[Funland] Tư vấn cơ cấu bds với vốn 12 tỷ

[saiback]

Cảm ơn cụ nhiều. Cụ có kế hoạch rõ ràng vừa có nguồn dự phòng khá OK

Nhà nc điều chỉnh vĩ mô liên tục nên phải có các phương án khác nhau cụ ạ

Hồi cuối 2022 đầu 2023 khi áp lực ls fed lên gần 5% thì ls vnd cũng lên ~ 12% đó nhưng đc 1 tháng sau nhà nước quay đầu chính sách phá giá vnđ (em nhớ là gần 7% từ 22.5 lên 24 vì em làm xnk) và giảm ls xuống 6-7% chứ ko hồi đó là bđs đứt r vì ls cho vay sẽ nhảy lên 15-16 (nửa đầu 2023 đóng băng). E mua đc rẻ đợt đó xong bán rẻ để chờ mà cuối cùng hụt, sau thay đổi phương án vẫn kịp.

Google AI:
Năm 2022 chứng kiến sự biến động mạnh của tỷ giá USD/VND, trong đó tỷ giá cao nhất đạt khoảng 24.883 VND/USD vào tháng 11/2022, còn thấp nhất là khoảng 22.617,5 VND/USD vào tháng 1/2022. Nguyên nhân chính là do Fed tăng lãi suất mạnh mẽ để kiềm chế lạm phát, cùng với xung đột Nga-Ukraine làm gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu. Để ứng phó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã nới biên độ tỷ giá USD/VND từ ±3% lên ±5% vào tháng 10/2022.

Diễn biến chính của tỷ giá USD/VND năm 2022:

• Đầu năm 2022: Tỷ giá ở mức thấp, khoảng 22.617,5 - 22.645 VND/USD.
  
  
• Giữa năm 2022: Tỷ giá có xu hướng tăng dần do những yếu tố kinh tế vĩ mô toàn cầu.
  
  
• Tháng 10/2022: NHNN nới rộng biên độ tỷ giá từ ±3% lên ±5% để ứng phó với biến động mạnh của thị trường.
  
  
• Tháng 11/2022: Tỷ giá đạt đỉnh trong năm, lên tới khoảng 24.883 VND/USD.
  
  
• Cuối năm 2022: Tỷ giá giảm nhẹ sau đợt tăng mạnh, kết thúc năm ở mức khoảng 24.260 VND/USD, tương ứng mức tăng khoảng 7,14% trong cả năm.

 

[truongvoky1981]

Tầm này giá cái gì e thấy cũng cao từ bđs, vàng đến vnindex nên nói chung tư vấn mua gì là câu hỏi khó.
Với e ưu tiên 1 là dòng tiền còn tăng hay ko tăng thì tuỳ thị trg. Cửa xuống khá thấp với bđs có dòng tiền/ở thật. Thế thì cớ sao lại chọn cái rủi ro cao ở thời điểm này khi mà cái gì cũng đang đỉnh/sát đỉnh nhỉ?

 

[Gà lắm cơ]

Tầm này giá cái gì e thấy cũng cao từ bđs, vàng đến vnindex nên nói chung tư vấn mua gì là câu hỏi khó.
Với e ưu tiên 1 là dòng tiền còn tăng hay ko tăng thì tuỳ thị trg. Cửa xuống khá thấp với bđs có dòng tiền/ở thật. Thế thì cớ sao lại chọn cái rủi ro cao ở thời điểm này khi mà cái gì cũng đang đỉnh/sát đỉnh nhỉ?

Em cũng nghĩ như cụ. Tầm này cầm tiền và bắt đầu vào hàng mới thì rất khó và rủi ro cũng cao lên, lãi kỳ vọng thì nên hạ xuống. 2024 điên chứ không thể năm nào cũng điên thế được.

Nếu cụ chủ thớt định mua OCP2 căn nhỏ bây giờ cũng cho thuê được và muốn bán cũng dễ thôi, không lo thanh khoản thấp như phân khúc vài chục tỷ ở đó. Tuy nhiên lưu ý cụ là căn vừa miếng nhất với số đông là 48m2 thì lại tăng nóng nhất thời gian qua, thành ra tính đơn giá/m2 đất quá cao, không đáng nữa cụ ạ. Nếu cụ mua thì cụ cân nhắc mua hàng to hơn, giá vẫn còn hợp lý hơn nhiều. Ít nữa 48, 56, 64m2 cạn hàng tăng quá người ta lại nhích lên mua to hơn, rồi tăng cả thôi.

