1311 .]

Đúng, nhưng căn bản được cái nọ, mất cái kia, chỉ là cái nào mình ưu tiên hơn thôi cụ. Giờ vợ mình chạy 5p đến cơ quan, chiều về 5-10p về đến nhà nó vẫn tiện hơn 30p-1h-2h về đến nhà chứ, mà cái việc này nó xảy ra hàng ngày, hàng giờ, các hoạt động khác như cụ nói về chất lượng cuộc sống thì hỏi tần suất sử dụng nó là như thế nào? khéo tính bằng tuần bằng tháng.

Vấn đề là tùy mỗi gia đình, khi hình thành đa cực và đô thị hoá mạnh thì việc làm nó ở nhiều nơi, ko hẳn cứ phải tập trung ở lõi.

Ví dụ các chi nhánh cung cấp dịch vụ, thực phẩm, banking, sức khoẻ, văn phòng giao dịch, bán lẻ.....cũng sẽ có ở các trung tâm mới. Rồi các văn phòng đại diện,......

Vì là hình tròn nên diện tích trong vđ 3.5 gấp đôi vđ 3 đấy cụ, tức là lấp đầy dân 3.5 thì dân HN phải tăng gấp 2.

Càng ngày qui hoạch càng thoáng, mật độ sẽ không như vùng lõi đc cụ nhé. Và vành đai 3 hiện vẫn nhiều vị trí trống nên vành đai 3.5 cũng sẽ đạt tầm đó sớm thôi 5-7 năm.

Ngoài ra thì việc phủ kín vành đai 3.5 ko chỉ đến từ việc tăng dân số Hà Nội mà còn là di dân trong Hà Nội (Hà Nội rất rộng).

5 năm nữa Hà Nội có thêm khoảng 1.5 triệu dân. Cụ thử xem 1.5 triệu này sẽ fill vào những đâu.

 

[HuongCrv]

Cụ nói chuẩn ạ nhưng ý của cụ ý nói về khía cạnh khác.

Khia cạnh nào cũng sai cả cụ ạ!

Cụ nghĩ một chiều về giá đất tăng rồi
Khi bảng giá đất tăng, các chủ đầu tư om đất cũ tăng vọt tài sản
NHƯNG, do không ai mua lại, hoặc có làm ra sản phẩm thì dân cũng không đủ tiền mua, nên lại quây tôn tiếp để đó, đóng thuế cao gấp mấy lần theo mức giá đất mới.
VÀ lúc này theo luật mới nhà nước sẽ thu hồi dự án chậm triển khai quá 24 tháng
CỤ CÓ NGHĨ GIÁ ĐẤT SẼ PHẢI GIẢM XUỐNG KHÔNG?

Đúng là có quy định sau 24 tháng không triển khai thì sẽ cho phép điều chỉnh nhưng sẽ bị tính thuế bổ sung rồi mới được xin gia hạn, tuy nhiên đó là trường hợp sau khi đã lựa chọn được nhà đầu tư là chủ đầu tư dự án rồi.
Câu chuyện khi giá thuế cao và thời gian phải nộp gấp nó làm cho nhà đâu tư muốn được giao đất để được là chủ đầu tư dự án đã phải đổ tiền lớn rồi, nên khi xác định vào dự án họ fai cân nhắc cực kỳ kỹ phương án tài chính giá bán/ giá vốn, thời gian bán hàng, thu hồi vốn, lãi vay, tính thanh khoản, dòng tiền. cân nhắc rồi khảo sát đánh giá rất kỹ, nếu không khả thi thì cũng không dám làm ấy chứ đừng nói là gom quỹ đất.

 

[MrChildren]

Ở ngoại thành nhưng làm và học trong vành đai 3 thì ngày nào cũng mất 2h đi và về. Hao tổn thời gian và sức lực lắm. Hôm nào mưa thì coi như nghỉ làm, nghỉ học

Trường học ngoài vành đai 3 thì thiếu gì hả cụ
Đôgn dân cư thì tự khắc có trường.
Vấn đề chỉ là đi làm cực nếu cơ quan quá xa.
Nhiều cụ cứ thần tượng nội đô quá.

 

[Politeboy]

Khia cạnh nào cũng sai cả cụ ạ!

Đúng là có quy định sau 24 tháng không triển khai thì sẽ cho phép điều chỉnh nhưng sẽ bị tính thuế bổ sung rồi mới được xin gia hạn, tuy nhiên đó là trường hợp sau khi đã lựa chọn được nhà đầu tư rồi.
Câu chuyện khi giá thuế cao và thời gian phải nộp gấp nó làm cho nhà đâu tư muốn được giao đất đã phải đổ tiền lớn rồi, nên khi xác định vào dự án họ fai cân nhắc cực kỳ kỹ phương án tài chính giá bán/ giá vốn, thời gian bán hàng, thu hồi vốn, lãi vay, tính thanh khoản, dòng tiền. cân nhắc rồi khảo sát đánh giá rất kỹ, nếu không khả thi thì cũng không dám làm ấy chứ đừng nói là gom quỹ đất.

