[Funland] Lãi suất tăng cao, bds về đâu?

[volvo.XC90]

Đợt này anh em hô BĐS còn tăng đi đâu hết rồi nhỉ? Ít ra cũng gượng gạo vài câu kiểu như "chỉ đi ngang thôi" chứ im lặng quá thể.

Giờ bán nhà mà còn thêm chương trình khuyến mại nếu người mua trùng họ với người bán là người bán sẽ chiết khấu giảm 5 giá vào giá bán nữa là cụ biết rồi đấy

 

[Maruko_2609]

Cụ December.hanoi ơi sắp sang quý 2 liệu tình hình lãi suất sẽ diễn biến thế nào cụ?

 

[December.hanoi]

Cụ December.hanoi ơi sắp sang quý 2 liệu tình hình lãi suất sẽ diễn biến thế nào cụ?

big4 vừa tăng LSPT lên r đó cụ. 12T gửi trên 100 củ đc 7.2 r .
Quý 1 coi như bỏ, quý 2 chưa khá hơn đc mấy đâu cụ ạ.

 

[December.hanoi]

Cụ nói làm em nhớ lại cách đây 4 năm, em mua 1 căn cc, vay NH tới 65%, may hồi đó cho thuê được và ls suất cũng hợp lý, em cày 3 năm trả hết nợ. Giờ nghĩ lại thấy mình liều thật.

4 năm trước thì giá chung cư chưa bằng 1 nửa bây h. Cụ vay 65% vẫn còn thở và gỡ đc đó

 

[Thanhvuóng71]

big4 vừa tăng LSPT lên r đó cụ. 12T gửi trên 100 củ đc 7.2 r .
Quý 1 coi như bỏ, quý 2 chưa khá hơn đc mấy đâu cụ ạ.

Em sợ phải hết quý 3 /26 may ra mới có tín hiệu khả dĩ về tín dụng cho bds

 

[Bicu]

Bài mới nhất về BDS TQ trên Economist: Một thập kỷ trước, Trung Quốc đang ở giữa thời kỳ bùng nổ bất động sản. Tại Chu Khẩu (Zhoukou), một thành phố đang đô thị hóa nhanh chóng ở vùng đồng bằng trung tâm đất nước, một nhà phát triển bất động sản đã khởi công một khu phức hợp dân cư với lời hứa hẹn về một “cuộc sống đậm chất Trung Hoa cổ điển”, tràn ngập cây xanh và kề cận các ngôi trường tốt. Ngày nay, hầu hết các tòa nhà cao tầng và biệt thự ở đây chỉ còn là những bộ khung bê tông trơ trọi. Chủ đầu tư, Henan Zhongao Plaza, đã phá sản và ông chủ của nó đang phải ngồi tù. Tại một vài tòa nhà, một số ít những cư dân can đảm đã dọn vào ở, nhưng các căn hộ lân cận thì bị bỏ trống; một số thậm chí còn không có cửa sổ.

Chào mừng đến với một lanweilou (lạn vĩ lâu), hay tòa nhà "đuôi thối" (dự án treo/bỏng hoang), một thuật ngữ lột tả ý niệm về những khởi đầu đầy hy vọng nhưng lại có kết cục tồi tệ. Gần đây, Chaguan (chuyên mục của The Economist) đã đến thăm dự án Henan Zhongao, lê bước lên những cầu thang tối tăm để tận mắt chứng kiến sự sụp đổ của thị trường bất động sản Trung Quốc đang diễn ra như thế nào—và cụ thể là, nó đang ảnh hưởng ra sao đến những người đã trót mua một cuộc sống tốt đẹp nhưng cuối cùng lại rơi vào cảnh trái ngược hoàn toàn.

“Tất nhiên là chúng tôi từng rất lạc quan. Chúng tôi cứ ngỡ xung quanh đây sẽ nhộn nhịp lắm,” ông Quách (Guo), một cư dân tuổi trung niên chia sẻ. “Tôi là người thích yên tĩnh, nhưng thế này thì tĩnh lặng quá,” bà Lý (Li), vợ ông, cười gượng. Vì khu phức hợp này quá đỗi hoang vắng, nên ai về nhà trước thường phải gọi điện cho người kia để báo rằng mình đã vào nhà an toàn. Ít ra thì họ cũng đã có thể dọn vào ở. Bà Lý buồn bã nói thêm, trong một số trường hợp, có những người mua nhà lớn tuổi đã qua đời trước cả khi nhận được chìa khóa.

