[Funland] Bất động sản Hà Nội và vùng ven: diễn biến thị trường và lựa chọn của chúng ta.

TorienT nói:

Cuối năm e đi, giờ em đang ở Nigeria rồi, nhìn hạ tầng mới thấy Việt Nam mình đi xa ntn.

Nhấn vào đây để mở rộng...

mrstone nói:

Cụ Gà đỡ bận chưa, em đợi bài phân tích của cụ. bên G6 của ông này thì đúng toàn đất phân lô PQ, đang sóng APEC ko biết đã ra đc hết hàng chưa. Cứ hô nhà Hà Nội giảm là tnao nhỉ. E nghĩ chững thì sẽ có, còn giảm thì chủ yếu sản phẩm đầu cơ ở vùng ven xa xôi.

Nhấn vào đây để mở rộng...

prado2012 nói:

Cụ đi phượt à chắc phải loanh quanh vài nước. Em thích đi châu phi cho biết mà thằng nhóc bé phải chờ thêm. Bạn em đi rồi kêu hươu cao cổ thò đầu vào chơi trong khách sạn.

Nhấn vào đây để mở rộng...

songchamlai nói:

Tôi ra PQ năm 2022 đúng đợt nhiều hàng ngộp nhất. Nhưng khi đi 1 vòng đảo thì nhận ra là họ đang xây quá thừa nhà so với nhu cầu của khách DL. Phú Quốc xây nhiều shophouse và lk là rất dở. Bản thân tôi ra đó cũng thích nghỉ ngơi ở những khu có nhiều cỏ cây. Vậy mà đi vào các khu mới xây thì toàn thấy gạch và bê tông ( Vin, Sun,Ceo). Nên tôi nghĩ việc nhà cửa ở PQ còn trầm lắng 1 thời gian dài nữa là bình thường.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Nea123.RURAIN nói:

chuẩn đấy cụ ạ. Biến động thì đất xa xôi, đầu cơ lướt sóng sẽ ảnh hưởng hàng đầu. Còn lại cứ bo thành mà đánh

Nhấn vào đây để mở rộng...

Gà lắm cơ nói:

OCP2,3 em tính vào dạng cách lõi HN 20km cụ ạ, chứ 5km chỉ đi đến chỗ viền viền HN chẳng giải quyết gì, thực tế ở đấy và đi làm ở HN đa số sẽ phải di chuyển quanh 20km/chiều. Khu ấy bị cái cung hàng lớn quá chưa hấp thụ hết chứ vài năm nữa thêm cầu đường thì dân tình ở đấy đi làm ở nhiều chỗ trong HN cũng được và nguồn cung dần hết thì nó sẽ ổn thôi. Còn ở tận LA mà đi làm SG thì xa đến bất khả thi rồi.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Lê Đức Kiên nói:

Hello cụ. Dạo này khỏe không cụ

Nhấn vào đây để mở rộng...

xitrum145 nói:

Cảm ơn cụ chủ góp ý, em xin hỏi:
1. Cụ đến Long An chưa? có biết quy mô kinh tế và tăng trưởng 3 năm nay?
2. Cụ đến tp mới Bình Dương cách đây 10 năm chưa?
3. Cụ so giá OCP với Vin Hậu Nghĩa thử chưa?
Em có thêm thông tin để cụ so sánh nhé:
1. Từ sb TSN đi tp mới Bình Dương, khoảng cách-thời gian đúng bằng từ TSN đến Hậu Nghĩa
2.Về giá thì bên OCP gấp hơn 2 lần (bên Vh green xơ ty chỉ có 3.9t căn 60m2). Còn đất thổ cư, ô tô đỗ cửa, giá bằng 1/5 ở Bình Dương với sp có cùng đặc tính
P/s: em ko phải sales, share để tham khảo các cụ sao thôi
Chúc cụ an lành, sức khỏe nha cụ bác View attachment 9226884

Nhấn vào đây để mở rộng...

Nea123.RURAIN nói:

Tuổi 17 vẫn bẻ gãy dc sừng trâu mà cụ

Nhấn vào đây để mở rộng...

Nea123.RURAIN nói:

Cụ này từ từ. Trước khi so sánh e nghĩ cụ nên nói rõ ra OCP1 hay OCP23 đã. Rất khác nhau cụ ạ

Nhấn vào đây để mở rộng...

Lê Đức Kiên nói:

Em đang phòng thủ dần dần rồi. Vàng và bđs dòng tiền tại lõi trung tâm HĐ cụ ạ. Giá cứ tăng mà không có THANH KHOẢN thì sốt ruột lắm

Nhấn vào đây để mở rộng...

Nea123.RURAIN nói:

Bão đang vào đất liền rồi cụ. Ko biết nó đi qua những đâu. Chính sách, luật lá liên tục được dự thảo....Thuế và tài chính (liên quan đến $) luôn là vấn đề phức tạp nhất. Kết hợp phòng thủ + tấn công hợp lý hài hòa, rồi theo dõi tiếp cụ ạ.
Như vậy, ít nhất mình cũng đã ngồi ngay ngắn trong nhà mà nhìn bão qua r. Chứ ko phải là những người đang đi chạy vạy tìm chỗ trú

Nhấn vào đây để mở rộng...

Lê Đức Kiên nói:

Nhiều cái bất thường quá cụ ạ. Riêng cụ lãi chả biết trụ được bao lâu.

Nhấn vào đây để mở rộng...

TorienT nói:

Vâng, e đi xả năng lượng tí cuối tháng 8 e về lo chuyện học hành cho ông lớn rồi sang Nga. Đi leo núi Bàn, học bắn cung đi săn (e có mấy người bạn bên này), nói chung thích lắm mợ từ hồi đọc Trên sa mạc trong rừng thẳm, Cội rễ e đã mơ một chuyến đi như vậy. Giờ nẳm còng queo đợi giấy tờ, thủ tục ở đây thật kinh khủng.

Nhấn vào đây để mở rộng...

xitrum145 nói:

Cảm ơn cụ chủ góp ý, em xin hỏi:
1. Cụ đến Long An chưa? có biết quy mô kinh tế và tăng trưởng 3 năm nay?
2. Cụ đến tp mới Bình Dương cách đây 10 năm chưa?
3. Cụ so giá OCP với Vin Hậu Nghĩa thử chưa?
Em có thêm thông tin để cụ so sánh nhé:
1. Từ sb TSN đi tp mới Bình Dương, khoảng cách-thời gian đúng bằng từ TSN đến Hậu Nghĩa
2.Về giá thì bên OCP gấp hơn 2 lần (bên Vh green xơ ty chỉ có 3.9t căn 60m2). Còn đất thổ cư, ô tô đỗ cửa, giá bằng 1/5 ở Bình Dương với sp có cùng đặc tính
P/s: em ko phải sales, share để tham khảo các cụ sao thôi
Chúc cụ an lành, sức khỏe nha cụ bác View attachment 9226884

Nhấn vào đây để mở rộng...

songchamlai nói:

So để làm gì hả cụ. Em đang ở SG mà hỏi người xung quanh em họ bảo có điên mà về LA mua nhà. Có tý đường từ PMH tới Nhà Bè ( 2 khu cc cách nhau 3km) mà họ nhiều người còn chả sang Nhà Bè nữa là về LA

Nhấn vào đây để mở rộng...

Nea123.RURAIN nói:

nhận biết trước dấu hiệu để hành đông rất qtrong cụ ạ. . Bây h ai mới thấy sự bất ổn có lẽ đã chậm 1 số nhịp r

Nhấn vào đây để mở rộng...

Gà lắm cơ nói:

Chào các cụ, em cũng vẫn bận nhưng lúc nào chạy vào chơi được với các cụ thì em cố gắng tí.

Đầu tiên em nhắc lại là em mong muốn tranh luận văn minh với cái đầu lạnh, những người trái ý mình là vang loạn lên em xin phép không tiếp chuyện và đừng trích dẫn gì bài em, em không tiếp. Em tôn trọng các cụ, tôn trọng cả những khác biệt giữa tư duy lập trường quan điểm của chúng ta và chừng nào em còn vào đây đơn thuần là giao lưu chia sẻ, không kiếm tiền dưới mọi hình thức, thì em cũng muốn nhận được sự tôn trọng tương tự và đừng ai bảo em cò hay kẹp khi không có bằng chứng. Thực tế chỉ có người thất bại mới nhìn đời hằn học và nhìn đâu cũng thấy người thất bại thôi, phần là vì họ giao du với nhau nên nhìn quanh thấy toàn người như mình, phần nữa là vì họ thất bại nên họ tìm mọi cách để chính họ tin rằng người khác cũng chỉ thế thôi, mới được tí an ủi. Tư duy và hành động của mình ra sao cuộc đời và các mối quan hệ xã hội nó phản ánh đúng như vậy. Chia sẻ để cùng nhau tiến lên mới tốt. Ngay cả trong công việc ngoài đời của em, em vẫn trợ giúp những người cùng nghành khi họ hỏi đến, em không sợ người ta cạnh tranh đâu. Cá trong hồ nhiều lắm, bạn câu giỏi thì bạn thừa ăn, đâu cần nghĩ cách phá mồi câu của người khác. Thậm chí câu xong thừa mồi, đem cho cũng được và mình không hề nghèo đi một tí nào.

