[Funland] Bất động sản Hà Nội và vùng ven: diễn biến thị trường và lựa chọn của chúng ta.

[Duong tien sih]

Chuẩn luôn cụ. Xa gấp đôi diện tích đất nhiều gấp 4. Để lấp đầy vành đai 4 chắc phải cần vài chục năm. Trong khi 10 năm nữa là vn sắp hết đát phát triển r

Cũng không hẳn thế đâu. Vành đai 4 mà bên trong nội thành, không phải qua sông vẫn đông vui thôi, còn qua sông thì kể cả vành đai 3 cũng là BĐS ma hết.
Bây giờ nhìn vành đai 3.5 đoạn Geleximco, Nam Bắc An Khánh mà xem. Khá đông vui đấy, còn bên kia sông thì vành đai 3 có gì đâu.
Thế nên vành đai 4 đoạn qua Hà Đông, Thanh Oai, Hoài Đức, Đan Phượng khá đẹp đó, do đô thị hóa theo vết dầu loang, đi từ đó lên Cầu Giấy, Mỹ Đình, Mễ Trì khoảng 15p là rất tiện.
Còn vành đai 4 bên kia sông, No Hope.

 

[taiadau]

[

Chuẩn luôn cụ. Xa gấp đôi diện tích đất nhiều gấp 4. Để lấp đầy vành đai 4 chắc phải cần vài chục năm. Trong khi 10 năm nữa là vn sắp hết đát phát triển r

VD khoảng cách giữa các VĐ như nhau (VD = 5km đi) thì phần bao phủ của các vành đai liên tiếp lớn hơn nhau: 3.14*2*5*5 = 157 km2 đấy

 

[Tuananh6886]

Cũng không hẳn thế đâu. Vành đai 4 mà bên trong nội thành, không phải qua sông vẫn đông vui thôi, còn qua sông thì kể cả vành đai 3 cũng là BĐS ma hết.
Bây giờ nhìn vành đai 3.5 đoạn Geleximco, Nam Bắc An Khánh mà xem. Khá đông vui đấy, còn bên kia sông thì vành đai 3 có gì đâu.
Thế nên vành đai 4 đoạn qua Hà Đông, Thanh Oai, Hoài Đức, Đan Phượng khá đẹp đó, do đô thị hóa theo vết dầu loang, đi từ đó lên Cầu Giấy, Mỹ Đình, Mễ Trì khoảng 15p là rất tiện.
Còn vành đai 4 bên kia sông, No Hope.

Ấy cụ nói thế các cụ đang chê cả cầu giấy lại tâm tư đấy.

 

[fitzwilliam]

Nhiều cụ hi vọng Đông HN tương lai được như Phố Đông. Mà quên mất rằng Hà Nội không phải Thượng Hải. Sông Hồng cũng không phải sông Hoàng Phố.
Về quy hoạch trung tâm tài chính và tính chất con sông thì Thủ Thiêm giống Phố Đông hơn nhiều.
Phố Đông mất 20 năm để thành trung tâm mới thì Thủ Thiêm mất bao lâu, Đông HN mất bao lâu

 

[Quê bầm]

Nhiều cụ hi vọng Đông HN tương lai được như Phố Đông. Mà quên mất rằng Hà Nội không phải Thượng Hải. Sông Hồng cũng không phải sông Hoàng Phố.
Về quy hoạch trung tâm tài chính và tính chất con sông thì Thủ Thiêm giống Phố Đông hơn nhiều.
Phố Đông mất 20 năm để thành trung tâm mới thì Thủ Thiêm mất bao lâu, Đông HN mất bao lâu

Cha Đặng Tiểu Bình xưa đánh Việt Nam mình ấy, cha ấy khởi xướng cái Phố Đông, trước đó thì Phố Đông cũng là nông thôn làng mạc như bao làng ven đô khác.

