[Funland] Bất động sản Hà Nội và vùng ven: diễn biến thị trường và lựa chọn của chúng ta.

[Gà lắm cơ]

Mình nhập 1 căn 1N 42.4m2 toà Pavilion vào t12/2023 giá 1.5 tỏi, giờ thì tầm 60 củ/m2. Làm nt và cho thuê 7tr/th bao phí

Tính giá hiện giờ chắc khoảng 2.5 tỷ cụ nhỉ. Bên đó nhiều toà nhiều phân khúc thì có toà nào tăng vượt trội các toà khác ko cụ?

 

[fitzwilliam]

E xin phép tranh luận 1 điểm nhỏ với cụ
Theo quan điểm của em việc sử dụng vốn vay không phải cứ dưới 20% là an toàn, cứ trên 80% là rủi ro. An toàn hay rủi ro trong việc sử dụng vốn vay phải liên quan đến dòng tiền là chính.
Hơn chục năm trước e gần như không có tài sản gì, mua cái nhà đầu tiên. Lúc này e vay 7-80% nhưng cảm thấy ko rủi ro gì. 1 phần do vẫn còn trẻ máu liều cao, 1 phần do thu nhập tốt, hàng tháng cân tiền trả nợ không bị mệt.
Bây giờ tài sản e gấp nhiều lần ngày xưa, nhưng dòng tiền hàng tháng tăng lên không nhiều bằng. Bây giờ nếu e vay 25-30% tài sản là dòng tiền hàng tháng phải co kéo chỗ này để đập vào chỗ khác.
Cách đây 1 vài năm e bị vướng đúng chỗ này. Lúc đấy nghĩ bụng: ngày xưa vay 7-80% không sao, giờ giầu hơn, nhiều kinh nghiệm hơn, lại chỉ vay có 50% thì chắc cũng không sao. Kết quả có 1 thời gian tương đối vất và xoay tiền.

Vâng cụ, nên em mới có ý "hoặc vay khoản mình dễ dàng trả mà không làm ảnh hưởng đến cs cá nhân và gia đình" chứ ko nhất thiết fix một tỉ lệ nào

 

[one]

Em có ý định đó thật, nhờ cụ tư vấn ạ.
Em ở Q Hbt mà giờ nó xây đường to quá ở cũng ngán, mệt mỏi cho người đi bộ. Muốn kiếm khu nào kiểu như văn quán( tiện ích có đủ trong 1-2km), hạ tầng ko có đường quá to cắt qua khu dân cư.
Mong muốn là liền kề tầm 100m trong kdc, kđt hoặc phân lô giá tầm 23 đồng tiền đất. Vì 7 đồng còn lại để xây nhà.
mạn thanh xuân hay cầu giấy mỹ đình đều được ạ miễn là dưới 10km từ tháp rùa và ko phải qua cầu, hoàng mike bỏ qua.

Cụ lượn qua mạn Xuân La hoặc Nghĩa Đô (ngõ 100-106 Hoàng Quốc Việt), vẫn có một số nhà phù hợp yêu cầu và ngân sách của cụ. Cty em ở khu này nên em nghe loáng thoáng giá cả thôi chứ không tìm hiểu sâu.

 

[maianhvu]

Em cảm ơn Cụ đã cho em thông số chi tiết nhé! Em sẽ lấy mảnh của Cụ làm tham chiếu, lâu em không sang đó, nhưng hôm rồi thấy Ông Anh nhà bác lượn sang khu đó chụp cho vài kiểu ảnh thấy đường QL3 giờ mở rộng rồi Cụ nhỉ? À nhưng em có chi tiết nào nói mảnh nhà em 100m đâu mà Cụ bảo hơi lỡ cỡ nhỉ? liệu Cụ có nhầm sang còm nào ko?

Sorry cụ, em có lội lại thì mảnh cụ cách QL3 100m chứ không phải S 100m. Vậy cụ cứ nâng lên thôi . QL3 giờ mở rộng xong, chạy rất thoáng cụ ah, chạy tầm 15p là ra Vin Cổ Loa. Tháng 9 nảy đưa vào hoạt động trường THCS mới khá hoành tráng.

