[Funland] Bất động sản Hà Nội và vùng ven: diễn biến thị trường và lựa chọn của chúng ta.

[Hạnh Phương cây xanh]

Cám ơn các cụ ủng hộ em. Mong sau này các cụ vẫn vào đây chia sẻ đều đặn để chúng ta bám sát thị trường hơn, từ đó ra quyết sách đúng hơn.

Em thấy có một thực tế phổ biến trong đầu tư đó là chúng ta hay bị cảm tính trong việc nhìn nhận một thứ ngon hay dở chứ không thực sự đặt lên bàn cân để so sánh với các lựa chọn khác. Đặt lên cân thì 1 cân sắt nặng bằng 1 cân bông, không cân thì đa số sẽ cảm giác là cân bông nhẹ hơn. Một khu đắt tiền, một bước giá nhích lên đã là một tỷ, cảm thấy nó lên nhanh quá nhưng tính tỷ lệ % chưa chắc đã nhanh hơn khu rẻ tiền. 300tr/m2 lên 400tr/m2 cho người ta cảm giác tăng mạnh nhưng 3tr lên 4tr lại không thấy nó mạnh thế, dù xét về tỷ lệ lãi/vốn thì = nhau. Các con số không nói dối. Em rất muốn có số thực tế từ các cụ để ta nhìn nhận định lượng xem cái ta thấy ngon, có ngon không. Có giá giao dịch thật theo thời gian, tính ra tỷ lệ tăng giá mới chính xác. Càng biết nhiều giao dịch ở cùng một khu vực ta càng có cái nhìn sát hơn về mặt bằng giá ở đấy. Và biết giá ở nhiều khu vực khác nhau diễn biến ra sao theo thời gian ta sẽ thấy nơi nào mới là nơi được dòng tiền lớn lựa chọn. Hơn nữa những lúc thị trường xấu đi, bắt đầu có những khu rao giá cao không ai mua lên nữa mà bị bán nhiều, rồi đến giai đoạn phải giảm giá mới trôi được hàng mà các cụ biết và chia sẻ lên đây thì vô cùng quý báu vì biết tin sớm, thì nếu cần chạy, còn có thể chạy. Giai đoạn tạo đỉnh thường không bao giờ rơi ngay và tắt thanh khoản ngay lập tức dù đất khu vực ấy có mang tính đầu cơ cao. Những người dám cắt lỗ, dám đi ngay, đa số vẫn đi được. Ai không có thông tin, cố chấp mới kẹp. Thế nên cập nhật thông tin thị trường cho nhau một cách nhanh và đầy đủ, đã là giúp nhau rất nhiều rồi.

Em mong các cụ nếu chia sẻ, thì càng chi tiết càng tốt. Nếu có khu vực nào dự án nào các cụ nghi ngờ gì về pháp lý cũng cứ mang lên đây thảo luận, hoặc muốn biết khu đó nên mua không cứ lên đây hỏi thôi ạ. Biết đâu các cụ khác rành khu vực ấy sẽ cho mình những thông tin mà chủ đầu tư không bao giờ nói cho mình biết.

Các cụ môi giới nếu có thể tham gia và cho giá các căn các cụ bán từ năm 2023 đến giờ thì em rất cám ơn. Mốc 2023 là mốc quan trọng vì đó là lúc nhiều khu vực tạo đáy, mất thanh khoản mới bắt đầu hồi sinh, nhất là vùng ven HN. Chung cư cũng cuối năm 2023 mới bắt đầu nhịp tăng thốc đến giờ này cảm giác chưa dừng lại chứ đừng nói đến sập. Khu sang xịn như Starlake nhìn giá tăng có vẻ rất điên, cứ một bước giá thêm cả tỷ, ai cũng nói nó ngon, căn 3 ngủ 11 lên 18,19 tỷ. Nhưng tính đúng tỷ lệ tăng giá thì Hoàng Mai đông bẩn lộn nhộn lại tăng nhiều hơn. 3.5 tỷ lên 7 thậm chí 7.5 và vẫn có giao dịch.

 

[Hạnh Phương cây xanh]

Mình nhập 1 căn 1N 42.4m2 toà Pavilion vào t12/2023 giá 1.5 tỏi, giờ thì tầm 60 củ/m2. Làm nt và cho thuê 7tr/th bao phí

 

[BloodOwl87]

Cầu Giấy, Mỹ Đình khoai lắm cụ ạ, em đang ở đây, muốn tìm nhà giống như tiêu chí của cụ để đổi lên mà tìm từ đầu năm vẫn không ra. Em lấy bán kính 2km từ học viện báo chí nhé.

Đơn giá 1m bao nhiu cụ. Nhà ngõ phân lô, kđt mặt trong thôi mà. Như ở vq là vẫn có.

 

[BloodOwl87]

Thiếu gì chỗ, quan trọng tiện mạn nào thì em chỉ cho. Còn hỏi vui thì thôi.

Em có ý định đó thật, nhờ cụ tư vấn ạ.
Em ở Q Hbt mà giờ nó xây đường to quá ở cũng ngán, mệt mỏi cho người đi bộ. Muốn kiếm khu nào kiểu như văn quán( tiện ích có đủ trong 1-2km), hạ tầng ko có đường quá to cắt qua khu dân cư.
Mong muốn là liền kề tầm 100m trong kdc, kđt hoặc phân lô giá tầm 23 đồng tiền đất. Vì 7 đồng còn lại để xây nhà.
mạn thanh xuân hay cầu giấy mỹ đình đều được ạ miễn là dưới 10km từ tháp rùa và ko phải qua cầu, hoàng mike bỏ qua.

 

[duchien04x4]

Xe sạc trong nhà em thấy hơi hãi nhất là xe toàn đỗ luôn chỗ gần cổng ra vào - cũng là cổng thoát hiểm duy nhất của nhà phố.

Nên tầm này nếu đổi sang xe điện và sạc tại nhà, có lẽ phải mua nhà có mặt tiền to hơn và có phương án thiết kế ngăn cách phần để xe với phần còn lại. Ta chừa một phần mặt tiền làm cổng phụ và lối thoát hiểm để có cháy còn chạy được. Hoặc không thì mua nhà có một mặt ngõ, hay tối thiểu là liền kề xẻ khe các khu đô thị.

Giá đất cao đến tầm này rồi, cũng đâu phải cần mua to hơn là có thể mua to hơn, hơi khoai các cụ nhỉ.

Đầu tư thêm chút báo cháy + chữa cháy để giảm thiểu rủi ro thôi cụ. Em nghĩ nguy cơ cháy nổ thấp hơn nhiều ở chung cư nếu cụ không có chỗ để xe dưới hầm hoặc có mái che. Trời mùa hè mà phơi ngoài trời nắng 39-40 độ thì rất là nguy hiểm.

 

[Gà lắm cơ]

Đầu tư thêm chút báo cháy + chữa cháy để giảm thiểu rủi ro thôi cụ. Em nghĩ nguy cơ cháy nổ thấp hơn nhiều ở chung cư nếu cụ không có chỗ để xe dưới hầm hoặc có mái che. Trời mùa hè mà phơi ngoài trời nắng 39-40 độ thì rất là nguy hiểm.

Pin xe điện một khi đã cháy thì chữa cháy tại nhà của cụ không dập nổi vì sức nóng khủng khiếp hơn cháy xe xăng rất nhiều. Báo cháy cũng khó mà chạy kịp nếu cụ không có đường thoát hiểm khác tách biệt hẳn ra. Để dập lửa một con Tesla Model S cần 11k-30k lít nước phun trực tiếp mà 1 con xe cứu hoả cỡ lớn ở VN cũng chở cỡ 5k-6k lít thôi. Cỡ nhỏ thì 1-2k mà ngõ không đủ to thì cụ nói xem xe cỡ lớn vào nổi không? Cháy xe xăng lượng nước cần để dập lửa ít lắm, loanh quanh 1/10 so với xe điện thôi cụ.

Hầm chung cư để quá nhiều xe điện thì em cũng sợ đấy. Thôi nếu đi xe điện thì em chạy ra đơn lập ở.

Các cụ xem clip ngắn này để thấy cháy xe điện khác xe xăng ra sao nhé. Mình biết rõ nguy cơ hơn thì sẽ chuẩn bị cẩn thận hơn.

XE ĐIỆN BỊ CHÁY THÌ DẬP LỬA THẾ NÀO? #BBCTiengViet #Hoahoan #Phongchaychuachay #xedien

www.youtube.com

 

[tung1311 .]

