[Funland] VNĐ tiền bị mất giá quá

[xichlo3banh]

VNI tăng giai đoạn qua chủ yếu do VIC, VHM (tăng gấp 3 lần kéo VNI), chứ 80% các mã cũng chỉ tăng 2-30%.
PE toàn thị trường cũng chỉ 15, chưa phải bong bóng.
Nói chung VNI điều chỉnh về 1400 là max, nếu có.

nói chung là đúng rồi! Có những cái đằng sau cái tăng của họ nhà nó đó thì hầu như ko ai nói!

 

[avn]

PE hồi đỉnh 3/2007 lên tới 73 đối với 20 mã vốn hóa lớn nhất (tổng hơn 200 mã hồi đó). Nay PE chung mới 15 thì cũng khó mà đi nặng. Quan trọng 2 thời điểm khác nhau. Hiện giờ đang nới hết cỡ, còn giữa 2007 đã phải đột ngột xiết cs tiền tệ. Chừng nào còn chưa thay đổi cs tt thì mức chỉnh sẽ khó mạnh.

 

[MaxGhost]

Em cho rằng không thể lấy quá khứ để xét đoán hiện tại, tham khảo thì được. Sóng 2025 khác sóng 2020 - 2022, khác 2017 - 2018 và càng chẳng có gì giống 2007. Người chơi khác, môi trường xh khác, nền tảng kinh tế khác, nói chung nhìn lại quá khứ chẳng có ích gì lắm đâu.

 

[xichlo3banh]

Chỉ số liên quan đến thu nhập và giá nhà mà bạn có thể đang nhắc đến thường được gọi là **Price-to-Income Ratio** (tỷ lệ giá nhà trên thu nhập) hoặc **Housing Affordability Index** (chỉ số khả năng chi trả nhà ở). Đây là các chỉ số phổ biến để đo lường mức độ hợp lý của giá nhà so với thu nhập của người dân. Cụ thể:

1. **Price-to-Income Ratio (Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập)**:
- **Định nghĩa**: Là tỷ lệ giữa giá trung bình của một căn nhà (hoặc căn hộ) và thu nhập trung bình hàng năm của một cá nhân hoặc hộ gia đình.
- **Công thức**:
Price-to-Income Ratio (PIR) = {Giá trung bình của một căn nhà/Thu nhập trung bình hàng năm

- **Ý nghĩa**:
- Tỷ lệ này cho biết cần bao nhiêu năm thu nhập để mua được một căn nhà nếu dành toàn bộ thu nhập cho việc mua nhà (không tính chi phí sinh hoạt khác).
- Ví dụ: Tại Hà Nội năm 2025, giá căn hộ trung bình khoảng 5,3 tỷ đồng, thu nhập bình quân năm khoảng 99,6 triệu đồng (8,3 triệu đồng/tháng). Tỷ lệ này là:
5.300.000.000/99.600.000 ~53

Nghĩa là cần khoảng 53 năm thu nhập để mua một căn hộ, cho thấy giá nhà rất cao so với thu nhập.
- **Thực tế tại Việt Nam**: Tỷ lệ này thường cao ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, dao động từ 20-50 lần, trong khi mức lý tưởng theo tiêu chuẩn quốc tế là khoảng 3-5 lần.

2. **Housing Affordability Index (Chỉ số khả năng chi trả nhà ở)**:
- **Định nghĩa**: Đo lường khả năng của một hộ gia đình có thu nhập trung bình để chi trả cho một căn nhà trung bình, thường dựa trên tỷ lệ chi phí nhà ở (bao gồm tiền vay, lãi suất) so với thu nhập.
- **Công thức cơ bản**:
HAI} = \Thu nhập trung bình hàng tháng/{Chi phí nhà ở hàng tháng (gốc + lãi vay)
- **Ý nghĩa**:
- Nếu HAI > 1: Hộ gia đình có khả năng chi trả.
- Nếu HAI < 1: Giá nhà vượt quá khả năng chi trả.
- Tại Việt Nam, chi phí nhà ở (trả góp) thường chiếm 50-70% thu nhập, trong khi mức lý tưởng là dưới 30%. Điều này cho thấy khả năng chi trả nhà ở thấp.

3. **Tình hình tại Việt Nam**:
- Dựa trên dữ liệu gần đây, tại Hà Nội và TP.HCM, giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập (giá nhà tăng 11,7%/năm, thu nhập tăng 6,4%/năm từ 2014-2025). Một hộ gia đình cần khoảng 27-80 năm tích lũy (tùy cách tính) để mua được nhà, khiến chỉ số khả năng chi trả rất thấp.
- Không có một chỉ số chính thức duy nhất được công bố rộng rãi ở Việt Nam, nhưng các nghiên cứu bất động sản thường sử dụng Price-to-Income Ratio hoặc tham chiếu CPI (nhóm nhà ở) để đánh giá.
Con AI nó đưa thông tin! Còn theo một số báo cũng tính thì tầm 24-27 năm!
Vậy nguyên nhân con số PIR này tăng ở mức cao so với thế giới là gi?
- Thu nhập tăng chậm hay do giá tăng nhà đất tăng nhanh?
- Giá nhà đất tăng nhanh là do đâu? Lương hay thu nhập tăng chậm là do đâu?
- Làm thế nào để giảm chỉ số PIR này và trong bao lâu để về mức khả thi như tầm 13-15%.
- Do tiền mất giá hay do bđs bị đầu cơ?