Những số phận tương tự đang diễn ra trên khắp Trung Quốc. Các chủ đầu tư từng bán nhà trên giấy (bán trước khi xây dựng) để huy động vốn. Khi thị trường bất động sản lao dốc vào 5 năm trước, nguồn vốn của họ cũng cạn kiệt. Theo ngân hàng Nomura, tính đến năm 2023, Trung Quốc có khoảng 20 triệu bất động sản đã bán trước nhưng chưa hoàn thiện. Theo tính toán nhẩm của Chaguan, dựa trên mức giá trung bình, có một con số khổng lồ lên tới 17 nghìn tỷ nhân dân tệ (2,5 nghìn tỷ USD) tài sản của các hộ gia đình đang bị mắc kẹt trong các dự án đắp chiếu này — tương đương hơn 10% GDP một chút. Đó là một gánh nặng lớn cản trở nền kinh tế. Nhưng các quan chức dường như tin tưởng rằng, nếu có đủ thời gian, họ có thể dẫn dắt các dự án lanweilou này đến lúc hoàn thiện. Kế hoạch không nói ra của họ là phân bổ chi phí này ra càng rộng càng tốt và dập tắt mọi mầm mống bất mãn.

Việc chọn sống trong một lanweilou là điều khá bất thường. Trong một số trường hợp cực đoan, những người mua nhà tuyệt vọng đã dọn vào ở cả trước khi được kết nối điện nước. Tại dự án Henan Zhongao, các tiện ích điện nước đã được đấu nối. Tuy nhiên, thỉnh thoảng cư dân lại từ chối đóng phí bảo trì. Đáp lại, công ty quản lý tài sản cũng trả đũa. “Hôm nọ họ vừa mới cắt thang máy xong,” bà Lý nói. Rốt cuộc thì hai vợ chồng cũng muốn chuyển đến một ngôi nhà tốt hơn. Nhưng họ biết mình có thể sẽ phải mắc kẹt ở Henan Zhongao trong nhiều năm nữa. “Thậm chí chẳng có cách nào để định giá căn nhà của chúng tôi cả. Sẽ chẳng có ai muốn mua nó đâu,” ông Quách nói.

Chính phủ đang từ từ giải quyết từng bước vấn đề này. Năm 2022, họ đã giới thiệu chương trình baojiao lou, tức "bảo đảm giao nhà". Các quan chức đã lập ra một danh sách trắng (whitelist) các dự án đã bán trước nhưng chưa hoàn thiện, sau đó sử dụng kết hợp các biện pháp khuyến khích và gây áp lực để buộc các ngân hàng gia hạn tín dụng nhằm hoàn tất việc xây dựng. Tổng cộng, các ngân hàng Trung Quốc đã phê duyệt các khoản vay trị giá hơn 7 nghìn tỷ nhân dân tệ cho các bất động sản nằm trong danh sách trắng (mặc dù phần lớn là để đảo nợ chứ không phải là nguồn tài trợ mới).

Tại Henan Zhongao đang có những tia hy vọng le lói. Nơi từng là phòng trưng bày nhà mẫu giờ đây được dùng làm văn phòng tái cơ cấu nợ. Một đại diện của chủ đầu tư cũ đang ngồi cạnh lò sưởi củi để sưởi ấm. Trọng tâm công việc của ông là sắp xếp các giấy tờ chứng minh ai đã mua những căn hộ nào. Đội ngũ của ông đang làm việc với chính phủ để thu hút các nhà đầu tư mới. “Mọi thứ gần như đã sẵn sàng, và chúng tôi có thể sẽ tái khởi công vào cuối năm nay,” ông nói.

Nhiều người sẽ rất biết ơn khi nhận được ngôi nhà mà họ đã chờ đợi bấy lâu. Nhìn chung, họ vẫn tiếp tục trả tiền vay thế chấp — nếu không thì sẽ thành vỡ nợ. Một số ít người đã dám đứng ra tổ chức các cuộc biểu tình công khai, mặc dù giới chức trách đã nhanh chóng trấn áp. Tuy nhiên, đối với một số người mua, viễn cảnh hoàn thiện nhà mang một dư vị cay đắng. Cuối cùng, họ sẽ phải nhận bàn giao những ngôi nhà có giá trị thấp hơn rất nhiều — trong một số trường hợp giảm tới 50% — so với số tiền họ đã trả. Nếu công trình không bao giờ hoàn thành, ít nhất họ có thể có cơ hội rũ bỏ các khoản vay thế chấp của mình.

Không hoàn tiền

Tại Trịnh Châu (Zhengzhou), cách Chu Khẩu khoảng 200km (120 dặm), một cặp vợ chồng bỗng dưng nổi tiếng vì đăng các video lên mạng kể về cuộc chiến đấu tranh cho ngôi nhà mua trước của họ. Trương Dĩ Lượng (Zhang Yiliang) và Đổng Lệ Quân (Dong Lijun) đã đệ đơn kiện nhằm thu hồi khoản tiền đầu tư của mình. Nhưng tòa án đã xử thua, với phán quyết rằng dự án nhà ở đã sắp hoàn thành. Chaguan đã đến thăm địa điểm này. Quả thực nó đã gần sẵn sàng đón cư dân và trông khá bắt mắt, mặc dù nằm ở vùng ngoại ô xa xôi. Vào ngày 8 tháng 2, anh Trương và chị Đổng lại tung ra một video khác thông qua các tài khoản mạng xã hội dự phòng (các tài khoản chính của họ đã bị vô hiệu hóa). Họ không muốn căn hộ đó nữa. Họ muốn lấy lại tiền. “Xin hãy trả lại cuộc sống yên bình cho chúng tôi,” anh Trương van nài. “Chúng tôi không đáng phải dọn dẹp mớ bòng bong của các người thêm nữa.”

Nếu cặp vợ chồng thắng kiện, họ sẽ lấy lại được tiền đặt cọc và thoát khỏi khoản vay thế chấp âm vốn (khoản nợ vượt quá giá trị tài sản). Họ có thể mua một nơi ở mới với giá rẻ hơn nhiều so với bất động sản ban đầu. Nhưng hãy thử tưởng tượng những hậu quả dây chuyền đối với chính phủ. Sẽ có thêm hàng triệu người làm giống hệt họ. Sẽ tốn một khoản tiền quá lớn để bồi thường cho tất cả, và điều đó chắc chắn sẽ khiến nhiều dự án lanweilou vĩnh viễn không bao giờ được hoàn thiện. Lựa chọn thực tế duy nhất, theo quan điểm của chính phủ, là nặng nề bước tiếp với chương trình “bảo đảm giao nhà”.

Tại văn phòng dự án Henan Zhongao, người quản lý đang nỗ lực đưa dự án đó trở lại đúng quỹ đạo đã tóm tắt lại điều này một cách chuẩn xác nhất. “Người dân bình thường đang phải gánh chịu các chi phí. Đó là cách duy nhất để làm điều này,” ông nói. Sẽ không có gói cứu trợ nào dành cho các chủ đầu tư và cũng chẳng có gói nào cho người mua nhà. Thay vào đó, giới chức muốn san sẻ tổn thất ra toàn đất nước. Khi lĩnh vực bất động sản bùng nổ, mọi người dường như đều được hưởng lợi. Còn khi lao dốc, đó là một sự trả giá mang tính tập thể

 

[Bicu]

Đoạn trích từ tạp chí The Economist vừa rồi phản ánh một bức tranh rất thực tế và khốc liệt về thị trường bất động sản Trung Quốc.

Để bạn hiểu sâu hơn về câu chuyện này, tôi sẽ giải thích các thuật ngữ kinh tế và bối cảnh cốt lõi đã dẫn đến cuộc khủng hoảng này nhé (Google gemini)

1. Bối cảnh: Vì sao bất động sản Trung Quốc lại sụp đổ?
Trong nhiều thập kỷ, bất động sản là động lực tăng trưởng khổng lồ của Trung Quốc (chiếm khoảng 25-30% GDP). Mô hình kinh doanh của các nhà phát triển (chủ đầu tư) chủ yếu dựa vào vay nợ cao và bán nhà hình thành trong tương lai (presales).

• Vòng xoáy nợ nần: Chủ đầu tư thu tiền đặt cọc/thế chấp của người mua nhà ở dự án A, nhưng thay vì dùng toàn bộ tiền đó để xây dự án A, họ lại mang đi mua đất và làm dự án B, dự án C.
• "Ba lằn ranh đỏ" (Three Red Lines): Vào năm 2020, lo sợ bong bóng nợ vỡ tung, chính phủ Trung Quốc ban hành chính sách siết chặt tín dụng khắt khe đối với các chủ đầu tư. Khi nguồn vốn ngân hàng bị cắt đứt, các chủ đầu tư không có tiền để xây tiếp các dự án đang dở dang. Kết quả là hàng loạt ông lớn (như Evergrande, Country Garden) vỡ nợ, kéo theo hàng ngàn dự án "đắp chiếu".

2. Các thuật ngữ kinh tế đáng chú ý trong bài

• Vay thế chấp âm vốn (Underwater Mortgage / Negative Equity):
  • Định nghĩa: Đây là tình trạng khi số tiền bạn còn nợ ngân hàng (khoản vay thế chấp) lại cao hơn giá trị thị trường hiện tại của chính căn nhà đó.
  • Trong ngữ cảnh bài báo: Người mua nhà cách đây 5 năm đã vay với giá cao. Nay giá nhà giảm mạnh (có thể giảm tới 50%). Nếu căn nhà ban đầu mua giá 10 tỷ (vay 7 tỷ), nay nhà rớt giá chỉ còn 5 tỷ, thì họ đang nợ ngân hàng số tiền lớn hơn cả việc bán căn nhà đi. Đó là lý do bài báo nói: "Nếu công trình không bao giờ hoàn thành, ít nhất họ có thể có cơ hội rũ bỏ các khoản vay thế chấp" (chấp nhận mất nhà, mất cọc để xù nợ, còn hơn là còng lưng trả nợ cho một tài sản đã rớt giá thê thảm).
• Đảo nợ (Debt Rollover):
  • Định nghĩa: Là hình thức lấy khoản vay mới để trả cho khoản vay cũ sắp đến hạn, nhằm tránh bị tuyên bố vỡ nợ.
  • Trong ngữ cảnh bài báo: Ngân hàng bơm 7 nghìn tỷ nhân dân tệ cho các dự án, nhưng thực chất tiền đó không được dùng để mua xi măng, sắt thép (new funding) mà phần lớn dùng để trả các khoản lãi/nợ cũ của chủ đầu tư. Điều này giải thích tại sao tiền thì có bơm mà nhà thì vẫn chưa xây xong.
• Gói cứu trợ (Bail-out):
  • Định nghĩa: Việc chính phủ (hoặc một tổ chức) sử dụng tiền để cứu một công ty hoặc ngành kinh tế khỏi sự phá sản.
  • Trong ngữ cảnh bài báo: Chính quyền Bắc Kinh kiên quyết không tung gói cứu trợ cho các chủ đầu tư để tránh "rủi ro đạo đức" (moral hazard) – tức là nếu chính phủ cứ cứu, các doanh nghiệp sau này sẽ lại tiếp tục vay nợ vô tội vạ vì nghĩ rằng kiểu gì cũng được cứu.

3. Chiến lược của Chính phủ: "San sẻ tổn thất" là gì?
Thay vì cứu các công ty bất động sản hoặc hoàn tiền cho người dân (như cặp vợ chồng đệ đơn kiện trong bài), chính phủ chọn chương trình "Bảo đảm giao nhà" (Baojiao lou).

• Vì sao không hoàn tiền? Nếu hoàn tiền cho một cặp vợ chồng, hàng triệu người khác cũng sẽ đòi lại tiền. Hệ thống tài chính sẽ sụp đổ ngay lập tức.
• San sẻ tổn thất (Socializing the losses): Nghĩa là thiệt hại khổng lồ này sẽ không do một bên gánh chịu toàn bộ, mà được chia nhỏ ra cho toàn xã hội. Người dân phải chấp nhận nhận nhà trễ và giá trị nhà suy giảm; ngân hàng phải chấp nhận gia hạn nợ và chịu lợi nhuận thấp hơn; chính quyền địa phương thất thu từ việc bán đất.

Nói cách khác, Bắc Kinh chọn cách "câu giờ", dùng thời gian dài (có thể là cả thập kỷ) để nền kinh tế từ từ hấp thụ và tiêu hóa khối nợ độc hại này, thay vì để nó nổ tung gây ra một cuộc khủng hoảng như vụ Lehman Brothers ở Mỹ năm 2008.


Dù quy mô và thể chế có những điểm khác biệt, cấu trúc của "quả bom nợ" này ở Việt Nam và Trung Quốc chia sẻ 4 điểm tương đồng sâu sắc:

1. Sự sụp đổ của mô hình "Mỡ nó rán nó" (Bán nhà hình thành trong tương lai)
Cả hai thị trường đều phụ thuộc quá mức vào việc bán nhà trên giấy (presales).

Giống như cách các chủ đầu tư Trung Quốc lấy tiền cọc của dự án A để đi thâu tóm quỹ đất cho dự án B, nhiều doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam cũng sử dụng đòn bẩy tài chính tương tự. Khi dòng tiền đột ngột bị nghẽn (do siết tín dụng hoặc khủng hoảng niềm tin), chuỗi domino sụp đổ. Hậu quả là hàng loạt dự án tại các thành phố lớn rơi vào cảnh thi công đình trệ, giam lỏng hàng nghìn tỷ đồng tài sản của người dân giữa những khối bê tông dang dở.

2. Cú sốc "Cai nghiện tiền rẻ"

• Tại Trung Quốc: Cuộc khủng hoảng bị kích hoạt bởi chính sách "Ba lằn ranh đỏ" (2020), cắt đứt đột ngột nguồn vốn vay của các tập đoàn bất động sản vung tay quá trán.
• Tại Việt Nam: Biến cố khởi nguồn từ các cuộc thanh lọc thị trường trái phiếu doanh nghiệp (cuối 2022) và động thái kiểm soát chặt room tín dụng vào bất động sản. Các doanh nghiệp vốn quen sống dựa vào việc phát hành trái phiếu lãi suất cao và đảo nợ liên tục bỗng chốc đứt gãy thanh khoản. Cơn khát vốn khiến các dự án buộc phải đắp chiếu.