Em có ý định đó thật, nhờ cụ tư vấn ạ.
Em ở Q Hbt mà giờ nó xây đường to quá ở cũng ngán, mệt mỏi cho người đi bộ. Muốn kiếm khu nào kiểu như văn quán( tiện ích có đủ trong 1-2km), hạ tầng ko có đường quá to cắt qua khu dân cư.
Mong muốn là liền kề tầm 100m trong kdc, kđt hoặc phân lô giá tầm 23 đồng tiền đất. Vì 7 đồng còn lại để xây nhà.
mạn thanh xuân hay cầu giấy mỹ đình đều được ạ miễn là dưới 10km từ tháp rùa và ko phải qua cầu, hoàng mike bỏ qua.

Đang định giới thiệu cụ xuống Gamuda mà cụ bảo bỏ Hoàng Mai thì chắc cụ chạy sang Long Biên vẫn kiếm được như ý cụ.

 

[Gà lắm cơ]

Đang định giới thiệu cụ xuống Gamuda mà cụ bảo bỏ Hoàng Mai thì chắc cụ chạy sang Long Biên vẫn kiếm được như ý cụ.

Cụ ấy không qua cầu mới khó ạ

 

[BloodOwl87]

Đang định giới thiệu cụ xuống Gamuda mà cụ bảo bỏ Hoàng Mai thì chắc cụ chạy sang Long Biên vẫn kiếm được như ý cụ.

Nhà em ngay Vọng thì lạ gì Gamuda nữa.
Xem có khu nào mạn Thanh Xuân Mỹ đình Cầu Giấy hạp lý ko cụ, ko qua cầu mà.

 

[Lalalandphim]

Nhà em ngay Vọng thì lạ gì Gamuda nữa.
Xem có khu nào mạn Thanh Xuân Mỹ đình Cầu Giấy hạp lý ko cụ, ko qua cầu mà.

Cụ ngó thử khu Hoàng Văn Thái, Lê Trọng Tấn, Nguyễn Ngọc Nại, Tô Vĩnh Diện xem. Đất khu này là đất quân đội phân lô nên vuông đẹp, mặt tiền rộng, oto đi tốt. Tiện ích xung quanh thì không thiếu gì. Vị trí thì cũng đẹp. Quan trọng là khu này khá yên tĩnh, ko có đường to cắt ngang cụ nhé

 

[tung1311 .]

Cụ ấy không qua cầu mới khó ạ

Nhà em ngay Vọng thì lạ gì Gamuda nữa.
Xem có khu nào mạn Thanh Xuân Mỹ đình Cầu Giấy hạp lý ko cụ, ko qua cầu mà.

Khoai nhỉ, Louis Đại Mỗ cụ thử ngó xem, nó có Lê Quang Đạo kéo dài nên ngay gần Mỹ Đình

 

[BloodOwl87]

Cụ ngó thử khu Hoàng Văn Thái, Lê Trọng Tấn, Nguyễn Ngọc Nại, Tô Vĩnh Diện xem. Đất khu này là đất quân đội phân lô nên vuông đẹp, mặt tiền rộng, oto đi tốt. Tiện ích xung quanh thì không thiếu gì. Vị trí thì cũng đẹp

Vâng chỗ đấy thì cũng quanh quanh ko xa nhà em.

 

[DreamToCRV]

Trước giờ đọc bài của em thấy em chém đủ về vi mô vĩ mô và rất thích dùng các câu từ đao to búa lớn để diễn giải dù mình đọc là biết em viết mà em không hiểu. Nhưng hôm nay mình mới nhận ra em không hiểu từ những điều cơ bản nhất, không hiểu em tư vấn lỗ lãi khi đầu tư mua bán cho khách ra sao? Em nên học từ những thứ căn bản nhất một cách chú tâm và cẩn thận. Làm nghề môi giới bds, tư vấn khách xuống tiền mua hàng khi ko có kiến thức đầu tư tối thiểu thì không khác gì bác sĩ chẩn sai bệnh rồi kê đơn bừa ấy, khả năng lớn người bệnh sẽ bị chôn thôi.

Đây là dốt toán đấy cụ. Văn kém toán dốt nhưng được cái “vô tư”. Này đi làm sales cũng hợp chứ đi làm thuê sếp chửi cả ngày.