Mợ còn làm ở Ban trọng điểm không ợ?
Cụ kia nói về các chủ đầu tư gom đất quây tôn chục năm nay theo luật 2013 thì em mới nói
Chứ theo luật mới thì làm gì còn loại tay không bắt giặc đấy nữa

 

[Quê bầm]

Cụ nghĩ một chiều về giá đất tăng rồi
Khi bảng giá đất tăng, các chủ đầu tư om đất cũ tăng vọt tài sản
NHƯNG, do không ai mua lại, hoặc có làm ra sản phẩm thì dân cũng không đủ tiền mua, nên lại quây tôn tiếp để đó, đóng thuế cao gấp mấy lần theo mức giá đất mới.
VÀ lúc này theo luật mới nhà nước sẽ thu hồi dự án chậm triển khai quá 24 tháng
CỤ CÓ NGHĨ GIÁ ĐẤT SẼ PHẢI GIẢM XUỐNG KHÔNG?

Ở ta thu hồi chỉ có trong truyền thuyết thôi cụ, quây tôn vài trục niên cũng chả làm gì đc nhau

 

[HuongCrv]

Mợ còn làm ở Ban trọng điểm không ợ?
Cụ kia nói về các chủ đầu tư gom đất quây tôn chục năm nay theo luật 2013 thì em mới nói
Chứ theo luật mới thì làm gì còn loại tay không bắt giặc đấy nữa

đúng rồi luật mới thì k có cửa cho tay không bắt giặc rồi.

Ở ta thu hồi chỉ có trong truyền thuyết thôi cụ, quây tôn vài trục niên cũng chả làm gì đc nhau

cái này trước thôi, h k có chuyện đó đâu. Như trước đây Vin, FLc... khoe quỹ đất cả trục ngàn Ha thì đấy là câu chuyện của việc đề xuất quy hoạch để xin thực hiện dự án, chứ chưa phải là giao đất (kiểu dạng xí dự án). H không ai dám xí cả, vì Nhà nước sẽ là người chủ trì lập quy hoạch và thực hiện hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư.

 

[Quê bầm]

đúng rồi luật mới thì k có cửa cho tay không bắt giặc rồi.

cái này trước thôi, h k có chuyện đó đâu. Như trước đây Vin, FLc... khoe quỹ đất cả trục ngàn Ha thì đấy là câu chuyện của việc đề xuất quy hoạch để xin thực hiện dự án, chứ chưa phải là giao đất (kiểu dạng xí dự án). H không ai dám xí cả, vì Nhà nước sẽ là người chủ trì lập quy hoạch và thực hiện hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư.

Các cụ trển ra rả ra rả là thu hồi dự án treo, cụ xem trục niên lại đây thu đc bao nhiêu rồi, chiếm tỷ lệ bao nhiêu về số dự án và diện tích quây tôn cụ ơi, vướng và động chạm lắm ko làm đc đâu ạ

 

[BloodOwl87]

Trường học ngoài vành đai 3 thì thiếu gì hả cụ
Đôgn dân cư thì tự khắc có trường.
Vấn đề chỉ là đi làm cực nếu cơ quan quá xa.
Nhiều cụ cứ thần tượng nội đô quá.

Trường cấp 3 mỗi quận có 3 trường công thôi. Ít lắm.

 

[Thanhvuóng71]

Cụ nghĩ một chiều về giá đất tăng rồi
Khi bảng giá đất tăng, các chủ đầu tư om đất cũ tăng vọt tài sản
NHƯNG, do không ai mua lại, hoặc có làm ra sản phẩm thì dân cũng không đủ tiền mua, nên lại quây tôn tiếp để đó, đóng thuế cao gấp mấy lần theo mức giá đất mới.
VÀ lúc này theo luật mới nhà nước sẽ thu hồi dự án chậm triển khai quá 24 tháng
CỤ CÓ NGHĨ GIÁ ĐẤT SẼ PHẢI GIẢM XUỐNG KHÔNG?

Nhưng sẽ cao hơn hiện tại . Cùng kiểm chứng

 

[Bunbung]

Chung cư lên quá e vừa sút 1 căn gần 90tr/m, ra Dương nội làm căn biệt thự gần 200m ngay mặt vành đai 4 có hơn một trăm tí/m. Hy vọng quyết định là chính xác chung cư e bán sẽ giảm giá còn đất mới mua sẽ tăng! Cứ gọi là ăn cả 2 đầu!