3. Gánh nặng chuyển dời lên vai người mua nhà
Đây là điểm tương đồng đau xót nhất. Trong suốt thời kỳ tiền rẻ, người mua nhà bị hấp dẫn bởi các gói "hỗ trợ lãi suất 0%", "ân hạn nợ gốc 18-24 tháng". Nhưng thực chất, chi phí đó đã được chủ đầu tư cộng gộp vào giá bán ban đầu.

Đến thời điểm hiện tại, khi thời gian ân hạn kết thúc, người mua phải đối mặt với một "cú đấm bồi" kép:

• Lãi suất thả nổi tăng vọt: Đột ngột phải gánh mức lãi suất trên 10%/năm trong bối cảnh thu nhập giảm sút.
• Tài sản vô hình hoặc rớt giá: Phải nai lưng trả nợ hàng tháng cho những căn hộ chậm tiến độ vô thời hạn, hoặc nếu có nhận nhà thì giá trị giao dịch thực tế trên thị trường thứ cấp cũng đã sụt giảm (tương tự như tình trạng "vay thế chấp âm vốn" ở Trung Quốc).

4. Chiến lược "San sẻ tổn thất" và Không có gói cứu trợ trực tiếp
Cũng giống như cách Bắc Kinh kiên quyết không tung gói cứu trợ (bail-out) bằng tiền mặt cho các ông lớn như Evergrande để tránh rủi ro đạo đức, giới chức quản lý tại Việt Nam cũng giữ quan điểm: Doanh nghiệp làm sai phải tự chịu trách nhiệm, tự bán bớt tài sản để trả nợ.

Sự can thiệp chủ yếu nằm ở việc tháo gỡ các rào cản pháp lý (để dự án có thể tiếp tục triển khai) và cho phép cơ cấu lại thời hạn trả nợ trái phiếu/nợ ngân hàng, chứ không dùng ngân sách để bơm máu trực tiếp. Hệ quả là quá trình "tiêu hóa" cục máu đông nợ xấu này sẽ diễn ra từ từ, và cái giá phải trả sẽ được san sẻ lên bảng cân đối kế toán của các ngân hàng, lợi nhuận của doanh nghiệp, và cả sức chịu đựng của những người dân đã trót vay mua nhà.

 

[December.hanoi]

Em sợ phải hết quý 3 /26 may ra mới có tín hiệu khả dĩ về tín dụng cho bds

Nếu như theo dõi tất cả các dữ liệu kinh tế liên quan. Cá nhân e sẽ đánh giá và theo dõi rất sát trên phương diện Dòng tiền/thanh khoản của nền kinh tế. Như hôm trc e có nói về vốn giải ngân cho ĐTC tại big4 khoảng 400k tỷ. (Kho bạc). Tiền dân mua vàng bạc, tiền cho các dự án mới/hạ tầng mới.....
BDS nó hút hết vốn và như cái thùng ko đáy mà. 2025 là năm bội thực dự án mới, khởi công hàng loạt. Trên các trang báo chính thống có 1 số trang nói về sự hiệu quả trong vc đầu tư dự án r đó. Bơm tiền tăng trưởng mà ko hiệu quả thì gặp rắc rối lớn, bơm tiền làm dự án mà thời gian hoàn vốn lâu, đội vốn cũng rắc rối như vậy....
Khi hàng loạt các dự án triển khai, bơm mỗi chỗ 1 tí thì rõ ràng là thiếu hụt thanh khoản r. Ko giải quyết đc thì vẫn phải giữ ls cao để huy động dân thôi. Trc e cũng mập mờ và vu vơ nói năm 2026 đừng hy vọng nhiều về mặt lãi suất và thanh khoản. E còn nói cả đến GDP bình quân và bẫy thu nhập trung bình của VN nữa đó.

 

[PlaStork]

Bài mới nhất về BDS TQ trên Economist: Một thập kỷ trước, Trung Quốc đang ở giữa thời kỳ bùng nổ bất động sản. Tại Chu Khẩu (Zhoukou), một thành phố đang đô thị hóa nhanh chóng ở vùng đồng bằng trung tâm đất nước, một nhà phát triển bất động sản đã khởi công một khu phức hợp dân cư với lời hứa hẹn về một “cuộc sống đậm chất Trung Hoa cổ điển”, tràn ngập cây xanh và kề cận các ngôi trường tốt. Ngày nay, hầu hết các tòa nhà cao tầng và biệt thự ở đây chỉ còn là những bộ khung bê tông trơ trọi. Chủ đầu tư, Henan Zhongao Plaza, đã phá sản và ông chủ của nó đang phải ngồi tù. Tại một vài tòa nhà, một số ít những cư dân can đảm đã dọn vào ở, nhưng các căn hộ lân cận thì bị bỏ trống; một số thậm chí còn không có cửa sổ.

