1- Chi phí đất các cc thương mại ở trung tâm giờ thường là đất đấu giá hoặc đất thị trường thôi, ko có kiểu đất giá rẻ đc nhà nc giao như các cty nhà nc ngày xưa nữa đâu cụCụ saiback chia sẻ về chi phí có ý đúng nhưng em thấy có 1 số cái cần làm rõ:
1. Chi phí đất hiện tại đang tính theo giá thị trường mà các dự án chủ yếu là được nhà nước bàn giao; đền bù cho dân rất thấp. Nếu tính chi phí theo mét vuông xây dựng thì chưa rõ là bao nhiêu. Hơn nữa giá đất hiện tại có phải là giá đang trong giai đoạn sốt nóng không?
2. Giá xây dựng cũng đang trong thời kỳ tăng cao. Nếu 1 thời gian nữa quay trở lại bình thường (1-2 năm trở lại đây) thì đơn giá có như cụ chia sẻ không?
Về việc vay thì như cụ Quê bầm chia sẻ ở trên, nó cũng là 1 vấn đề đáng lo trong tương lai. Hiện tại lãi suất đang thấp mà tỷ lệ nợ xấu đã và đang tăng, tương lai khi lãi lên thì không biết như thế nào:
Hoạt động rao bán nợ xấu và phát mãi sẽ tiếp tục được đẩy mạnh, nhất là khi chính thức luật hóa được nghị định về giải quyết tài sản đảm bảo cho khoản vay (cụ Múa đã từng chia sẻ về việc này):
Ngân hàng liên tục rao bán nợ xấu
Nhiều nhà băng liên tục rao bán nợ xấu hàng trăm tỷ đồng với tài sản đảm bảo là cổ phiếu, bất động sản... Chuyên gia cho rằng, nợ xấu tăng và còn nhiều thách thức trong xử lý.tienphong.vn
Một ngân hàng bị phạt do vi phạm hoạt động tiền tệ
Thanh tra NHNN phát hiện 3 vi phạm hành chính trong lĩnh vực tiền tệ ngân hàng đối với PGBank. Nhà băng này hiện đã nộp phạt 370 triệu đồng và khắc phục hành vi vi phạm.znews.vn
Nợ nhóm 5 lập đỉnh 2.200 tỷ, thực trạng nợ xấu tại ABB đang ra sao?
Dưới thời Chủ tịch Đào Mạnh Kháng, tỷ lệ nợ xấu của Ngân hàng TMCP An Bình (ABBank, Hose:ABB) theo chuẩn Thông tư 11/2021/TT-NHNN đã âm thầm leo thang qua từng năm. Bên...baolamdong.vn
Việc vay dễ này còn có 1 nguy cơ rất lớn (mà các cụ đã từng bàn) là hiện tại tài sản đảm bảo đang được định giá theo mức giá hiện tại, ví dụ đặt ra 1 bài toán: định giá 100 triệu / m2, giá trị mua là 5 tỷ, trả 50% và vay 50%. Nghĩa là vốn bỏ ra là 2.5 tỷ và ngân hàng cho vay 5 tỷ. Sau đó tài sản định giá lại còn 2.5 tỷ hoặc thấp hơn. Nghĩa là lúc đó phần tiền nhà đầu tư bỏ vào đã bị mất, và ngân hàng có nghĩa vụ bảo toàn số tiền họ cho vay. Khi đó có xảy ra việc bắt buộc người mua phải thêm dự phòng 30% giá trị tài sản, hay phát mãi tài sản không?
2- Giá xd theo quan điểm của em nó sẽ ko giảm mà chỉ tăng (tất nhiên ko nói về việc biến động trong ngắn hạn). Việc nó tăng ko phải là "tự nhiên nó tăng" mà do chi phí tăng, rủi ro tăng như em đã đề cập (thuế/ phí môi trường, luật gắt hơn, lobby nhiều hơn).
3- Việc xly nợ xấu chắc chắn sẽ được thông qua để đảm bảo hành lang pháp lý thuận lợi nhất cho ngân hàng. Với kinh nghiệm làm ở cty thẩm định + xly nợ của bank thì em chia sẻ thế này.
Trc đây việc xly nợ xấu của bank rất phức tạp và tốn thời gian. Ko phải cứ nợ xấu là bank có quyền thu giữ tài sản, mà đầu tiên (sau khi đã chuyển từ phòng tín dụng sang phòng xly nợ) thường là liên hệ trao đổi ưu tiên tìm phương án thoả thuận của 2 bên (giai đoạn này chính là giai đoạn con nợ có thể đàm phán để giảm nợ giảm lãi), sau 1 thời gian nếu con nợ ko hợp tác mới kiện ra toà (việc này cũng mất nhiều thời gian, chi phí để án được xử sớm). Sau đó mới tới giai đoạn xử và cuối cùng là "thi hành án" càng phức tạp hơn nữa có lẽ các cụ đều biết. Cho nên hầu hết các bank đều muốn đàm phán cho nhanh đc việc (bank thu hồi đc tiền, phòng xly nợ hoàn thành nhiệm vụ, con nợ đc giảm tiền).
Còn về việc cái nhà định giá 5 tỷ, đã trả 2.5 tỷ vay 2.5 tỷ sau đó cái nhà xuống giá < 2.5 tỷ thì chắc chắn bank sẽ yêu cầu khách hàng phải bổ xung tài sản nhé (gọi là nợ dưới chuẩn, chính là khủng hoảng tài chính bên Mỹ hồi 2008).
Em ko làm mảng tín dụng nên có thể nắm ko chính xác, nhưng theo em: Khi giá trị ts đảm bảo < nợ vay (đó lý do nhiều bank sẽ yêu cầu thẩm định lại giá trị ts đảm bảo hàng năm), bank sẽ yêu cầu khách hàng bổ xung ts đảm bảo (có trong hợp đồng đã ký vay), nếu khách bs ts đảm bảo thì ko sao còn nếu ko có ts đảm bảo bổ xung sẽ bị xếp vào nợ dưới chuẩn nhóm 3 (vi phạm thoả thuận) sau đó họ sẽ yêu cầu tất toán khoản vay ==> ko có tiền trả sẽ nhảy nhóm thành nợ xấu chuyển sang việc xly nợ như ở trên nói.
Vậy nên mới có chuyện là khi khủng hoảng xảy ra mới biết được ai mặc quần ai cởi truồng (vì lúc đó thị trường nó ko còn đơn giản nữa: ai cũng cần tiền nhưng ko có tiền dù có giảm giá)
Như hiện tại vay 5 tỷ thôi tháng đã trả lãi 40-50 củ, e tin ko phải ai cũng có khả năng trả. nhiều bác sẽ bảo lúc khó khăn thì bán bđs lấy tiền trả nhưng xin thưa lúc thị trường khó khăn đóng băng thì có giảm giá cũng rất khó tìm người mua. Nhiều bác cũng có quan niệm là chỗ này giảm giá về abcxyz sẽ mua nhưng thực tế mấy ai có sẵn tiền để mua hay vẫn dựa vào bank hoặc dựa nào niềm tin là bán đc bđs của mình ở chỗ khác để lấy tiền mua
Chỉnh sửa cuối:
