[Funland] Bất động sản Hà Nội và vùng ven: diễn biến thị trường và lựa chọn của chúng ta.

[Gato2009]

Bão lũ càng ngày càng kinh thì những dự án ngoài đê như Alluvia chắc kén khách lắm

Tuỳ thôi cụ, như khu Bát Tràng thì đợt vừa rồi chả xi nhê gì.

 

[NamMoi2000]

Tuỳ thôi cụ, như khu Bát Tràng thì đợt vừa rồi chả xi nhê gì.

Biến đổi khí hậu ko nói hay đc đâu cụ. Ngoài đê thì cứ xác định. Dính nặng có khi mất mạng luôn chứ đừng nói mất đất

 

[Gato2009]

Biến đổi khí hậu ko nói hay đc đâu cụ. Ngoài đê thì cứ xác định. Dính nặng có khi mất mạng luôn chứ đừng nói mất đất

Vâng, nói vậy thì nó vô cùng lắm, biến đổi khí hậu thì chả ai tránh được.

 

[Gà lắm cơ]

Ở HN phải chấp nhận ngập thôi. Ngập cục bộ là nhiều. Có chỗ vừa rồi ko ngập, ai đảm bảo mai ko ngập. Chỉ 1 công trường xd, đất cát rơi vãi xuống cống là ngập cục bộ ngay.
Ciputra trước đây là đất trồng đào Phú Thượng, khô ráo, chưa bao giờ ngập.

Như cụ nói đấy, trước đây là đất trồng đào thì mới không ngập. Một là mặt đất tự nhiên hấp thụ nước rất tốt, hai là đất trồng cây kiểu gì họ cũng đào khá nhiều kênh mương dẫn nước tưới tiêu. Giờ bê tông hoá hết cả nguy cơ ngập tăng cao là dễ hiểu mà cực khó xử lý luôn.

Thực tế các kdt được xây mới đa phần luôn là đất nông nghiệp nên trước khi thành kdt không ngập, sau đó mới có vấn đề. Thậm chí những vùng dân cư gần cạnh đó trước không sao giờ cũng sẽ ngập vì không thoát được nước đi đâu nữa. Đây là vấn đề của HN hiện nay, bê tông hoá tràn lan nhưng không hề tính đến nguy cơ này. Cách đây mười mấy 20 năm mảng xanh HN nhiều hơn, ao hồ tự nhiên cũng còn nhiều hơn rất nhiều nên 2008 mưa cả tuần mà nhiều khu còn không ngập như bây giờ.

Ngập cũng khổ mà ngõ nhõ, nhà nhỏ ở sâu trong hóc bò tó còn nguy hiểm nữa. Vụ cháy này cũng có thể rút ra bài học khi mua nhà:

Cháy nhà ở Hà Nội, cả gia đình 5 người tử vong

(Dân trí) - Ngôi nhà gồm 4 tầng và 1 tum nằm trong ngõ 180 phố Kim Hoa (phường Văn Miếu - Quốc Tử Giám) bốc cháy lúc sáng sớm. Vụ hỏa hoạn khiến 5 người trong gia đình tử vong.

dantri.com.vn

Bởi vậy nếu có quyền chọn thì em chấp nhận đi xa hơn để được ở nơi ô tô tiếp cận được. Cứu hoả hay cấp cứu đều nhanh, khả năng sống sót cao hơn nhiều. Thực tế em thấy khi mua nhà người ta vẫn gần như chỉ tính đến tiền/m2 và location có gần chỗ làm không nhưng nhiều thứ khác cũng quan trọng mà. Tai biến/đau tim mà đang ở trên gác, cầu thang thì dốc, không có thang máy, sẽ cực kỳ khó trong việc vận chuyển bệnh nhân đi cấp cứu. Nếu lại còn trong một cái ngõ xe cứu thương không vào được nữa thì càng mất thời gian. Cứu hoả mà xe bồn không vào được, đứng cách một đoạn vài trăm mét rồi chờ người ta nối dây vào đến nhà mình khéo ngạt khói cả nhà rồi.

Có nhà ở phố cổ có một đồng chí phải đi cấp cứu gấp, lúc ấy hôn mê bất tỉnh rồi. Nhà thì ống bé tí, trong ngõ, gác cao cầu thang dốc đúng như em nói mà đa số phố cổ nó thế. Người bệnh nặng 90kg ++, phải để lên cái chăn rồi bao nhiêu người bê hai đầu chăn xuống cầu thang dốc, kinh và khó lắm không đùa đâu. Mãi cũng mới nhờ đủ 4 ông khênh hộ, may là quả ấy cứu được.

