Xin các cụ ít kinh nghiệm mua chung cư cũ

[hocnd88]

Cụ sợ khoản đấy thì bỏ ra nửa buổi đi tham khảo thông tin người bán (hỏi qua bảo vệ, ban quản trị tòa nhà, tổ trưởng dân phố, các nhà xung quanh) cho yên tâm cụ ạ

Vâng cụ, chắc e làm theo xem. Mình nên hỏi những gì hả cụ? Cụ cố chỉ nốt cho trót chứ e là kém mấy khoản điều tra này lắm.

 

[pingping2992]

Vâng giấy tờ thì chắc chắn rồi cụ ạ nhưng e thấy nhiều vụ có giấy tờ rồi mà chủ nhà vẫn lật lọng thiệt thòi người mua lắm. Nhà e ít tiền nên chỉ dám tìm mua cc cũ thôi. Khu nhà e cc mới toàn ~35tr/m e ko đủ đạn.

chắc cụ muốn mua nội thành ạ, chung cư cũ thì nhiều chủ nhà lật lọng dễ bị lừa lắm, chưa kể chất lượng nữa. có thế nào họ mới bán nó đi. nên e thấy cụ nê nên tham khảo thêm chung cư mới, giờ đều có hỗ trợ vay ngân hàng, mà cũng nhiều dự án sắp bàn giao rồi. cụ đang muốn xem khu nào mà giá 35tr ạ?

 

[pingping2992]

Cụ sợ khoản đấy thì bỏ ra nửa buổi đi tham khảo thông tin người bán (hỏi qua bảo vệ, ban quản trị tòa nhà, tổ trưởng dân phố, các nhà xung quanh) cho yên tâm cụ ạ

chuẩn luôn cụ ạ, nên xem xem khu này dân cư như naò, có biến gì k? cho yên tâm cụ nhỉ

 

[hocnd88]

chắc cụ muốn mua nội thành ạ, chung cư cũ thì nhiều chủ nhà lật lọng dễ bị lừa lắm, chưa kể chất lượng nữa. có thế nào họ mới bán nó đi. nên e thấy cụ nê nên tham khảo thêm chung cư mới, giờ đều có hỗ trợ vay ngân hàng, mà cũng nhiều dự án sắp bàn giao rồi. cụ đang muốn xem khu nào mà giá 35tr ạ?

E mua khu Trung Hòa Nhân Chính cụ ạ.

 

[legend_mazda]

Vâng cụ, chắc e làm theo xem. Mình nên hỏi những gì hả cụ? Cụ cố chỉ nốt cho trót chứ e là kém mấy khoản điều tra này lắm.

Chịu khó tìm hiểu kỹ chút thì đỡ mất một khoản lớn, chứ thực ra nó cũng ko giúp gì mình mấy đâu cụ. Về thủ tục mua bán thì phòng công chứng người ta lo hết rồi, mua cái nhà là to nên đọc tự trang bị kiến thức cho mình là tốt, ko tin bố con thằng nào cụ ạ.

 

[pingping2992]

vc

E mua khu Trung Hòa Nhân Chính cụ ạ.

cụ chọn đúng khu này thì max là đúng rồi ạ, vị trí trung tâm mà k có dự án mới

 

[hocnd88]

vc

cụ chọn đúng khu này thì max là đúng rồi ạ, vị trí trung tâm mà k có dự án mới

Vâng e phải ưu tiên ở đây cho gần ông bà cụ ạ. Chứ xa hơn thì cũng có nhiều lựa chọn.

 

[VelvetPink]