Quay lại câu chuyện anh CEO kia, nếu các cụ muốn em sẽ dành thời gian phân tích từng đoạn một, chỉ là em ko thể làm nhanh và liên tục vì em bận, các cụ thông cảm, em phản biện cái chính yếu trước.

3. Dòng tiền nhà đầu tư Hà Nội đi về đâu
Sắp tới thị trường sẽ chứng kiến nhà đầu tư bds Hà Nội thi nhau bán bảo vệ thành quả đầu tư. Họ sẽ nghiên cứu phân bổ dòng tiền vào kinh doanh sản xuất nếu Việt Nam có lợi thế về thuế quan so với các nước xuất khẩu cạnh tranh; đổ vốn vào các thị trường bất động sản còn tiềm năng như: Hải Phòng, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương , Phú Quốc, Khánh Hòa, Đà Nẵng... thị trường chứng khoán hoặc tiền số.

Anh này chỉ đi bán nhà chứ anh này là chủ doanh nghiệp sản xuất thật thì không nói chuyện ngớ ngẩn thế này. Em nói trên cương vị em có doanh nghiệp làm sx và em hiểu dòng tiền không muốn/ không thể đi vào sx dễ như bds. Một chủ doanh nghiệp có đầu óc tư duy logic bình thường không bất thường, kiếm tiền từ việc kinh doanh chính rồi ném vào bds để tích luỹ và gia tăng tài sản chứ không làm ngược lại, chốt lãi bds x mấy lần chỉ để mở rộng kinh doanh. Chủ doanh nghiệp mà phải bán tài sản là khi họ phải cứu doanh nghiệp, không có tiền tươi là sập. Cash is king, tây bảo rồi, muôn đời đúng. Em cũng từng phải bán tài sản cứu doanh nghiệp khi khó khăn và trong covid nhiều người như em. Nhưng nếu việc kinh doanh tốt, đang ngon, nhiều triển vọng, thằng điên nào đi chốt lời đất để đổ vào nhà máy? 36 kế vay ngân hàng là kế đầu tiên. Ngân hàng thấy kèo thực sự thơm, rủi ro thấp, tài sản đảm bảo nhiều và ngon là cửa vay được cao. TSĐB ngon là bds chứ là máy móc thiết bị thì không thơm đâu vì sập phát, thu hồi gần như không bán nổi và lại thành nợ xấu treo ở đấy. Ngân hàng có muốn cho vay sx lắm đâu và từ năm ngoái đến năm nay, dòng tiền thực bơm ra, đổ vào bds nhiều nhất chứ không phải là sx. Các cụ làm ngân hàng confirm giúp em cái này.

Hơn nữa thuế quan là đòn mới giáng có 3 tháng. Để dựng lên một dự án, xây mới hay mở rộng nhà máy, tìm đối tác khách hàng... tính theo năm. Không ai vì biến động ngắn hạn vừa xảy ra chưa biết sẽ thế nào mà đã tính đó là cơ hội dài hạn để đổ một số tiền lớn vào đầu tư cho một thứ mà lúc nó bắt đầu vận hành, thì nhiệm kỳ Trump cũng hết rồi. Vua mới lại luật mới. Vậy nên cái biến động ngắn hạn này có thể làm người ta e sợ, tạm dừng đầu tư thêm để nghe ngóng xem sao đã chứ không làm người ta ham mà đổ tiền đâu. Làm xuất khẩu toàn làm to, tiền đầu tư ban đầu lớn lắm. Không những vậy chuyển dịch vùng xuất khẩu tìm khách mới không hề dễ. Mỗi nơi lại mỗi luật lệ và những rào cản phi thuế quan khác nhau chứ đừng chỉ nhìn thuế bao nhiêu %, phi thuế quan mới là cái chặn kinh nhất. Hàng làm ra đang đáp ứng chuẩn xuất sang chỗ A, giờ A tăng thuế mình muốn xuất sang B đâu có dễ. B lại tiêu chuẩn cao hơn, muốn làm thì lại phải đầu tư máy móc dây chuyền mới, rồi đào tạo công nhân... đâu phải việc một sớm một chiều. Nói chung làm sx vô vàn khó khăn vất vả, làm thật mới biết, còn ngồi hỏi AI vài thông tin rồi chém gió thì tưởng dễ, nhưng không hiểu biết thì đến đặt câu hỏi còn chưa chất lượng, chứ đừng nói đến việc đọc câu trả lời và thực sự nắm bắt được vấn đề.