 

[maianhvu]

Cụ lượn qua mạn Xuân La hoặc Nghĩa Đô (ngõ 100-106 Hoàng Quốc Việt), vẫn có một số nhà phù hợp yêu cầu và ngân sách của cụ. Cty em ở khu này nên em nghe loáng thoáng giá cả thôi chứ không tìm hiểu sâu.

Ở Nghĩa Đô rất an ninh và tiện đi các nơi, chợ Nghĩa Tân ngay cạnh . Đợt Tết năm ngoái, e thấy xe máy để ngoài 3 ngày liền mà còn nguyên. Ghét mỗi cái là h cao điểm hay tắc chút do 2 xe ô tô người chiều là choáng hết đường. Giá ở đây hồi đầu năm có giao dịch thật của 1 nhà gần trường mầm non là 420tr/m. Ah mà các cụ quay về vùng ven đi ) cho đúng tinh thần thớt ah.

 

[Quê bầm]

Pin xe điện một khi đã cháy thì chữa cháy tại nhà của cụ không dập nổi vì sức nóng khủng khiếp hơn cháy xe xăng rất nhiều. Báo cháy cũng khó mà chạy kịp nếu cụ không có đường thoát hiểm khác tách biệt hẳn ra. Để dập lửa một con Tesla Model S cần 11k-30k lít nước phun trực tiếp mà 1 con xe cứu hoả cỡ lớn ở VN cũng chở cỡ 5k-6k lít thôi. Cỡ nhỏ thì 1-2k mà ngõ không đủ to thì cụ nói xem xe cỡ lớn vào nổi không? Cháy xe xăng lượng nước cần để dập lửa ít lắm, loanh quanh 1/10 so với xe điện thôi cụ.

Hầm chung cư để quá nhiều xe điện thì em cũng sợ đấy. Thôi nếu đi xe điện thì em chạy ra đơn lập ở.

Các cụ xem clip ngắn này để thấy cháy xe điện khác xe xăng ra sao nhé. Mình biết rõ nguy cơ hơn thì sẽ chuẩn bị cẩn thận hơn.

XE ĐIỆN BỊ CHÁY THÌ DẬP LỬA THẾ NÀO? #BBCTiengViet #Hoahoan #Phongchaychuachay #xedien

www.youtube.com

Cụ ơi các hầm chung cư ko cho đâu cư dân ko đồng ý đâu, như khu em chỉ cho phép mấy xe đạp điện để ngay sau lưng tổ bảo vệ và tách biệt khu oto. Số lượng xe khống chế trong diện tích vạch kẻ

 

[L.C.D]

Nhà em ngay Vọng thì lạ gì Gamuda nữa.
Xem có khu nào mạn Thanh Xuân Mỹ đình Cầu Giấy hạp lý ko cụ, ko qua cầu mà.

Cụ ngắm Trung Yên, Yên Hoà xem.
Cạnh nhà e mới bán 120m 40 tỏi nhà 5t cũ, cải tạo lại tầm 3-4 tỏi chắc đẹp.

 

[TorienT]

Em có ý định đó thật, nhờ cụ tư vấn ạ.
Em ở Q Hbt mà giờ nó xây đường to quá ở cũng ngán, mệt mỏi cho người đi bộ. Muốn kiếm khu nào kiểu như văn quán( tiện ích có đủ trong 1-2km), hạ tầng ko có đường quá to cắt qua khu dân cư.
Mong muốn là liền kề tầm 100m trong kdc, kđt hoặc phân lô giá tầm 23 đồng tiền đất. Vì 7 đồng còn lại để xây nhà.
mạn thanh xuân hay cầu giấy mỹ đình đều được ạ miễn là dưới 10km từ tháp rùa và ko phải qua cầu, hoàng mike bỏ qua.

Vài địa chỉ phù hợp với cụ (ngân sách thì cụ tự đến nơi nắm).
1. Ngõ Cảm Hội (Lò Đúc) khu phân lô cuối đường.
2. Ngõ Hàng Chuối 2.
3. Xuân Đỉnh khu phân lô bên cạnh Trường Văn Thư.
4. Ngõ thông từ HQV ra khu NGD
5. Ngõ Phan Chu Trinh
6. Khu Hoàng Văn Thái cạnh bảo tàng không quân.
....
Mấy nơi đều hợp tiêu chí ngõ ô tô tránh, khu yên tĩnh, trung tâm hoặc gần trung tâm hạ tầng tiện ích hoàn thiện. Giá cả thì em không nắm được.