 

[nghichnham]

Chào cụ, đã nhận được thông tin từ cụ em xin có chút ý kiến như sau:

Đầu tiên là khoản đầu tư của cụ sẽ có hơn nửa là tiền vay. Với tỷ lệ vay này thì lãi ngân hàng quan trọng lắm, không thể tính là mua với mục đích giữ tiền, ko tính tăng x% được. Điều này chỉ đúng khi cụ mua bằng tiền thịt 100% cụ mới không bị ngân hàng gõ hàng tháng, không phải lo nuôi nó và không sốt ruột mỗi khi họ tăng lãi. Còn khoản vay 1.5 tỷ sẽ bào mòn hết 30tr/tháng của cụ và chi phí vốn của 1 cái nhà 2.7 tỷ sẽ là khoảng 200-300tr/năm, không hề ít. Nếu giá cc không tăng thì cụ sẽ cảm thấy bản thân hàng ngày đang mất hết tiền.

Thường khi mọi người hỏi em tư vấn họ sẽ tính mức max họ trả được nợ, tuy nhiên nếu đi vay mà phải trả nợ hết lực thì rất mệt. Khi có việc cần không xoay đâu ra tiền do vậy lại rất dễ bán non, bán rẻ khi cần tiền. Nên em nghĩ nếu cụ trả được 30tr/tháng cụ nên chọn món hàng vay ít hơn đi ạ, vay 800 - 1tỷ max thôi. Nếu thị trường lên thì cụ ăn ít hơn chút nhưng nhẹ đầu hơn, nhỡ có sự cố về mặt thu nhập ko trả dc ở mức 30tr kia, cụ vẫn có cơ sở gồng trả tiếp ở mức 20tr đúng không ạ? Hoặc cần gấp trăm triệu vì người thân ốm đau.. vẫn xoay để trả được mà không ảnh hưởng đến việc trả ngân hàng. Mình không mong chuyện xấu xảy ra, nhưng trong nhiều năm khó mà không có chuyện phát sinh cần tiền lắm, nên có dự phòng thì hơn. Thị trường xấu nhà của cụ mấy năm không tăng thậm chí giảm giá thì rất may là cụ đã không vay nhiều mua to, không thì càng mất nhiều. Mà cái lúc thị trường xấu thường luôn là lúc lãi vay cao nên nỗi đau x2 đấy.

Một điều nữa em thấy cụ đang hơi fomo và có thể hiểu được. Nhiều môi giới khá giỏi trong việc kích để khách sợ, không mua bây giờ thì không bao giờ. Ở mấy khu của Vin thì đông lắm em không lạ gì. Sunshine thì từng có kha khá phốt trong việc cấp sổ, dự án mới này em không biết thế nào vì mới xây thì làm gì đã ai có sổ cho mình nhìn. Như em thì em rất thừa tiền mà bỏ ra một phần nhỏ mua hàng rủi ro cao hơn với giá rẻ em có thể thử, còn nếu em chỉ có từng ấy em không chơi kèo rủi ro cho toàn bộ tài sản của mình + khoản vay mình phải cõng trong nhiều năm nữa.

Em nghĩ cụ nên dừng liên hệ với các mg trong độ 1 tuần để cân nhắc lại xem sao. Cụ cũng thử cân nhắc các khu khác xem. Em không rõ có khu nào rẻ hợp lý hơn không vì phân khúc này em ko chơi, hi vọng có cụ nào trên này biết thì tư vấn cho cụ. Hơn nữa năm tới noxh ra nhiều thì phân khúc đang nhỏ tiền nhất, bị thổi giá kinh nhất hiện nay, sẽ bị ảnh hưởng đấy nhé.

Cụ cứ cân nhắc xem rủi ro/ lợi nhuận kỳ vọng có đáng chơi kèo này ko nhé.

Anh trai em vào 1 căn bên ss. Thấy bảo ký HĐ Cọc với Noble là cty con của SS Group mà em check ra cho ông ấy CĐT vẫn là Bách Giang DCI. Hỏi mg và cđt thì không đc trả lời. Giờ đang lo rồi.

 

[Gà lắm cơ]

Anh trai em vào 1 căn bên ss. Thấy bảo ký HĐ Cọc với Noble là cty con của SS Group mà em check ra cho ông ấy CĐT vẫn là Bách Giang DCI. Hỏi mg và cđt thì không đc trả lời. Giờ đang lo rồi.