Tiếp ý 2 về việc chốt lời ở HN chạy về các tỉnh khác. Cụ kia list ra có từ Phú Quốc đến Đà Nẵng. PQ khác hẳn ĐN về tình hình thị trường hiện tại. ĐN thực tế từ năm ngoái đến năm nay có tăng, chạy sau HN nhưng tăng cũng khá đấy. Vào ĐN mua đất những khu có dân ở đông rồi, xây nhà cho thuê có biên lãi đang tốt hơn ở HN. Còn PQ thì phải xem PQ gì, PQ đất kẹp hàng khi xưa mà cụ ấy rao, giờ vẫn có sốt đâu. Bao nhiêu người vẫn đang kẹp ở PQ những loại đất nghỉ dưỡng, phân lô, biệt thự liền kề những khu không ai ở. Một thị trường quá thừa cung mà lại là cung ở giá cao cực kỳ khó và cực kỳ lâu thoát đáy. Lý do là đánh lên tốn vốn lắm mà không hiệu quả. Dù có dùng media vẽ nên các viễn cảnh tươi sáng thì thực tế vẫn là muốn mua gì cũng được, nhưng muốn bán thì không chắc được. Nhiều người kẹp nhiều năm đến kiệt sức rồi, họ chỉ mong bán được chứ không chờ chốt lãi đâu. Giá nhích lên 1 phân đã bao nhiêu thằng muốn ném hàng ra thì cần bao nhiêu tiền đổ vào để giá nhích thêm phân nữa?

Các cụ nhìn OCP2,3 nhé. Em không mua khu này nhưng em cực kỳ thích quan sát diễn biến thị trường ở đây vì nó cho ta quá nhiều bài học hay. Khi cung hàng còn thừa, thì kẹp hàng không chạy nổi. Không có thanh khoản cả khu luôn. Khi thị trường ấm lại, những món hàng đầu tiên bán được là những món rẻ nhất và khi bắt đầu có cầu thực ở, thì giá bắt đầu neo được, có thanh khoản và tăng. Vẫn OCP2,3 thôi, hàng vài chục tỷ giờ vẫn khó bán lắm và phải bán rẻ, tỷ lệ % cắt lỗ/giá mua đau đớn hơn loại hàng rẻ vài tỷ nhiều. Vì vài chục tỷ gần như chưa có lượng người ở thực sẵn sàng mua vào và nắm giữ chứ không tìm cơ hội lướt, nghĩa là hàng đó mua vào rồi, họ sẽ không rao bán tiếp trong vài năm, thế mới cắt bớt cung hàng ra và giá mới dễ tăng. Nhưng có đâu? Gần như hàng vài chục tỷ toàn đầu cơ, bắt đáy cũng để đầu cơ tiếp mà. Mua rồi vài bữa lại đăng bán thì cung hàng bớt làm sao được?

PQ bây giờ, các cụ đều biết quá rồi, hàng ở đó là hàng loại nào, mua đầu cơ hay mua sử dụng (ở/kinh doanh) là chủ yếu. Có những loại hàng nó sai từ lúc làm ra rồi thì rất khó để nói ở vùng giá nào đầu tư sẽ thơm vì nó luôn là thứ thị trường không thích lắm, đắt lên tí là họ lại chọn thứ khác. Cái đám biệt thự LK toàn beton dày đặc các cụ chê, khách du lịch cũng có thích đâu. Cdt làm ra để bán được nhiều m2 nhà nhất có thể nên họ không cần làm ra thứ sử dụng sẽ hợp lý ngon lành thật đâu. Trong một thị trường sốt nóng giá lên thì rơm rác gì cũng bán được, nên bán càng nhiều m2 càng tối ưu hoá lợi nhuận và trong làm ăn điều này là vô cùng bình thường. Chỉ là khi thị trường tồn hàng nhiều thế này thì những loại BT LK hay đất phô lân bến nàn ở nơi khỉ ho ai máu me gì mua. Hết nạc mới vạc đến xương.

Tiếp theo các cụ muốn chém gió về chủ đề đất HN sẽ đi đâu về đâu hay chúng ta chém về đề xuất thuế bds mới xem đề xuất ấy ok không, có áp dụng được không và có/không áp dụng sẽ làm bds đi đâu về đâu?

Nhấn vào đây để mở rộng...