Căn cc e vừa bán cũng cho 1 bạn vay ngân hàng như cụ. Theo e bác ko cần qua môi giới, đỡ mất 1 khoản. Bác cứ tìm và thỏa thuận với chủ, và được chủ hỗ trợ vay ngân hàng là quan trọng nhất vì nhiều người thích cầm tiền 1 cục luôn, còn qua vay ngân hàng này họ thấy phiền ạ.
Em gửi bác quá trình mua bán của nhà em để bác tham khảo:
- Thỏa thuận giá cả xong thì bên mua nhà mượn e bản công chứng sổ đỏ để bên ngân hàng thẩm định để ra quyết định cho vay.
- Sau đó, bên mua đặt cọc cho e 50tr và cùng nhau ký HĐ đặt cọc (e ko công chứng HĐ này).
- Khi ngân hàng ra QĐ cho vay thì sẽ soạn HĐ 3 bên, bên mua và ngân hàng ký trc rồi mang cho nhà e ký.
- Tiếp đến là 2 bên hẹn nhau đi ra phòng công chứng (bước này e thuê 1 chị làm từ đầu đến khi ra sổ hết 4tr), phải làm 2 HĐ: 1 là HĐ với giá trị đúng giá thẩm định để gửi Ngân hàng, sau đó hủy và làm HĐ với giá thấp để làm sổ đỏ. Cùng lúc đó thì bên mua trả thẳng 30% giá trị mua = tiền chuyển khoản, 70% là ngân hàng giải ngân.
- Ký cọt xong, bên mua gửi HĐ cho ngân hàng làm hồ sơ, độ 1-2 ngày sau ngân hàng giải ngân vào tài khoản phong tỏa của nhà e mở tại chính ngân hàng đó, còn nhà e phải đưa sổ đỏ để cái chị em thuê đi sang tên.
- Sau khi ra sổ (mất 3 tuần), bên mua đi đăng ký giao dịch bảo đảm và gửi lại ngân hàng sau đó ngân hàng giải phong tỏa, nhà e tùy ý dùng tiền.
Xong xuôi đường ai nấy đi ạ!

 

[hocnd88]

Căn cc e vừa bán cũng cho 1 bạn vay ngân hàng như cụ. Theo e bác ko cần qua môi giới, đỡ mất 1 khoản. Bác cứ tìm và thỏa thuận với chủ, và được chủ hỗ trợ vay ngân hàng là quan trọng nhất vì nhiều người thích cầm tiền 1 cục luôn, còn qua vay ngân hàng này họ thấy phiền ạ.
Em gửi bác quá trình mua bán của nhà em để bác tham khảo:
- Thỏa thuận giá cả xong thì bên mua nhà mượn e bản công chứng sổ đỏ để bên ngân hàng thẩm định để ra quyết định cho vay.
- Sau đó, bên mua đặt cọc cho e 50tr và cùng nhau ký HĐ đặt cọc (e ko công chứng HĐ này).
- Khi ngân hàng ra QĐ cho vay thì sẽ soạn HĐ 3 bên, bên mua và ngân hàng ký trc rồi mang cho nhà e ký.
- Tiếp đến là 2 bên hẹn nhau đi ra phòng công chứng (bước này e thuê 1 chị làm từ đầu đến khi ra sổ hết 4tr), phải làm 2 HĐ: 1 là HĐ với giá trị đúng giá thẩm định để gửi Ngân hàng, sau đó hủy và làm HĐ với giá thấp để làm sổ đỏ. Cùng lúc đó thì bên mua trả thẳng 30% giá trị mua = tiền chuyển khoản, 70% là ngân hàng giải ngân.
- Ký cọt xong, bên mua gửi HĐ cho ngân hàng làm hồ sơ, độ 1-2 ngày sau ngân hàng giải ngân vào tài khoản phong tỏa của nhà e mở tại chính ngân hàng đó, còn nhà e phải đưa sổ đỏ để cái chị em thuê đi sang tên.
- Sau khi ra sổ (mất 3 tuần), bên mua đi đăng ký giao dịch bảo đảm và gửi lại ngân hàng sau đó ngân hàng giải phong tỏa, nhà e tùy ý dùng tiền.
Xong xuôi đường ai nấy đi ạ!

Vâng cụ review chi tiết quá. Em cảm ơn. Cụ cho e hỏi là cái hợp đồng đặt cọc thì công chứng và ko công chứng khác gì nhau ạ? Cái phần làm 2 hợp đồng xong hủy 1 mục đích để làm gì hả cụ?

 

[đặng luân]

Chào các cụ, chả là sắp tới e cbi xách tiền đi mua căn chung cư. E mua cc cũ, xác định mua qua môi giới để tìm nhà với làm thủ tục cho nhanh và vay ngân hàng. Lần đầu cầm tiền đi mua nhà mà chưa có kinh nghiệm gì, sợ bị lừa tiền mất tật mang nên đăng lên nhờ các cụ giúp. Theo e tìm hiểu thì mua nhà cc cũ cần qua các bước:

- Xem nhà, thỏa thuận giá cả: cái này e xác định mua qua môi giới nên thuận mua vừa bán.