Chào mừng đến với một lanweilou (lạn vĩ lâu), hay tòa nhà "đuôi thối" (dự án treo/bỏng hoang), một thuật ngữ lột tả ý niệm về những khởi đầu đầy hy vọng nhưng lại có kết cục tồi tệ. Gần đây, Chaguan (chuyên mục của The Economist) đã đến thăm dự án Henan Zhongao, lê bước lên những cầu thang tối tăm để tận mắt chứng kiến sự sụp đổ của thị trường bất động sản Trung Quốc đang diễn ra như thế nào—và cụ thể là, nó đang ảnh hưởng ra sao đến những người đã trót mua một cuộc sống tốt đẹp nhưng cuối cùng lại rơi vào cảnh trái ngược hoàn toàn.

“Tất nhiên là chúng tôi từng rất lạc quan. Chúng tôi cứ ngỡ xung quanh đây sẽ nhộn nhịp lắm,” ông Quách (Guo), một cư dân tuổi trung niên chia sẻ. “Tôi là người thích yên tĩnh, nhưng thế này thì tĩnh lặng quá,” bà Lý (Li), vợ ông, cười gượng. Vì khu phức hợp này quá đỗi hoang vắng, nên ai về nhà trước thường phải gọi điện cho người kia để báo rằng mình đã vào nhà an toàn. Ít ra thì họ cũng đã có thể dọn vào ở. Bà Lý buồn bã nói thêm, trong một số trường hợp, có những người mua nhà lớn tuổi đã qua đời trước cả khi nhận được chìa khóa.

Những số phận tương tự đang diễn ra trên khắp Trung Quốc. Các chủ đầu tư từng bán nhà trên giấy (bán trước khi xây dựng) để huy động vốn. Khi thị trường bất động sản lao dốc vào 5 năm trước, nguồn vốn của họ cũng cạn kiệt. Theo ngân hàng Nomura, tính đến năm 2023, Trung Quốc có khoảng 20 triệu bất động sản đã bán trước nhưng chưa hoàn thiện. Theo tính toán nhẩm của Chaguan, dựa trên mức giá trung bình, có một con số khổng lồ lên tới 17 nghìn tỷ nhân dân tệ (2,5 nghìn tỷ USD) tài sản của các hộ gia đình đang bị mắc kẹt trong các dự án đắp chiếu này — tương đương hơn 10% GDP một chút. Đó là một gánh nặng lớn cản trở nền kinh tế. Nhưng các quan chức dường như tin tưởng rằng, nếu có đủ thời gian, họ có thể dẫn dắt các dự án lanweilou này đến lúc hoàn thiện. Kế hoạch không nói ra của họ là phân bổ chi phí này ra càng rộng càng tốt và dập tắt mọi mầm mống bất mãn.

Việc chọn sống trong một lanweilou là điều khá bất thường. Trong một số trường hợp cực đoan, những người mua nhà tuyệt vọng đã dọn vào ở cả trước khi được kết nối điện nước. Tại dự án Henan Zhongao, các tiện ích điện nước đã được đấu nối. Tuy nhiên, thỉnh thoảng cư dân lại từ chối đóng phí bảo trì. Đáp lại, công ty quản lý tài sản cũng trả đũa. “Hôm nọ họ vừa mới cắt thang máy xong,” bà Lý nói. Rốt cuộc thì hai vợ chồng cũng muốn chuyển đến một ngôi nhà tốt hơn. Nhưng họ biết mình có thể sẽ phải mắc kẹt ở Henan Zhongao trong nhiều năm nữa. “Thậm chí chẳng có cách nào để định giá căn nhà của chúng tôi cả. Sẽ chẳng có ai muốn mua nó đâu,” ông Quách nói.

Chính phủ đang từ từ giải quyết từng bước vấn đề này. Năm 2022, họ đã giới thiệu chương trình baojiao lou, tức "bảo đảm giao nhà". Các quan chức đã lập ra một danh sách trắng (whitelist) các dự án đã bán trước nhưng chưa hoàn thiện, sau đó sử dụng kết hợp các biện pháp khuyến khích và gây áp lực để buộc các ngân hàng gia hạn tín dụng nhằm hoàn tất việc xây dựng. Tổng cộng, các ngân hàng Trung Quốc đã phê duyệt các khoản vay trị giá hơn 7 nghìn tỷ nhân dân tệ cho các bất động sản nằm trong danh sách trắng (mặc dù phần lớn là để đảo nợ chứ không phải là nguồn tài trợ mới).