Nam Hồng TS thì em không mua nhưng nếu có giá như cụ nói 45tr/m2 em thấy cũng rẻ. Nhà thô hả cụ? Có sổ chưa?

Mê Linh thì em miễn ý kiến vì em không phải dân chuyên săn đất đấu giá, đất dân.. nên không nói được. Cùng một khu, người đi săn giỏi vẫn có ăn mà mình có khi ăn đòn. Em không chơi dc mảng này.

 

[Minhkhangpham]

Em cũng nghĩ như cụ. Tầm này cầm tiền và bắt đầu vào hàng mới thì rất khó và rủi ro cũng cao lên, lãi kỳ vọng thì nên hạ xuống. 2024 điên chứ không thể năm nào cũng điên thế được.

Nếu cụ chủ thớt định mua OCP2 căn nhỏ bây giờ cũng cho thuê được và muốn bán cũng dễ thôi, không lo thanh khoản thấp như phân khúc vài chục tỷ ở đó. Tuy nhiên lưu ý cụ là căn vừa miếng nhất với số đông là 48m2 thì lại tăng nóng nhất thời gian qua, thành ra tính đơn giá/m2 đất quá cao, không đáng nữa cụ ạ. Nếu cụ mua thì cụ cân nhắc mua hàng to hơn, giá vẫn còn hợp lý hơn nhiều. Ít nữa 48, 56, 64m2 cạn hàng tăng quá người ta lại nhích lên mua to hơn, rồi tăng cả thôi.

Nam Hồng TS thì em không mua nhưng nếu có giá như cụ nói 45tr/m2 em thấy cũng rẻ. Nhà thô hả cụ? Có sổ chưa?

Mê Linh thì em miễn ý kiến vì em không phải dân chuyên săn đất đấu giá, đất dân.. nên không nói được. Cùng một khu, người đi săn giỏi vẫn có ăn mà mình có khi ăn đòn. Em không chơi dc mảng này.

Nam Hồng TS là chưa xây thô cụ ạ, có so roi. Còn xây thô rồi cũng khoảng 8 tỷ cho hơn 100m2 thì chị có hợp đồng mua bán. Nam hồng ts cách sun 2km. Nói chung e thấy ts khá nhiều dự án các chủ đầu tư khác nhau. Không biết nếu vin hay sun mà khởi công thì có đẩy sóng thêm nào không nữa

 

[saiback]

Tầm này giá cái gì e thấy cũng cao từ bđs, vàng đến vnindex nên nói chung tư vấn mua gì là câu hỏi khó.
Với e ưu tiên 1 là dòng tiền còn tăng hay ko tăng thì tuỳ thị trg. Cửa xuống khá thấp với bđs có dòng tiền/ở thật. Thế thì cớ sao lại chọn cái rủi ro cao ở thời điểm này khi mà cái gì cũng đang đỉnh/sát đỉnh nhỉ?

Đợt này giá cao quá mà kiếm tiền từ kinh doanh kém đi nên em cơ cấu hết sang dòng tiền để nghỉ hưu (4-5% là yên tâm múc được, tạm phòng thủ chờ tín hiệu mới). Sợ nhất lúc đỉnh như này mà dòng tiền thấp (kiểu 8-10 tỷ cho thuê 10-15tr) hoặc thô bỏ hoang chờ tăng giá ở xa.

 

[saiback]

Nam Hồng TS là chưa xây thô cụ ạ. Còn xây thô rồi cũng khoảng 8 tỷ cho hơn 100m2. Nam hồng ts cách sun 2km. Nói chung e thấy ts khá nhiều dự án các chủ đầu tư khác nhau. Không biết nếu vin hay sun mà khởi công thì có đẩy sóng thêm nào không nữa

Em thì thấy càng nhiều dự án khởi công càng đáng lo, thứ 1 là tỷ lệ hấp thụ thấp nguồn hàng nhiều. Thường sẽ phải đợi khá lâu (1-2 chu kỳ) mới có thể khởi sắc. Nếu có tăng giá trong ngắn hạn thì cũng chỉ là lướt sóng mà cũng ko đc nhiều.