- Đặt cọc: bước này thì các cụ cho e hỏi là mình đặt cọc bao nhiêu thì hợp lý. Lúc đặt cọc thì mình làm hợp đồng(hđ này môi giới soạn đúng ko a) có cần công chứng hay ko? Tiền cọc thì đưa qua môi giới hay đưa thẳng chủ nhà. VD mình làm hợp đồng cọc xong ko bán nhà thì chủ nhà đền cọc gấp 3 nhưng trường hợp đặt cọc xong chù nhà chơi đểu bùng kèo ko bán nhà nữa mà chủ nhà ko chịu trả cọc thì có đòi đc ko ạ?

- Thẩm định: bước này e mua qua ngân hàng nên nhân viên ngân hàng sẽ có trách nhiệm thẩm định căn cc này có tranh chấp gì ko nên e ko cần làm gì đúng ko ạ?

- Làm hợp đồng mua bán và công chứng: bước này thì môi giới sẽ làm, mình với chủ nhà chỉ đi theo để ký các giấy tờ liên quan đúng ko ạ?

- Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ: cũng như bước trên nhưng các cụ cho e hỏi là phần tiền mua nhà còn lại do em mua vay ngân hàng cắm sổ luôn nên khi nào ra được sổ mang tên em thì nhân viên ngân hàng mới đến thu hồi sổ và chuyển nốt số tiền mua nhà còn lại cho chủ nhà đúng ko ạ? Với cả trước khi ngân hàng thu hồi sổ thì có cần làm mấy bản công chứng của sổ đỏ để sau này đăng ký lại hợp đồng điện nước với chung cư ko ạ?

Em mới nghĩ đc bấy nhiêu đây, còn thiếu gì các cụ bổ sung hộ e. Dài quá các cụ rảnh thì giúp em ạ. Lần đầu đi mua nhà chỉ sợ bị lừa nên phải lên đây hỏi các cụ cho chắc.

cụ định mua cc cũ tài chính khoảng bao nhiêu vậy cụ,hiện tại bên a đang có căn hộ 70m2 2pn giá 1,3ty ở An khánh ,sở hữu lâu dài,cụ qtam thì ib e

 

[Butruqu]

Cụ j nói quy trình ở trên khá là chi tiết và rõ ràng rồi, e bổ sung thêm là nếu cụ k an tâm thì lúc cọc vs làm hdmb cụ cứ ra công chứng cho chắc ăn, cọc ít hay nhiều tùy thuộc vào việc cụ thích căn hộ đến đâu. Một cái nữa là cụ nên thông báo cho bên bán về kế hoạch vay và kế hoạch làm việc của ngân hàng để họ nắm, tránh trường hợp bên bán k đồng ý sử dụng ngân hàng bên mình vì nhiều lý do cụ ạ (sợ ngân hàng k giám sát khi bạn đi làm sổ, sợ thời gian fong toả lâu, lãi suất khi fong toả thấp....)

 

[Mocdaika]

Em mạn phép giải thích cho cụ hđ công chứng và không công chứng. Theo luật quy định thì hđmb nhà ở/căn hộ phải thực hiện công chứng tại tổ chức công chứng, thường hđ này để giá mua bán theo khung giá NN cho thấp, đóng phí thuế thấp. 2 bên sẽ ký hđmb k công chứng, hđ này là hđ theo giá trị mua bán thật.

 

[hocnd88]

cụ định mua cc cũ tài chính khoảng bao nhiêu vậy cụ,hiện tại bên a đang có căn hộ 70m2 2pn giá 1,3ty ở An khánh ,sở hữu lâu dài,cụ qtam thì ib e

Cảm ơn cụ, e cố hết mức đc 1tỷ4, mua căn 1 ngủ . E tìm mua cc tái định cư khu Trung Hòa Nhân Chính hoặc tđc Nam Trung Yên. THNC thì tiện lợi mọi mặt nhưng giá cc cũ vẫn khá cao. NTY thì tiện cho vợ đi làm, con đi học còn e chịu đi làm xa hơn tý và xa nhà ông bà, đc cái giá mềm hơn.