Tại Henan Zhongao đang có những tia hy vọng le lói. Nơi từng là phòng trưng bày nhà mẫu giờ đây được dùng làm văn phòng tái cơ cấu nợ. Một đại diện của chủ đầu tư cũ đang ngồi cạnh lò sưởi củi để sưởi ấm. Trọng tâm công việc của ông là sắp xếp các giấy tờ chứng minh ai đã mua những căn hộ nào. Đội ngũ của ông đang làm việc với chính phủ để thu hút các nhà đầu tư mới. “Mọi thứ gần như đã sẵn sàng, và chúng tôi có thể sẽ tái khởi công vào cuối năm nay,” ông nói.

Nhiều người sẽ rất biết ơn khi nhận được ngôi nhà mà họ đã chờ đợi bấy lâu. Nhìn chung, họ vẫn tiếp tục trả tiền vay thế chấp — nếu không thì sẽ thành vỡ nợ. Một số ít người đã dám đứng ra tổ chức các cuộc biểu tình công khai, mặc dù giới chức trách đã nhanh chóng trấn áp. Tuy nhiên, đối với một số người mua, viễn cảnh hoàn thiện nhà mang một dư vị cay đắng. Cuối cùng, họ sẽ phải nhận bàn giao những ngôi nhà có giá trị thấp hơn rất nhiều — trong một số trường hợp giảm tới 50% — so với số tiền họ đã trả. Nếu công trình không bao giờ hoàn thành, ít nhất họ có thể có cơ hội rũ bỏ các khoản vay thế chấp của mình.

Không hoàn tiền

Tại Trịnh Châu (Zhengzhou), cách Chu Khẩu khoảng 200km (120 dặm), một cặp vợ chồng bỗng dưng nổi tiếng vì đăng các video lên mạng kể về cuộc chiến đấu tranh cho ngôi nhà mua trước của họ. Trương Dĩ Lượng (Zhang Yiliang) và Đổng Lệ Quân (Dong Lijun) đã đệ đơn kiện nhằm thu hồi khoản tiền đầu tư của mình. Nhưng tòa án đã xử thua, với phán quyết rằng dự án nhà ở đã sắp hoàn thành. Chaguan đã đến thăm địa điểm này. Quả thực nó đã gần sẵn sàng đón cư dân và trông khá bắt mắt, mặc dù nằm ở vùng ngoại ô xa xôi. Vào ngày 8 tháng 2, anh Trương và chị Đổng lại tung ra một video khác thông qua các tài khoản mạng xã hội dự phòng (các tài khoản chính của họ đã bị vô hiệu hóa). Họ không muốn căn hộ đó nữa. Họ muốn lấy lại tiền. “Xin hãy trả lại cuộc sống yên bình cho chúng tôi,” anh Trương van nài. “Chúng tôi không đáng phải dọn dẹp mớ bòng bong của các người thêm nữa.”

Nếu cặp vợ chồng thắng kiện, họ sẽ lấy lại được tiền đặt cọc và thoát khỏi khoản vay thế chấp âm vốn (khoản nợ vượt quá giá trị tài sản). Họ có thể mua một nơi ở mới với giá rẻ hơn nhiều so với bất động sản ban đầu. Nhưng hãy thử tưởng tượng những hậu quả dây chuyền đối với chính phủ. Sẽ có thêm hàng triệu người làm giống hệt họ. Sẽ tốn một khoản tiền quá lớn để bồi thường cho tất cả, và điều đó chắc chắn sẽ khiến nhiều dự án lanweilou vĩnh viễn không bao giờ được hoàn thiện. Lựa chọn thực tế duy nhất, theo quan điểm của chính phủ, là nặng nề bước tiếp với chương trình “bảo đảm giao nhà”.

Tại văn phòng dự án Henan Zhongao, người quản lý đang nỗ lực đưa dự án đó trở lại đúng quỹ đạo đã tóm tắt lại điều này một cách chuẩn xác nhất. “Người dân bình thường đang phải gánh chịu các chi phí. Đó là cách duy nhất để làm điều này,” ông nói. Sẽ không có gói cứu trợ nào dành cho các chủ đầu tư và cũng chẳng có gói nào cho người mua nhà. Thay vào đó, giới chức muốn san sẻ tổn thất ra toàn đất nước. Khi lĩnh vực bất động sản bùng nổ, mọi người dường như đều được hưởng lợi. Còn khi lao dốc, đó là một sự trả giá mang tính tập thể

Hồi xưa mà cụ đăng thế này thì bị môi giới nhảy vào chửi cho sưng mặt. Giờ chắc môi giới cũng đang lo sốt vó chạy đi tìm chỗ đẩy hàng, thời gian đâu mà tranh luận với cụ. Dân buôn BĐS chắc đang đi chùa khấn vái tứ phương, chả còn sức mà lên đây vật nhau

