Có cậu đang làm bds có tus trên FB thế này, copy về cho các cụ bàn cho xôm:
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Đề xuất thu thuế trên lãi bán BĐS 20% - Ai được ai mất??
Bán nhà lời 1 tỷ, nhưng có thể mất trắng 300 triệu thuế – chỉ vì thiếu... hóa đơn
Hiện nay, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản đang được tính theo 2 cách:
1. Cách tính hiện tại
Cách 1 Theo giá trị hợp đồng chuyển nhượng = 2% trên tổng giá bán.
Cách 2 Theo thu nhập thực tế (giá bán – giá mua – chi phí hợp lý) 25% trên phần lợi nhuận ròng.
Tuy nhiên, phần lớn các giao dịch đều áp dụng 2% trên giá chuyển nhượng do khó chứng minh chi phí hợp lý (cải tạo, nâng cấp, chi phí pháp lý...) và đặc biệt là tình trạng khai khống giá mua bán nên rất khó để thu đúng và đủ.
2. Nội dung đề xuất mới. Mà xin nhắc lại là đề xuất thôi chứ chưa duyệt 100% nhé nên ae cứ chờ theo dõi quyết định cuối cùng.
Thay đổi hoàn toàn cách tính thuế:
Không còn áp dụng thuế 2% trên giá bán,
mà đánh thuế 20% trên phần lãi ròng tức là
thuế nhà nước thu = (giá bán – giá mua – chi phí liên quan)*20%.
Mục tiêu mà để xuất này đưa ra là để : Thu đúng – thu đủ, tránh việc trốn thuế thông qua việc khai giá chuyển nhượng thấp, đánh vào đầu cơ – tăng ngân sách
Thế thì liệu nhà nước sẽ thu được nhiều hơn nếu đánh thuế 20% trên lãi ròng bất động sản?
Không sai – nhưng mình nghĩ không đơn giản như vậy.
Đây là một chính sách mang nhiều kỳ vọng..
Nghe có vẻ hợp lý và công bằng. Ai lãi nhiều thì nộp nhiều, ai không lời thì không bị móc túi.
Nhà nước kỳ vọng gì?
Chống thất thu thuế (do nhiều người đang khai giá thấp để trốn 2%)
Chống đầu cơ, làm nguội thị trường
Tăng nguồn thu vào ngân sách để phát triển hạ tầng
Thế nếu áp dụng nét căng các bác thì tình huống này xử lý kiểu gì?
Anh hàng xóm mình ở Tây Mỗ, Hà Nội bán một căn hộ hơn 60m2,
Anh mua năm 2020 giá 2,3 tỷ, nay bán được 4,2 tỷ.
Tưởng lời gần 2 tỷ, hóa ra sau khi sửa nhà 200tr, trả lãi ngân hàng 350tr, môi giới gần 100tr… chỉ còn lời cỡ vài trăm triệu. Nhưng vì thiếu hóa đơn, bị tính thuế như lời full. Lúc đó, không phải 20% lợi nhuận, mà là 20% trên kỳ vọng ảo – ai chịu nổi?
Nếu bạn là người mua để ở, bạn sẽ làm gì khi thuế 20% được áp?
Nếu không chứng minh được chi phí, cơ quan thuế sẽ chỉ công nhận giá mua – giá bán, khiến người bán bị đánh thuế cao hơn lãi thực tế.Làm cho
Người dân mua bất động sản để ở thì ngại bán vì sợ đóng thuế “oan”.
Một số người đang nhảy số chuyển sang bán giấy tay, vi bằng, tránh kê khai giá thật.
Một số nhà đầu tư lướt sóng, ví dụ như chung cư sẽ có tâm lý e dè, chậm lại nghe ngóng thì chắc chắn dòng chảy đầu tư có ngưng trệ nhất định.
Nhà nước được gì – mất gì?
Lợi ích tiềm năng:
Nếu kiểm soát tốt, sẽ thu đúng – thu đủ.
Tạo tâm lý công bằng, thúc đẩy người mua giữ tài sản lâu hơn.
Có vẻ như tạo được tâm lý người mua bất động sản để ở, để kinh doanh có dòng tiền thì có lợi hơn giới đầu tư, đầu cơ.
Nhưng đi kèm sẽ có rủi ro:
Thất thu do giao dịch ngầm tăng cao, vì tâm lý ăn đậm trong đầu tư đầu cơ bđs đã ăn vào máu giới sành sỏi.
Gánh nặng hành chính cho cơ quan thuế khi xác minh chi phí hợp lệ, các cao thủ lách luật, lách chi phí của Việt Nam mình thì mọi người biết rồi đấy, khéo lắm.
Kết luận:
Chính sách tốt không chỉ là thu nhiều, mà còn là thu bền vững để cho người dân làm ăn còn có ham muốn mà làm giàu, Nếu không thu đúng mà cố thu đủ - thị trường sẽ tự né tránh, nảy sinh nhiều hệ luỵ.
Muốn thu đúng thì phải hiểu đúng. Nếu cứ ép mọi người làm nhà đầu tư chuyên nghiệp, thì đầu tư sẽ thành chuyện… phi pháp ngầm.
không khéo chính sách không hiệu quả mà kéo cả nền kinh tế cùng chậm lại, vì bất động sản chi phối trên 30% giá trị nền kinh tế chứ không ít.
Nên thay vì áp đặt cứng nhắc một mức thuế “mặc định”, nên cho phép lựa chọn:
Tính 2% trên giá bán dành cho người dân không chứng minh được chi phí vì qua nhiều năm rồi không lưu trữ được đủ giấy tờ.
Hoặc chỉ tính áp dụng dần từ 10-20% theo mốc các năm trên lãi ròng dành cho nhà đầu tư chuyên nghiệp có sổ sách đầy đủ.
Thay mặt những người đầu tư bất động sản, tôi đề xuất thu khi lãi, nhưng khi chúng tôi lỗ thì đề nghị xin được xem xét được hỗ trợ
Ace đang có bất động sản hoặc đầu tư cho ngay 1 vài đề xuất để ứng phó. Và khi áp dụng thì chứng từ chứng minh kiểu gì? Cần chuẩn bị những giấy tờ gì? Nếu không đủ hoá đơn thì có giải pháp nào không?
)