Cụ j nói quy trình ở trên khá là chi tiết và rõ ràng rồi, e bổ sung thêm là nếu cụ k an tâm thì lúc cọc vs làm hdmb cụ cứ ra công chứng cho chắc ăn, cọc ít hay nhiều tùy thuộc vào việc cụ thích căn hộ đến đâu. Một cái nữa là cụ nên thông báo cho bên bán về kế hoạch vay và kế hoạch làm việc của ngân hàng để họ nắm, tránh trường hợp bên bán k đồng ý sử dụng ngân hàng bên mình vì nhiều lý do cụ ạ (sợ ngân hàng k giám sát khi bạn đi làm sổ, sợ thời gian fong toả lâu, lãi suất khi fong toả thấp....)

Vâng e cám ơn cụ. Về khoản này thì e sẽ lưu ý. Cụ cho e hỏi thêm là khi đặt cọc mình có công chứng hợp đồng thì có đc pháp luật bảo vệ trong trường hợp chủ nhà bùng cọc, ko bán nhà ko ạ?

Em mạn phép giải thích cho cụ hđ công chứng và không công chứng. Theo luật quy định thì hđmb nhà ở/căn hộ phải thực hiện công chứng tại tổ chức công chứng, thường hđ này để giá mua bán theo khung giá NN cho thấp, đóng phí thuế thấp. 2 bên sẽ ký hđmb k công chứng, hđ này là hđ theo giá trị mua bán thật.

Cám ơn cụ đã chỉ bảo. Mấy cái này giờ e mới biết chứ trước đây ngáo ngơ luôn.

 

[VelvetPink]

Vâng cụ review chi tiết quá. Em cảm ơn. Cụ cho e hỏi là cái hợp đồng đặt cọc thì công chứng và ko công chứng khác gì nhau ạ? Cái phần làm 2 hợp đồng xong hủy 1 mục đích để làm gì hả cụ?

Nếu công chứng nó làm tăng tính pháp lý hơn, nhưng em thấy cũng không cần thiết lắm với cả tốn tiền. Còn cái 2 hợp đồng là thế này bác ạ: ngân hàng chỉ chấp nhận hợp đồng mua bán với giá định giá X mà họ chấp nhận cho bác vay nên phải làm 1 HĐMB với giá X để gửi ngân hàng họ giải ngân. Sau đó bác phải hủy HĐMB X và làm 1 cái HĐMB Y với giá thấp để mang đi sang tên nhằm tránh nộp thuế nhiều ấy bác. (Tổng thuế phải trả khi sang tên là 2.65% giá trị mua bán)

À ngoài ra nếu giá mua bán thật của bác mà khác với giá ngân hàng thì bác còn phải làm 1 cái HĐMB Z nữa với giá mua bán thật nhé, HĐ này công chứng hay ko tùy bác nếu bác có tiền ạ Nhà em là ngân hàng định giá sát sạt cách có 1 triệu so với giá mua bán nên e ko làm

Nói chung vì quy trình rất loằng ngoằng và mất thời gian nên bác cần phải nói rõ quy trình mua bán và thống nhất được với bên bán.

 

[MePun]

Các vấn đề liên quan đến giấy tờ + tiền thì cụ phải làm việc trực tiếp với chủ nhà chứ. Sao lại nghĩ đưa tiền cho môi giới, nó chạy mất thì tìm ai mà đòi.

 

[Butruqu]

Cảm ơn cụ, e cố hết mức đc 1tỷ4, mua căn 1 ngủ . E tìm mua cc tái định cư khu Trung Hòa Nhân Chính hoặc tđc Nam Trung Yên. THNC thì tiện lợi mọi mặt nhưng giá cc cũ vẫn khá cao. NTY thì tiện cho vợ đi làm, con đi học còn e chịu đi làm xa hơn tý và xa nhà ông bà, đc cái giá mềm hơn.



Vâng e cám ơn cụ. Về khoản này thì e sẽ lưu ý. Cụ cho e hỏi thêm là khi đặt cọc mình có công chứng hợp đồng thì có đc pháp luật bảo vệ trong trường hợp chủ nhà bùng cọc, ko bán nhà ko ạ?



Cám ơn cụ đã chỉ bảo. Mấy cái này giờ e mới biết chứ trước đây ngáo ngơ luôn.