 

[Ahconga]

Quan điểm của em là phân biệt rõ đầu tư (tích sản) và kinh doanh (mua đi - bán lại), dù là đất hay vàng hay chứng. Nếu không ăn ngủ với thị trường, không có lợi thế hơn người, thì chỉ đầu tư chứ không kinh doanh - thay vào đó tập trung phát triển chuyên môn và công việc kinh doanh mà mình có lợi thế cạnh tranh. Đầu tư thì phải nắm giữ dài hạn (ít nhất là theo chu kỳ kinh tế), không vay.

Nếu vay đầu tư thì chỉ nên dùng đòn bẩy dưới 20% tài sản, hoặc một khoản dễ dàng trả được mà không ảnh hưởng đến cuộc sống cá nhân và gia đình, để đầu óc thoải mái dành tâm sức tạo đột phá về thu nhập - thường mang lại lợi ích lớn hơn nhiều so với thắng 1-2 vụ đầu tư.

Em đồng quan điểm với cụ ấy về chuyện đã là đầu tư thì nên chọn hàng gần trung tâm, thanh khoản mua và cho thuê cao. Kì vọng ăn ít đi. Để thị trường sập thì mình vẫn thở được.

E xin phép tranh luận 1 điểm nhỏ với cụ
Theo quan điểm của em việc sử dụng vốn vay không phải cứ dưới 20% là an toàn, cứ trên 80% là rủi ro. An toàn hay rủi ro trong việc sử dụng vốn vay phải liên quan đến dòng tiền là chính.
Hơn chục năm trước e gần như không có tài sản gì, mua cái nhà đầu tiên. Lúc này e vay 7-80% nhưng cảm thấy ko rủi ro gì. 1 phần do vẫn còn trẻ máu liều cao, 1 phần do thu nhập tốt, hàng tháng cân tiền trả nợ không bị mệt.
Bây giờ tài sản e gấp nhiều lần ngày xưa, nhưng dòng tiền hàng tháng tăng lên không nhiều bằng. Bây giờ nếu e vay 25-30% tài sản là dòng tiền hàng tháng phải co kéo chỗ này để đập vào chỗ khác.
Cách đây 1 vài năm e bị vướng đúng chỗ này. Lúc đấy nghĩ bụng: ngày xưa vay 7-80% không sao, giờ giầu hơn, nhiều kinh nghiệm hơn, lại chỉ vay có 50% thì chắc cũng không sao. Kết quả có 1 thời gian tương đối vất và xoay tiền.

 

[Binhcoi8x]

Vậy em mạnh dạn ước tính giá mảnh của cụ tầm 60 là khả thi. Em có 1 mảnh ở Nguyên Khê, diện tích 50m, lô góc, đường trước và bên hông đều là 6 - 7m, thông bàn cờ, ra QL3 tầm 100m, khách đang trả là 79. Về diện tích, mảnh của cụ 100m hơi lỡ cỡ chút, và ko biết tách thửa được không (nếu sau này cho tách lại), còn hiện giờ chưa lên Phường thì chưa tách được, nên em chiết khấu 20% so với giá mảnh của em. Về đường, mảnh của cụ chưa thông toàn tuyến ô tô nên em ước tính chiết khấu thêm 10% nữa cụ ah. Tổng thể là chiết khấu 30%. Cụ xem xét nhé, em chém thế

Em cảm ơn Cụ đã cho em thông số chi tiết nhé! Em sẽ lấy mảnh của Cụ làm tham chiếu, lâu em không sang đó, nhưng hôm rồi thấy Ông Anh nhà bác lượn sang khu đó chụp cho vài kiểu ảnh thấy đường QL3 giờ mở rộng rồi Cụ nhỉ? À nhưng em có chi tiết nào nói mảnh nhà em 100m đâu mà Cụ bảo hơi lỡ cỡ nhỉ? liệu Cụ có nhầm sang còm nào ko?

 

[Binhcoi8x]

Em đang có nhu cầu tìm đất ở khu này, nếu cụ muốn bán trực tiếp thì có thể gửi thông tin cho em ạ. Giá cả thì thỏa thuận, lúc nào cụ rảnh thì sang dẫn em đi xem đất

Giờ em mới vào đọc còm của Cụ, Cụ ib cho em xin số của Cụ em kb zalo gửi ảnh cho dễ nhé! Gửi trên này em ko thạo lắm và cũng ko đúng nơi để gửi thì phiền top của cụ chủ ạ.