 

[Minhkhangpham]

Đợt này giá cao quá mà kiếm tiền từ kinh doanh kém đi nên em cơ cấu hết sang dòng tiền để nghỉ hưu (4-5% là yên tâm múc được, tạm phòng thủ chờ tín hiệu mới). Sợ nhất lúc đỉnh như này mà dòng tiền thấp (kiểu 8-10 tỷ cho thuê 10-15tr) hoặc thô bỏ hoang chờ tăng giá ở xa.
[/QUOTE
Đợt này cho thuê hiệu suất thấp làm sao được 4-5% à cụ?

 

[ftu1979]

Cụ ấy mua từ lâu rồi nên mới có hiệu suất đấy, chưa giờ mua giá cao thì khéo chỉ được 1-2% :;

 

[ftu1979]

Theo quan điểm của mình cụ có thể múc 1 căn liền kề ocp2/3 tầm 8-10 đồng (chỗ này tiềm năng nhưng khả năng phải đợi khá lâu vì nguồn cung lớn, rất nhiều dự án xung quanh nên có thể phải đợi tới chu kỳ tiếp theo mới có hiệu quả). Loại này thì nên mua nhà đã hoàn thiện, đừng mua thô.
Còn chung cư thì ko nên mua ocp1 vì cho thuê khó hơn, tỷ suất cũng thấp. Cụ có thể tham khảo Vinsmart có lẽ ổn hơn, ngoài ra cũng tránh bỏ trứng 1 giỏ.

Cụ cho mình hỏi tại sao nên mua căn hoàn thiện hơn căn thô nhỉ, vì em đi xem thấy các căn hoàn thiện ko được bắt mắt lắm

 

[saiback]

Cụ cho mình hỏi tại sao nên mua căn hoàn thiện hơn căn thô nhỉ, vì em đi xem thấy các căn hoàn thiện ko được bắt mắt lắm

Mua căn hoàn thiện dùng làm 2nd cuối tuần cụ ạ, thêm nữa có nhà hoàn thiện thì sẽ sang thường xuyên hoặc có thể cho thuê. M sang thường xuyên sẽ nắm bắt được giá cả và các biến động của khu nhanh và kịp thời để điều chính (nhất là các cụ có nhu cầu mua ở, theo m nên bắt đầu từ căn nhỏ tránh rủi ro, khi tín hiệu tích cực ta sẽ đổi từ nhỏ lên to vì nhỏ thường thanh khoản nhanh và đơn giá tốt hơn, cũng tăng giá sớm hơ ). Nhà thô thường sẽ bị bỏ hoang ko sử dụng được.

 

[ftu1979]

Mua căn hoàn thiện dùng làm 2nd cuối tuần cụ ạ, thêm nữa có nhà hoàn thiện thì sẽ sang thường xuyên hoặc có thể cho thuê. M sang thường xuyên sẽ nắm bắt được giá cả và các biến động của khu nhanh và kịp thời để điều chính (nhất là các cụ có nhu cầu mua ở, theo m nên bắt đầu từ căn nhỏ tránh rủi ro, khi tín hiệu tích cực ta sẽ đổi từ nhỏ lên to vì nhỏ thường thanh khoản nhanh và đơn giá tốt hơn, cũng tăng giá sớm hơ ). Nhà thô thường sẽ bị bỏ hoang ko sử dụng được.

Cảm ơn cụ

 

[Gà lắm cơ]

Nam Hồng TS là chưa xây thô cụ ạ, có so roi. Còn xây thô rồi cũng khoảng 8 tỷ cho hơn 100m2 thì chị có hợp đồng mua bán. Nam hồng ts cách sun 2km. Nói chung e thấy ts khá nhiều dự án các chủ đầu tư khác nhau. Không biết nếu vin hay sun mà khởi công thì có đẩy sóng thêm nào không nữa

Thế thì đâu có rẻ đâu. Mà đã mua nhà vùng quanh HN cái quan trọng nhất phải là kết nối đến HN ra sao, chứ không phải kết nối đến khu Sun cụ ạ. Từ Sơn ko thiếu hàng nên Sun ra hàng đợt này mà vẫn giữ truyền thống bán đắt thì em sợ Sun còn ế ấy chứ không sóng nổi đâu.