 

[Tuananh6886]

Nhiều cụ hi vọng Đông HN tương lai được như Phố Đông. Mà quên mất rằng Hà Nội không phải Thượng Hải. Sông Hồng cũng không phải sông Hoàng Phố.
Về quy hoạch trung tâm tài chính và tính chất con sông thì Thủ Thiêm giống Phố Đông hơn nhiều.
Phố Đông mất 20 năm để thành trung tâm mới thì Thủ Thiêm mất bao lâu, Đông HN mất bao lâu

Ôm đất khu Đông thì phải hô hào khu đông chứ cụ. Cụ k thấy chỉ 2 3 gương mặt thân quen trong pic này kẻ tung người hứng phía đông ah

 

[trunganh13]

Cũng không hẳn thế đâu. Vành đai 4 mà bên trong nội thành, không phải qua sông vẫn đông vui thôi, còn qua sông thì kể cả vành đai 3 cũng là BĐS ma hết.
Bây giờ nhìn vành đai 3.5 đoạn Geleximco, Nam Bắc An Khánh mà xem. Khá đông vui đấy, còn bên kia sông thì vành đai 3 có gì đâu.
Thế nên vành đai 4 đoạn qua Hà Đông, Thanh Oai, Hoài Đức, Đan Phượng khá đẹp đó, do đô thị hóa theo vết dầu loang, đi từ đó lên Cầu Giấy, Mỹ Đình, Mễ Trì khoảng 15p là rất tiện.
Còn vành đai 4 bên kia sông, No Hope.

E tính tương đối thôi cụ ơi còn thực tế thế nào chỉ lúc làm mới biết. Cơ bản là dự đoán xu hướng dựa trên những j mình biết thôi

VD khoảng cách giữa các VĐ như nhau (VD = 5km đi) thì phần bao phủ của các vành đai liên tiếp lớn hơn nhau: 3.14*2*5*5 = 157 km2 đấy

Vâng tính diện tích tương đối với vđ 3 gần chục km vđ 4 gần 2 chục kiểu bô lô ba la thôi cụ. Còn chính xác hơn tí nữa thì còn ph trừ đi nhiều dtich sông, hồ, v.v.

Nói chung là ra đến vđ4 thì đất ở đc nó tăng lên nhiều lắm cụ ạ vì ở trong phạm vi vành đai 3 HN cái diện tích của riêng sông hồng với hồ têy cùng các thể loại hồ lớn nhỏ, bãi nó phải tầm 1/4 rồi.

 

[Benjamin Franklin USA]

Em đứng trên quan điểm trung lập, vì khu Đông, khu Tây, em đều có một ít.
Về sự phát triển để lấp đầy các vành đai quanh HN, em có mấy ý đóng góp cùng các cụ mợ:

1. Diện tích vành khăn giữa vành đai cũ/mới ngày một lớn. Đi kèm với nó, là sự phát triển về phương tiện và hạ tầng giao thông:
- Sự phát triển của phương tiện: Xưa chim đi xe đạp, ra Nguyễn Trãi là xa. Nay vèo cái đã đến, như đi mây về gió.
- Sự phát triển của hạ tầng: đường xá đi lại thuận tiện, giao thông công cộng phát triển các tuyến Bus, Metro.. cũng kéo gần khoảng cách.

2. Mức độ đô thị hóa: dân thành thị hiện chiếm 44.3%, số liệu thống kê tháng 5/2025. Như link dưới đây:

Cả nước có 900 đô thị, tỷ lệ đô thị hóa ước đạt 44,3%

Đến tháng 5/2025, cả nước có 900 đô thị, gồm 2 đô thị đặc biệt, 23 đô thị loại I, 37 đô thị loại II, 46 đô thị loại III, 96 đô thị loại IV và 696 đô thị loại...

vneconomy.vn

Để so sánh, năm 2015 con số này là 34.3%:

Dân số Việt Nam đạt 91,7 triệu người

Kinhtedothi - Năm 2015, dân số trung bình của cả nước ước tính 91,7 triệu người, tăng 974,9 nghìn người, tương đương tăng 1,07% so với năm 2014.

kinhtedothi.vn

Như vậy, trong 10 năm, tỷ lệ đô thị hóa của VN tăng 10%. Một con số khá lớn.

3. Năng lực triển khai dự án của doanh nghiệp trong nước: tăng rất mạnh.

4. Tỷ lệ đô thị hóa của các nước: Mỹ: 82.8%, Nhật: 92%, Đài: 78.9%..
Đặc biệt là Hàn quốc: 82.4%, gần 50% dân số sống tập trung tại Seoul.
Tức là mức độ đô thị hóa khoảng 80%. Việt Nam mới đi được 1/2 quãng đường. Khi xã hội phát triển càng mạnh, dân thành thị tăng càng mạnh hơn nữa. Tất yếu quần cư về các thành phố lớn, đặc biệt là HN. Nó giải thích một phần khá lớn, cho việc giá BĐS HN luôn tăng trưởng ổn định, bền vững nhất trên quy mô cả nước.