 

[TorienT]

Cám ơn các cụ ủng hộ em. Mong sau này các cụ vẫn vào đây chia sẻ đều đặn để chúng ta bám sát thị trường hơn, từ đó ra quyết sách đúng hơn.

Em thấy có một thực tế phổ biến trong đầu tư đó là chúng ta hay bị cảm tính trong việc nhìn nhận một thứ ngon hay dở chứ không thực sự đặt lên bàn cân để so sánh với các lựa chọn khác. Đặt lên cân thì 1 cân sắt nặng bằng 1 cân bông, không cân thì đa số sẽ cảm giác là cân bông nhẹ hơn. Một khu đắt tiền, một bước giá nhích lên đã là một tỷ, cảm thấy nó lên nhanh quá nhưng tính tỷ lệ % chưa chắc đã nhanh hơn khu rẻ tiền. 300tr/m2 lên 400tr/m2 cho người ta cảm giác tăng mạnh nhưng 3tr lên 4tr lại không thấy nó mạnh thế, dù xét về tỷ lệ lãi/vốn thì = nhau. Các con số không nói dối. Em rất muốn có số thực tế từ các cụ để ta nhìn nhận định lượng xem cái ta thấy ngon, có ngon không. Có giá giao dịch thật theo thời gian, tính ra tỷ lệ tăng giá mới chính xác. Càng biết nhiều giao dịch ở cùng một khu vực ta càng có cái nhìn sát hơn về mặt bằng giá ở đấy. Và biết giá ở nhiều khu vực khác nhau diễn biến ra sao theo thời gian ta sẽ thấy nơi nào mới là nơi được dòng tiền lớn lựa chọn. Hơn nữa những lúc thị trường xấu đi, bắt đầu có những khu rao giá cao không ai mua lên nữa mà bị bán nhiều, rồi đến giai đoạn phải giảm giá mới trôi được hàng mà các cụ biết và chia sẻ lên đây thì vô cùng quý báu vì biết tin sớm, thì nếu cần chạy, còn có thể chạy. Giai đoạn tạo đỉnh thường không bao giờ rơi ngay và tắt thanh khoản ngay lập tức dù đất khu vực ấy có mang tính đầu cơ cao. Những người dám cắt lỗ, dám đi ngay, đa số vẫn đi được. Ai không có thông tin, cố chấp mới kẹp. Thế nên cập nhật thông tin thị trường cho nhau một cách nhanh và đầy đủ, đã là giúp nhau rất nhiều rồi.

Em mong các cụ nếu chia sẻ, thì càng chi tiết càng tốt. Nếu có khu vực nào dự án nào các cụ nghi ngờ gì về pháp lý cũng cứ mang lên đây thảo luận, hoặc muốn biết khu đó nên mua không cứ lên đây hỏi thôi ạ. Biết đâu các cụ khác rành khu vực ấy sẽ cho mình những thông tin mà chủ đầu tư không bao giờ nói cho mình biết.

Các cụ môi giới nếu có thể tham gia và cho giá các căn các cụ bán từ năm 2023 đến giờ thì em rất cám ơn. Mốc 2023 là mốc quan trọng vì đó là lúc nhiều khu vực tạo đáy, mất thanh khoản mới bắt đầu hồi sinh, nhất là vùng ven HN. Chung cư cũng cuối năm 2023 mới bắt đầu nhịp tăng thốc đến giờ này cảm giác chưa dừng lại chứ đừng nói đến sập. Khu sang xịn như Starlake nhìn giá tăng có vẻ rất điên, cứ một bước giá thêm cả tỷ, ai cũng nói nó ngon, căn 3 ngủ 11 lên 18,19 tỷ. Nhưng tính đúng tỷ lệ tăng giá thì Hoàng Mai đông bẩn lộn nhộn lại tăng nhiều hơn. 3.5 tỷ lên 7 thậm chí 7.5 và vẫn có giao dịch.

Em bổ sung ý cụ chút, nếu không phải dân chuyên bám địa bàn thì yếu tố quan trọng để xác định timing vào ra giữ lại là hiểu những ai đang tham gia cuộc chơi và họ đang chơi trò gì, biết mình biết ta trăm trận khó bại.