 

[December.hanoi]

Hồi xưa mà cụ đăng thế này thì bị môi giới nhảy vào chửi cho sưng mặt. Giờ chắc môi giới cũng đang lo sốt vó chạy đi tìm chỗ đẩy hàng, thời gian đâu mà tranh luận với cụ. Dân buôn BĐS chắc đang đi chùa khấn vái tứ phương, chả còn sức mà lên đây vật nhau

Môi giới bây h còn đang phải đi cắt lỗ đây cụ ơi. Cụ lên tiktok và mấy group face của OCP Smart thì cắt 10-15% từ trc Tết mà h vẫn chưa trôi.
Còn nhiều sàn ở HN vẫn đang ôm 1 mớ V quận 9 nữa đó.
Đấy là đối vs các dự án lớn đã có dân sinh, tiện ích nhiều, cho thuê đc. Còn đất nền ven thì thôi ko nói nữa.

 

[Bicu]

Hồi xưa mà cụ đăng thế này thì bị môi giới nhảy vào chửi cho sưng mặt. Giờ chắc môi giới cũng đang lo sốt vó chạy đi tìm chỗ đẩy hàng, thời gian đâu mà tranh luận với cụ. Dân buôn BĐS chắc đang đi chùa khấn vái tứ phương, chả còn sức mà lên đây vật nhau

à cháu chỉ cung cấp thêm cho các cụ thông tin, góc nhìn thôi chứ không có nhu cầu tranh luận gì

 

[Rishi]

Nhiều anh em sẽ bảo bđs mà sập thì bank chết đầu tiên. Bank nó chết con khỉ ấy, các cụ cứ tưởng bank là con tin của mình

Trước lôi nền kinh tế ra làm con tin giờ lại lôi cả bank ra à cụ? Liệu sắp tới chắc lỗi cả cụ và e ra luôn đấy

 

[Quê bầm]

Tùy cụ vay nhiêu nữa. Căn 3t vay 2t khác căn 15t vay 10t nhiều lắm

Khi vay 10t nghĩa là trước đó người vay đã vay nhiều lần các món nhỏ hơn nên kinh nghiệm rồi, banh duyệt cho vay 10t thì dòng tiền cần chứng minh ổn định ko dưới 120-150 triệu/tháng.

 

[Saigonphobmw]

Khi vay 10t nghĩa là trước đó người vay đã vay nhiều lần các món nhỏ hơn nên kinh nghiệm rồi, banh duyệt cho vay 10t thì dòng tiền cần chứng minh ổn định ko dưới 120-150 triệu/tháng.

Vay 25 năm thì cứ 1 tỷ thì gốc lãi mỗi tháng tầm 10-12tr

 

[Quê bầm]

Vay 25 năm thì cứ 1 tỷ thì gốc lãi mỗi tháng tầm 10-12tr

Những người vay đến 10t thường trả nhanh trừ phi có gì đó phát sinh ko lường trươc, họ có các món để đảo vì vay nhiều vậy có khi là mua cái thứ mấy rồi, nếu mua lần đầu cái đầu tiên mà trả lâu dài hàng trục năm em nghĩ ít ai vay đến 10t. Nếu nợ 10t kể cả đang ân hạn gốc và ưu đãi ls cỡ 6.5-7% thì tiền lãi mỗi tháng đã 50-55 triệu/tháng mà ko co dòng tiền ổn định nuôi khoản vay cũng khó thở phết.

 

[thanh.long]

Môi giới bây h còn đang phải đi cắt lỗ đây cụ ơi. Cụ lên tiktok và mấy group face của OCP Smart thì cắt 10-15% từ trc Tết mà h vẫn chưa trôi.
Còn nhiều sàn ở HN vẫn đang ôm 1 mớ V quận 9 nữa đó.
Đấy là đối vs các dự án lớn đã có dân sinh, tiện ích nhiều, cho thuê đc. Còn đất nền ven thì thôi ko nói nữa.

Giờ mà biên độ mà đúng như thế này thì vãi thật

 

[Quê bầm]

Giờ mà biên độ mà đúng như thế này thì vãi thật

Cái biểu ls này thông điệp là tớ ko máu cho vay món này nữa, cậu chịu được thì chơi.

 

[December.hanoi]

Giờ mà biên độ mà đúng như thế này thì vãi thật

Vãi thật chứ đùa đâu cụ.

 

[Mission imposible]

Anh Nova với VP có vụ gì mà dân lại cầm biển đứng đường khu Dịch vọng rồi.

 

[viet7500]

Anh Nova với VP có vụ gì mà dân lại cầm biển đứng đường khu Dịch vọng rồi.

VP là Vp ban k hả cụ?