Vào nhiều chưa ạ? Vào ít có thể xem xét bỏ cọc chứ nhiều rồi thì hơi khó xử.

Mà em thấy dân tình cũng tài thật, phốt nhiều như thế bao năm, giờ chỉ bán giá rẻ đi tí lại đổ xô vào không biết sợ là gì. Đáng ra một lần bị rắn cắn mười năm sợ dây thừng chứ.

 

[Gà lắm cơ]

Các cụ nào muốn đầu tư bds cầm dài cho tương lai, không lướt sóng có thể tham khảo cái này ạ.

Định hướng phát triển TOD thì bds gần các ga sẽ có lợi thế. Ngoài ga metro cũng có thể cân nhắc cả các ga đường sắt quốc gia nữa vì nhìn map này các cụ cũng thấy, nó bao quanh HN như một dạng vành đai đường sắt. Ở bển thì kiểu này khá phổ biến. Xây metro tốn và đắt hơn đường sắt nổi nhiều nên vòng ngoài nếu có thể người ta làm tàu nổi.

Lưu ý là đoạn xây trước sẽ có ăn trước, xây sau phải nằm lâu hơn tuy nhiên đa số cũng phản ánh vào giá rồi nên tuỳ vốn mà mình tìm hàng thôi. Giỏi săn thì vẫn sẽ có món hời.

 

[Gà lắm cơ]

Liên danh Viglacera đầu tư dự án nhà ở xã hội hơn 3.100 căn tại Hà Nội

Dự án nhà ở xã hội Tiên Dương 1, xã Phúc Thịnh (Hà Nội) có quy mô gần 45 ha, tổng vốn đầu tư hơn 9.300 tỷ đồng, khi hoàn thành cung cấp cho thị trường hơn 3.100 căn nhà ở xã hội.

baodautu.vn

Thêm nguồn cung noxh. Thời gian tới có lẽ sẽ thêm kha khá đấy và cạnh tranh trực tiếp với phân khúc hàng 3-4 tỷ bây giờ nên các cụ đu mua Studio ngoài vành đai 3 với đơn giá hơn 100tr/m2 cân nhắc chút ạ.

 

[toannguyenftu]

Anh trai em vào 1 căn bên ss. Thấy bảo ký HĐ Cọc với Noble là cty con của SS Group mà em check ra cho ông ấy CĐT vẫn là Bách Giang DCI. Hỏi mg và cđt thì không đc trả lời. Giờ đang lo rồi.

Vãi cả cđt với sales ngáo vậy à cụv ko biết gì luôn? Đất đó của BG bán lại cho Ss thì đương nhiên người ta chuyển nhượng cty đứng hs DA chứ sao bán đất được như thổ cư. Việc này là bth còn e chỉ né vì nó … đã là của ss

 

[Duong tien sih]

Như cụ nói đấy, trước đây là đất trồng đào thì mới không ngập. Một là mặt đất tự nhiên hấp thụ nước rất tốt, hai là đất trồng cây kiểu gì họ cũng đào khá nhiều kênh mương dẫn nước tưới tiêu. Giờ bê tông hoá hết cả nguy cơ ngập tăng cao là dễ hiểu mà cực khó xử lý luôn.

Thực tế các kdt được xây mới đa phần luôn là đất nông nghiệp nên trước khi thành kdt không ngập, sau đó mới có vấn đề. Thậm chí những vùng dân cư gần cạnh đó trước không sao giờ cũng sẽ ngập vì không thoát được nước đi đâu nữa. Đây là vấn đề của HN hiện nay, bê tông hoá tràn lan nhưng không hề tính đến nguy cơ này. Cách đây mười mấy 20 năm mảng xanh HN nhiều hơn, ao hồ tự nhiên cũng còn nhiều hơn rất nhiều nên 2008 mưa cả tuần mà nhiều khu còn không ngập như bây giờ.



Bởi vậy nếu có quyền chọn thì em chấp nhận đi xa hơn để được ở nơi ô tô tiếp cận được. Cứu hoả hay cấp cứu đều nhanh, khả năng sống sót cao hơn nhiều. Thực tế em thấy khi mua nhà người ta vẫn gần như chỉ tính đến tiền/m2 và location có gần chỗ làm không nhưng nhiều thứ khác cũng quan trọng mà. Tai biến/đau tim mà đang ở trên gác, cầu thang thì dốc, không có thang máy, sẽ cực kỳ khó trong việc vận chuyển bệnh nhân đi cấp cứu. Nếu lại còn trong một cái ngõ xe cứu thương không vào được nữa thì càng mất thời gian. Cứu hoả mà xe bồn không vào được, đứng cách một đoạn vài trăm mét rồi chờ người ta nối dây vào đến nhà mình khéo ngạt khói cả nhà rồi.