 

[ktmenvi]

Hóng các cụ ạ. Em ít tiền nên đi xa. Em được tư vấn mua trong phú mỹ bà rịa vũng tàu

 

[TorienT]

Người ta cứ nghĩ dùng đòn bẩy giàu nhanh hơn nhưng chưa chắc đâu nhé, tiền thịt thì không cháy được chứ đòn bẩy mà sai thì cụt vốn quá nhiều, có khi mất sạch chẳng biết bao giờ mới làm lại được chứ chưa nói làm giàu.

Em không anti việc dùng đòn bẩy, bản thân em cũng dùng mà. Nhưng đã dùng là phải chấp nhận cuộc chơi rủi ro hơn và cần cắt phải cắt. Hàng đầu tư rủi ro em cũng không anti đâu. Hàng rủi ro lúc lên thì lên rất kinh, nhưng có thể sập không bán nổi. Nếu chấp nhận được trường hợp xấu nhất xảy ra, ta vẫn OK thì ta cứ chơi thôi mà để chấp nhận được thì không thể chơi với số vốn quá lớn với mình. Mỗi khi em vào kèo rủi ro em xác định luôn được ăn cháy bỏ, ngần ấy tiền vứt tất đi cũng được thì em mới vào, và tất nhiên không chơi to. Vài tỷ cháy bỏ OK vài chục tỷ sao mà OK được. Chơi hàng thuần đầu cư cũng được, đòn bẩy cũng được, miễn là vừa sức mình để có sai cũng không ảnh hưởng nặng đến cuộc sống của mình và gia đình các cụ ạ. Ai cũng phải có trách nhiệm với người thân, em còn gia đình phía sau nên em sẽ không liều với số tiền lớn đến mức nếu em thua lỗ, chất lượng sống của gia đình em đi xuống. Trước khi vào kèo, nghĩ đến người mình cần có trách nhiệm, tự nhiên bớt liều đi nhiều.

Em trường phái tiền mặt với BDS có nhiêu dùng nhiêu, em giống cụ đã chơi thì cháy bỏ được ăn. Sẽ luôn có 2 cách là rủi ro thấp lãi thấp và rủi ro cao lãi cao muốn đầu tư kiểu gì cũng được nhưng ở đây có nhẽ toàn các cụ trung tuổi trở lên sau lưng cũng là nhiều trách nhiệm rồi không thích thì vác balo như tuổi trẻ nữa nên khi xuống tiền tự hỏi là thua trắng ván này mai quay lại sới được không, nếu được thì chơi thôi còn nếu không thì hãy suy nghĩ.

 

[Smile1102]

Người ta cứ nghĩ dùng đòn bẩy giàu nhanh hơn nhưng chưa chắc đâu nhé, tiền thịt thì không cháy được chứ đòn bẩy mà sai thì cụt vốn quá nhiều, có khi mất sạch chẳng biết bao giờ mới làm lại được chứ chưa nói làm giàu.

Em không anti việc dùng đòn bẩy, bản thân em cũng dùng mà. Nhưng đã dùng là phải chấp nhận cuộc chơi rủi ro hơn và cần cắt phải cắt. Hàng đầu tư rủi ro em cũng không anti đâu. Hàng rủi ro lúc lên thì lên rất kinh, nhưng có thể sập không bán nổi. Nếu chấp nhận được trường hợp xấu nhất xảy ra, ta vẫn OK thì ta cứ chơi thôi mà để chấp nhận được thì không thể chơi với số vốn quá lớn với mình. Mỗi khi em vào kèo rủi ro em xác định luôn được ăn cháy bỏ, ngần ấy tiền vứt tất đi cũng được thì em mới vào, và tất nhiên không chơi to. Vài tỷ cháy bỏ OK vài chục tỷ sao mà OK được. Chơi hàng thuần đầu cư cũng được, đòn bẩy cũng được, miễn là vừa sức mình để có sai cũng không ảnh hưởng nặng đến cuộc sống của mình và gia đình các cụ ạ. Ai cũng phải có trách nhiệm với người thân, em còn gia đình phía sau nên em sẽ không liều với số tiền lớn đến mức nếu em thua lỗ, chất lượng sống của gia đình em đi xuống. Trước khi vào kèo, nghĩ đến người mình cần có trách nhiệm, tự nhiên bớt liều đi nhiều.