Công chứng hay k công chứng đều dc pháp luật bảo vệ, có công chứng thì nó là chứng cứ k cần phải chứng minh nếu phải ra toà, nếu đặt cọc 100tr đổ xuống đúng là ít ng làm công chứng thật cụ ạ

 

[hocnd88]

Các vấn đề liên quan đến giấy tờ + tiền thì cụ phải làm việc trực tiếp với chủ nhà chứ. Sao lại nghĩ đưa tiền cho môi giới, nó chạy mất thì tìm ai mà đòi.

Vâng cụ, tại e giờ mới tìm hiểu mua bán nhà nên mù mờ quá.

Công chứng hay k công chứng đều dc pháp luật bảo vệ, có công chứng thì nó là chứng cứ k cần phải chứng minh nếu phải ra toà, nếu đặt cọc 100tr đổ xuống đúng là ít ng làm công chứng thật cụ ạ

Khâu đặt cọc này xem ra là rủi ro nhất cụ nhỉ. Kể cả có làm hợp đồng mà chủ nhà lật kèo thì tiền trong túi họ rồi, mình muốn đòi lại cũng phải đi thưa kiện mất công. Hy vọng e tìm đc chủ nhà chơi đẹp.

 

[yeecoo]

Cụ nhớ thỏa thuận với bên bán về các khoản thuế, phí trong quá trình làm thủ tục, sang tên sổ kể cả thuế thu nhập cá nhân
Trước có vụ 2 cụ bán chung cư cho nhau, cụ mua chuyển về ở rồi còn cụ bán vẫn chưa nhận được tiền do ngân hàng phong tỏa vì vướng mắc ở khâu đóng thuế để sang tên.Sau cãi nhau to, lôi nhau lên đây kiện cáo không rõ vụ đó cuối cùng xử lý sao rồi, lâu ngày không theo dõi cụ nào biết cập nhật em hóng với.

 

[hocnd88]

Cụ nhớ thỏa thuận với bên bán về các khoản thuế, phí trong quá trình làm thủ tục, sang tên sổ kể cả thuế thu nhập cá nhân
Trước có vụ 2 cụ bán chung cư cho nhau, cụ mua chuyển về ở rồi còn cụ bán vẫn chưa nhận được tiền do ngân hàng phong tỏa vì vướng mắc ở khâu đóng thuế để sang tên.Sau cãi nhau to, lôi nhau lên đây kiện cáo không rõ vụ đó cuối cùng xử lý sao rồi, lâu ngày không theo dõi cụ nào biết cập nhật em hóng với.

Vâng cụ. Cái này e đc tư vấn là thỏa thuận phí sang tên bên mua chịu hết nhưng sẽ trừ vào giá nhà.

 

[Vu Minh Phong]

Nếu công chứng nó làm tăng tính pháp lý hơn, nhưng em thấy cũng không cần thiết lắm với cả tốn tiền. Còn cái 2 hợp đồng là thế này bác ạ: ngân hàng chỉ chấp nhận hợp đồng mua bán với giá định giá X mà họ chấp nhận cho bác vay nên phải làm 1 HĐMB với giá X để gửi ngân hàng họ giải ngân. Sau đó bác phải hủy HĐMB X và làm 1 cái HĐMB Y với giá thấp để mang đi sang tên nhằm tránh nộp thuế nhiều ấy bác. (Tổng thuế phải trả khi sang tên là 2.65% giá trị mua bán)

À ngoài ra nếu giá mua bán thật của bác mà khác với giá ngân hàng thì bác còn phải làm 1 cái HĐMB Z nữa với giá mua bán thật nhé, HĐ này công chứng hay ko tùy bác nếu bác có tiền ạ Nhà em là ngân hàng định giá sát sạt cách có 1 triệu so với giá mua bán nên e ko làm

Nói chung vì quy trình rất loằng ngoằng và mất thời gian nên bác cần phải nói rõ quy trình mua bán và thống nhất được với bên bán.

Thực ra một số ngân hàng không yêu cầu ký HĐMB 2 lần đâu, họ căn cứ vào hợp đồng đặt cọc với kết quả thẩm định giá trị tài sản là đc rồi. Em làm bank nên rõ khoản này