Có nhà ở phố cổ có một đồng chí phải đi cấp cứu gấp, lúc ấy hôn mê bất tỉnh rồi. Nhà thì ống bé tí, trong ngõ, gác cao cầu thang dốc đúng như em nói mà đa số phố cổ nó thế. Người bệnh nặng 90kg ++, phải để lên cái chăn rồi bao nhiêu người bê hai đầu chăn xuống cầu thang dốc, kinh và khó lắm không đùa đâu. Mãi cũng mới nhờ đủ 4 ông khênh hộ, may là quả ấy cứu được.

Hà Nội từ xưa đến này chỉ thấy một Khu chưa ngập rồi ngập, ngập nhẹ rồi ngập nặng hơn. Chứ chưa thấy khu vực nào đang ngập cải thiện hạ tầng mà ít ngập đi cả.
Thế nên những khu như Starlake, Ciputra, Võ Chí Công kể cả đẳng cấp thật nhưng xác định ngập còn lâu dài, có khi 10-15 năm nữa.
Hồi 2009-2011 đoạn Keangnam, Phạm Hùng, Dương Đình Nghệ, Mễ Trì, Trần Thái Tông cũng bắt đầu ngập, dân tình, doanh nghiệp, FDI kêu ầm trời. Sao khu vực quan trọng như thế, đầu tư nhiều tiền, toàn trụ sở cơ quan (Tổng cục hải quan, một số cơ quan bộ TT-TT, KHCN), doanh nghiệp (Mobiephone, FPT, Viettel, CMC, PVI, Một rổ công ty lớn trong tòa Keangnam ......) rồi nhiều giải pháp, phương án được đưa ra. Kết quả sau 15 năm vẫn ngập.

 

[nghichnham]

Việc này là bth còn e chỉ né vì nó … đã là của ss

Cụ chia sẻ rõ hơn về các vđ của ss được ko ạ?

 

[Gà lắm cơ]

Hà Nội từ xưa đến này chỉ thấy một Khu chưa ngập rồi ngập, ngập nhẹ rồi ngập nặng hơn. Chứ chưa thấy khu vực nào đang ngập cải thiện hạ tầng mà ít ngập đi cả.
Thế nên những khu như Starlake, Ciputra, Võ Chí Công kể cả đẳng cấp thật nhưng xác định ngập còn lâu dài, có khi 10-15 năm nữa.
Hồi 2009-2011 đoạn Keangnam, Phạm Hùng, Dương Đình Nghệ, Mễ Trì, Trần Thái Tông cũng bắt đầu ngập, dân tình, doanh nghiệp, FDI kêu ầm trời. Sao khu vực quan trọng như thế, đầu tư nhiều tiền, toàn trụ sở cơ quan (Tổng cục hải quan, một số cơ quan bộ TT-TT, KHCN), doanh nghiệp (Mobiephone, FPT, Viettel, CMC, PVI, Một rổ công ty lớn trong tòa Keangnam ......) rồi nhiều giải pháp, phương án được đưa ra. Kết quả sau 15 năm vẫn ngập.

Em công nhận là HN càng lúc ngập càng nặng. Những khu xưa không sao giờ nhiều sao. Cứ đất ao đất ruộng thành bê tông cả thì nước chảy đi đâu được trong khi hệ thống thoát nước của thành phố thì đến giờ này vẫn cực kỳ nhiều vấn đề, không đáp ứng đủ nhu cầu của lượng dân cư và mật độ xd này. Starlake đợt này nước không vào nhà nhưng mấp mé rồi, nên nếu thời tiết cực đoan hơn thì khó nói. Ciputra thì quá chán luôn. Ít tiền thì ít lựa chọn chứ nhiều tiền mua cái nhà một hai trăm tỷ còn chịu ngập liên tục thì bó tay.

Còn ngập từ xưa thì Hàng Chiếu Nguyễn Siêu ngập từ thời HN có mỗi 4 quận. Chỗ lõi của lõi bao năm không xử lý được mà khi xưa cống lộ thiên, cứ mưa là nước cống dềnh hết nước và rác từ cống lên rất kinh dị.