E cùng quan điểm với cụ, em có vay, cũng có đầu tư rủi ro nhưng nó nằm ở mức mất thì tiếc tí thôi chứ ko ảnh hưởng tới csong.
Đầu tư BDS thì phải xác định lâu dài, nghĩa là nếu như thị trường xuống thì có thể phải để đó 5-10 năm là chuyện phải tính trc.

 

[dabata]

Giá bán đợt đầu thì liền kề, biệt thự khoảng tầm 100T/m2 đổ lên, các loại shophouse thì tầm 130T-150T/m2 loại có hầm thì 200T/m2 đổ lên (vừa hầm riêng, vừa hầm chung, kiểu khá sang).

Còn tùy loại và vị trí thì em thấy thứ cấp đang chênh tầm 1 tỷ đến 4 tỷ, cụ nào quan tâm chắc phải hỏi sale cụ thể vì nhiều vị trí và giá.

Liền kề em thấy đang rao quanh 11 tỷ / 90m2 tức chênh tầm 2 tỷ. Tất cả các căn của dự án đều mặt tiền 6m2, có lối sau nhà.

Khu này cụ đánh giá thế nào cụ, có đáng để đầu tư không, tôi thấy giá cũng same same OCP2,3

 

[dabata]

Đúng rồi đơn giản thôi. Vấn đề là có 2 người trên này tính 10 năm 10% là lãi 100% đó.

Cụ ơi, có lãi kép và lên tận 6-7 lần thì gtk cũng không thể bằng vàng được mà. Vàng tăng hơn 10 lần rồi

 

[TorienT]

Cụ ơi, có lãi kép và lên tận 6-7 lần thì gtk cũng không thể bằng vàng được mà. Vàng tăng hơn 10 lần rồi

Cũng không mấy ai đặt tất vào 1 cửa cụ. Nên tính thì tính trên rổ đầu tư sau một thời gian đủ dài. Với lại nhiều yếu tố nữa ví dụ vàng vật chất cất giữ khá rủi ro.

 

[jwtnb9]

Bên văn giang mà làm được metro đi qua thì lâu dài mới giãn dân được cc nhỉ. Tra chatgpt thấy các khu đô thị cách trung tâm 20km phải có metro thì mới ăn thua.

 

[Quê bầm]

Bên văn giang mà làm được metro đi qua thì lâu dài mới giãn dân được cc nhỉ. Tra chatgpt thấy các khu đô thị cách trung tâm 20km phải có metro thì mới ăn thua.

Tốc độ như này hai mươi năm nữa chưa chắc có mê trô đi ngoại ô.

 

[taiadau]

Hóng các cụ ạ. Em ít tiền nên đi xa. Em được tư vấn mua trong phú mỹ bà rịa vũng tàu

Thành phố có tuổi đời ngắn nhất Việt Nam

 

[Hienminh123]

Cám ơn các cụ ủng hộ em. Mong sau này các cụ vẫn vào đây chia sẻ đều đặn để chúng ta bám sát thị trường hơn, từ đó ra quyết sách đúng hơn.