Như vậy thì, việc lấp đầy các vành đai, có thể là không khác trước nhiều lắm, theo quan điểm riêng của em.
Tất nhiên, lạc quan là tốt, nhưng cần tránh lạc quan quá, rất dễ dẫn đến chủ quan duy ý chí, mà cuối cùng là sai lầm trong đầu tư. Mời các cụ mợ cùng chia sẻ, thảo luận thêm với em.

 

[TorienT]

Em đứng trên quan điểm trung lập, vì khu Đông, khu Tây, em đều có một ít.
Về sự phát triển để lấp đầy các vành đai quanh HN, em có mấy ý đóng góp cùng các cụ mợ:

1. Diện tích vành khăn giữa vành đai cũ/mới ngày một lớn. Đi kèm với nó, là sự phát triển về phương tiện và hạ tầng giao thông:
- Sự phát triển của phương tiện: Xưa chim đi xe đạp, ra Nguyễn Trãi là xa. Nay vèo cái đã đến, như đi mây về gió.
- Sự phát triển của hạ tầng: đường xá đi lại thuận tiện, giao thông công cộng phát triển các tuyến Bus, Metro.. cũng kéo gần khoảng cách.

2. Mức độ đô thị hóa: dân thành thị hiện chiếm 44.3%, số liệu thống kê tháng 5/2025. Như link dưới đây:

Cả nước có 900 đô thị, tỷ lệ đô thị hóa ước đạt 44,3%

Đến tháng 5/2025, cả nước có 900 đô thị, gồm 2 đô thị đặc biệt, 23 đô thị loại I, 37 đô thị loại II, 46 đô thị loại III, 96 đô thị loại IV và 696 đô thị loại...

vneconomy.vn

Để so sánh, năm 2015 con số này là 34.3%:

Dân số Việt Nam đạt 91,7 triệu người

Kinhtedothi - Năm 2015, dân số trung bình của cả nước ước tính 91,7 triệu người, tăng 974,9 nghìn người, tương đương tăng 1,07% so với năm 2014.

kinhtedothi.vn

Như vậy, trong 10 năm, tỷ lệ đô thị hóa của VN tăng 10%. Một con số khá lớn.

3. Năng lực triển khai dự án của doanh nghiệp trong nước: tăng rất mạnh.

4. Tỷ lệ đô thị hóa của các nước: Mỹ: 82.8%, Nhật: 92%, Đài: 78.9%..
Đặc biệt là Hàn quốc: 82.4%, gần 50% dân số sống tập trung tại Seoul.
Tức là mức độ đô thị hóa khoảng 80%. Việt Nam mới đi được 1/2 quãng đường. Khi xã hội phát triển càng mạnh, dân thành thị tăng càng mạnh hơn nữa. Tất yếu quần cư về các thành phố lớn, đặc biệt là HN. Nó giải thích một phần khá lớn, cho việc giá BĐS HN luôn tăng trưởng ổn định, bền vững nhất trên quy mô cả nước.

Như vậy thì, việc lấp đầy các vành đai, có thể là không khác trước nhiều lắm, theo quan điểm riêng của em.
Tất nhiên, lạc quan là tốt, nhưng cần tránh lạc quan quá, rất dễ dẫn đến chủ quan duy ý chí, mà cuối cùng là sai lầm trong đầu tư. Mời các cụ cùng chia sẻ, thảo luận thêm với em.

Em tham gia chút, việc Hn, SG tiếp tục tiến trình đô thị hóa là việc tất yếu nhưng đô thị hóa Việt Nam em nghĩ sẽ không đạt mức Hàn, Đài, Nhật mà nằm đâu đó Thái Lan, Malaysia thì đúng hơn. Em nghĩ con số 60-70% đô thị hóa là con số thực tế. Việc bờ Đông, bờ Tây em không bàn nhưng việc tăng trưởng các cụ đi dạo một vòng nông thôn miền Bắc, miền Trung xem mật độ dân cư suy giảm thế nào (đi đâu thì hiển nhiên rõ rồi), sự gia tăng đô thị hóa chính là việc hút người từ nông thôn lên thành thị nhưng nếu nông thôn không còn người thì đô thị hóa ở đâu ra?! Nên là con số 80% e e là không đạt được và tiến trình đô thị hóa sẽ chậm lại trong khoảng em ước tính là 10 năm.