 

[Politeboy]

Nhưng sẽ cao hơn hiện tại . Cùng kiểm chứng

Ý cụ là giá nào sẽ cao hơn hiện tại?
Hiện tại có 2 giá đất: giá nhà nước bằng 1/2-1/10 giá giao dịch thực
Giá nhà nước sẽ tăng cao hơn thì đương nhiên rồi (theo luật)
Giá thực tế thì phải chờ mới biết, nhưng em khẳng định với cụ trung tâm giá 1 tỷ/m2 và ngoại ô giá 300tr/m2 PHẢI XUỐNG.

 

[Koka2015]

Trường học ngoài vành đai 3 thì thiếu gì hả cụ
Đôgn dân cư thì tự khắc có trường.
Vấn đề chỉ là đi làm cực nếu cơ quan quá xa.
Nhiều cụ cứ thần tượng nội đô quá.

Quận Hà Đông ngoài vành đai 3 đấy cụ, 30 năm nay vẫn chỉ có 3 trường công: Lê Quý Đôn, Quang Trung, Trần Hưng Đạo dù dân số tăng lên mấy lần.

 

[sodo123]

OCP, ECP thì các cụ chê xa thì đúng, chứ Vinsmart, Lumi mà vào làm ở Nam Từ Liêm, Mỹ Đình, Duy Tân thì nó gần thôi các cụ ơi, ko nên thiên kiến nó như ngày xưa các cụ ở Hoàn Kiếm chê qua cầu sang Long Biên là xa ấy. Tầm 6h30-7h tối e đi từ Keangnam về SMC thời gian bằng nửa về Nguyễn Trãi, Nguyễn Xiển thôi. Tất nhiên, giá Lumi thì e cũng cho là ảo vcd

 

[Kaisa]

Chung cư lên quá e vừa sút 1 căn gần 90tr/m, ra Dương nội làm căn biệt thự gần 200m ngay mặt vành đai 4 có hơn một trăm tí/m. Hy vọng quyết định là chính xác chung cư e bán sẽ giảm giá còn đất mới mua sẽ tăng! Cứ gọi là ăn cả 2 đầu!

Cụ bán được 90tr/m2 thì chung cư của cụ cũng không phải dạng vừa nhỉ?

 

[Thanhvuóng71]

Ý cụ là giá nào sẽ cao hơn hiện tại?
Hiện tại có 2 giá đất: giá nhà nước bằng 1/2-1/10 giá giao dịch thực
Giá nhà nước sẽ tăng cao hơn thì đương nhiên rồi (theo luật)
Giá thực tế thì phải chờ mới biết, nhưng em khẳng định với cụ trung tâm giá 1 tỷ/m2 và ngoại ô giá 300tr/m2 PHẢI XUỐNG.

Đúng rồi cụ . Để làm căn cứ so sánh thì mình phải lấy đơn giá mặt bằng chung trên thực tế cụ ah . Trong các phân khúc khoảng từ 30 - 100 tr/ m2 thôi. Chứ một số vị trí , dự án cá biệt thì chủ đầu tú neo giá cao thì không nói.

 

[Payroll]

Chung cư lên quá e vừa sút 1 căn gần 90tr/m, ra Dương nội làm căn biệt thự gần 200m ngay mặt vành đai 4 có hơn một trăm tí/m. Hy vọng quyết định là chính xác chung cư e bán sẽ giảm giá còn đất mới mua sẽ tăng! Cứ gọi là ăn cả 2 đầu!

Cụ chuẩn quá, chúc mừng nhé

 

[Thanhvuóng71]

Cụ nghĩ một chiều về giá đất tăng rồi
Khi bảng giá đất tăng, các chủ đầu tư om đất cũ tăng vọt tài sản
NHƯNG, do không ai mua lại, hoặc có làm ra sản phẩm thì dân cũng không đủ tiền mua, nên lại quây tôn tiếp để đó, đóng thuế cao gấp mấy lần theo mức giá đất mới.
VÀ lúc này theo luật mới nhà nước sẽ thu hồi dự án chậm triển khai quá 24 tháng
CỤ CÓ NGHĨ GIÁ ĐẤT SẼ PHẢI GIẢM XUỐNG KHÔNG?

Cùng với việc mặt bằng giá bds tăng lên là sự phân hóa về bds sẽ đi cùng. Những bds không có giá trị sử dụng .. sẽ đi xuống thôi. Không có chuyện tăng thì giá cả làng đều tăng. Vì vậy thị trường bds sẽ chỉ phù hợp với những người am hiểu và chuyên tâm.