Em thấy có một thực tế phổ biến trong đầu tư đó là chúng ta hay bị cảm tính trong việc nhìn nhận một thứ ngon hay dở chứ không thực sự đặt lên bàn cân để so sánh với các lựa chọn khác. Đặt lên cân thì 1 cân sắt nặng bằng 1 cân bông, không cân thì đa số sẽ cảm giác là cân bông nhẹ hơn. Một khu đắt tiền, một bước giá nhích lên đã là một tỷ, cảm thấy nó lên nhanh quá nhưng tính tỷ lệ % chưa chắc đã nhanh hơn khu rẻ tiền. 300tr/m2 lên 400tr/m2 cho người ta cảm giác tăng mạnh nhưng 3tr lên 4tr lại không thấy nó mạnh thế, dù xét về tỷ lệ lãi/vốn thì = nhau. Các con số không nói dối. Em rất muốn có số thực tế từ các cụ để ta nhìn nhận định lượng xem cái ta thấy ngon, có ngon không. Có giá giao dịch thật theo thời gian, tính ra tỷ lệ tăng giá mới chính xác. Càng biết nhiều giao dịch ở cùng một khu vực ta càng có cái nhìn sát hơn về mặt bằng giá ở đấy. Và biết giá ở nhiều khu vực khác nhau diễn biến ra sao theo thời gian ta sẽ thấy nơi nào mới là nơi được dòng tiền lớn lựa chọn. Hơn nữa những lúc thị trường xấu đi, bắt đầu có những khu rao giá cao không ai mua lên nữa mà bị bán nhiều, rồi đến giai đoạn phải giảm giá mới trôi được hàng mà các cụ biết và chia sẻ lên đây thì vô cùng quý báu vì biết tin sớm, thì nếu cần chạy, còn có thể chạy. Giai đoạn tạo đỉnh thường không bao giờ rơi ngay và tắt thanh khoản ngay lập tức dù đất khu vực ấy có mang tính đầu cơ cao. Những người dám cắt lỗ, dám đi ngay, đa số vẫn đi được. Ai không có thông tin, cố chấp mới kẹp. Thế nên cập nhật thông tin thị trường cho nhau một cách nhanh và đầy đủ, đã là giúp nhau rất nhiều rồi.

Em mong các cụ nếu chia sẻ, thì càng chi tiết càng tốt. Nếu có khu vực nào dự án nào các cụ nghi ngờ gì về pháp lý cũng cứ mang lên đây thảo luận, hoặc muốn biết khu đó nên mua không cứ lên đây hỏi thôi ạ. Biết đâu các cụ khác rành khu vực ấy sẽ cho mình những thông tin mà chủ đầu tư không bao giờ nói cho mình biết.

Các cụ môi giới nếu có thể tham gia và cho giá các căn các cụ bán từ năm 2023 đến giờ thì em rất cám ơn. Mốc 2023 là mốc quan trọng vì đó là lúc nhiều khu vực tạo đáy, mất thanh khoản mới bắt đầu hồi sinh, nhất là vùng ven HN. Chung cư cũng cuối năm 2023 mới bắt đầu nhịp tăng thốc đến giờ này cảm giác chưa dừng lại chứ đừng nói đến sập. Khu sang xịn như Starlake nhìn giá tăng có vẻ rất điên, cứ một bước giá thêm cả tỷ, ai cũng nói nó ngon, căn 3 ngủ 11 lên 18,19 tỷ. Nhưng tính đúng tỷ lệ tăng giá thì Hoàng Mai đông bẩn lộn nhộn lại tăng nhiều hơn. 3.5 tỷ lên 7 thậm chí 7.5 và vẫn có giao dịch.

Ko so sánh đầu tư loại 300tr lên 400tr với 3tr lên 4tr được cụ. Cùng 1 khu vực, cùng thời điểm nhưng cầm 1 tỷ đi mua loại 3tr và bán 4tr đơn giản hơn nhiều cầm 100 tỷ đi mua bán loại đất này. Thế nên những người có vài trăm tỷ chuyên mua bán nhà mặt phố trung tâm họ ít ra ngoại thành đầu tư vì thế. Bán xong lô đất ngoại thành vài trăm tỷ ko đơn giản, nhiều khi phải chia nhỏ ra, lúc đó lại rủi ro chính sách...Còn mua Hoàng Mai 3,5 tỷ bán 7 tỷ thì lúc mua ko ai tính được như này ạ, bọn e là dân chuyên, hàng ngày bám sát thị trường mà ai cũng bất ngờ với việc tăng giá ở Hn vừa rồi, chưa từng có luôn. Người mua Starlake đối tượng khác hoàn toàn mua thổ cư Hoàng Mai, việc đã xảy ra nói thì dễ chứ thời điểm xuống tiền chắc ko ai tính được thị trường sẽ như này.
Cái cần bàn thì vào thời điểm này các cụ cần làm gì với TS của mình?

 

[BloodOwl87]

Cụ ơi, có lãi kép và lên tận 6-7 lần thì gtk cũng không thể bằng vàng được mà. Vàng tăng hơn 10 lần rồi

15 năm 2008-2023 thì gtk hơn cụ ạ. Tính đến mấy năm gần đây vàng rít thì vàng hơn rồi.