Tóm lại chống ngập là việc của nhà nước nhưng chọn nhà để mua là việc của mình, mình quyết được. Ở trung tâm mà ngập liên tục khổ quá có thể cân nhắc ra những vùng ven xa hơn và địa hình cao hơn để yên tâm trong vài chục năm tới. Tuy nhiên ở xa đi lại mất thời gian nên phải đặt lên cân xem cái nào với mình thiết yếu hơn thì hi sinh cái còn lại thôi.

 

[ototroll]

Hà Nội từ xưa đến này chỉ thấy một Khu chưa ngập rồi ngập, ngập nhẹ rồi ngập nặng hơn. Chứ chưa thấy khu vực nào đang ngập cải thiện hạ tầng mà ít ngập đi cả.
Thế nên những khu như Starlake, Ciputra, Võ Chí Công kể cả đẳng cấp thật nhưng xác định ngập còn lâu dài, có khi 10-15 năm nữa.
Hồi 2009-2011 đoạn Keangnam, Phạm Hùng, Dương Đình Nghệ, Mễ Trì, Trần Thái Tông cũng bắt đầu ngập, dân tình, doanh nghiệp, FDI kêu ầm trời. Sao khu vực quan trọng như thế, đầu tư nhiều tiền, toàn trụ sở cơ quan (Tổng cục hải quan, một số cơ quan bộ TT-TT, KHCN), doanh nghiệp (Mobiephone, FPT, Viettel, CMC, PVI, Một rổ công ty lớn trong tòa Keangnam ......) rồi nhiều giải pháp, phương án được đưa ra. Kết quả sau 15 năm vẫn ngập.

15 năm nữa vẫn ngập

 

[Ms Thảo Nguyễn Vinhomes]

Anh trai em vào 1 căn bên ss. Thấy bảo ký HĐ Cọc với Noble là cty con của SS Group mà em check ra cho ông ấy CĐT vẫn là Bách Giang DCI. Hỏi mg và cđt thì không đc trả lời. Giờ đang lo rồi.

Bởi:
- Dự án chưa lên cote 0.00 nên theo luật cđt chưa đc phép mở bán. [Nôm na chưa được kí hđmb]
- Nob là đvi thuộc ss có thể đc kí dưới danh nghĩa hợp đồng pp đối tác sàn bđs/phát triển dự án...v...v.
- Bản chất cái hđ hiện tại của người mua cũng không phải là hợp đồng đặt cọc [đây là em đoán vì em không bán chung cư SSLG] , mà có chăng là hợp đồng đặt chỗ, kí quỹ, hoặc đăng kí mua. [Gần đây cụ có nghe vụ VPB thua kiện người vay tiền mua nhà ở dự án Nova không, kiểu trường hợp này đấy]
-Có chăng sau này thì khi đủ đk kí hđmb thì chuyển đổi.
- Đây là sản phẩm mà ss mua lại/hợp tác.. [không rõ mua lại dự án hay mua lại cty, bởi không nhầm thì Bách Giang còn 1 khu B - 50ha nữa]. Thì thường khi chỉ chuyển nhượng 1 dự án từ 1 chủ thể hiện tại cho 1 chủ thể khác ... sẽ rất lằng nhằng bởi khung pháp lý sẽ tốn thêm thời gian [xin lại chủ trương đtu, rồi phê duyệt, giấy phép...] nên thường khi cđt mua lại để triển khai tiếp dự án thì các cđt có tiền sẽ mua lại [cổ phần/quyền điều hành] hoặc thỏa thuận hợp tác đối với chủ thể bán, và tiếp tục triển khai dự án dưới danh nghĩa đấy luôn. Thế nên hđmb sau này [khi đủ đk kí hđmb] sẽ kí với đại diện cđt Bách Giang là hợp lý.
- Về rủi ro pháp lý thì thực tế các cách thức này cũng đều có rủi ro. Tuy nhiên, tùy vào uy tín của cđt để đặt niềm tin và luật bây giờ cũng siết hơn. Còn xếp theo thang độ uy tín trên thị trường bđs, trái phiếu... thì SS trc đây cũng không đc uy tín lắm, nhưng gần đây em đoán là có bước tiến bộ.
Riêng về kiến trúc, thiết kế thì các dự án của SS có phần đẹp. [nhưng em đánh giá ko cao thiết kế SSLG lắm]