[Funland] Bất động sản Hà Nội và vùng ven: diễn biến thị trường và lựa chọn của chúng ta.

[Mabumap2k6]

OCP2 mở bán 2022 giá khoảng 200-220tr/m. Bây h giá trung bình 130-150tr/m. Đc hơn 3 năm r.
Bây h lại bơm hàng đống hàng quanh đó ra nữa cụ ơi. Sonasea vân đồn,Phú quốc...vẫn hát bài nơi đảo xa... Lên nhưng lên theo kiểu j cụ ạ.
Và cái e muốn nhấn mạnh vs các cụ. Hiện tại:
Mọi quy tắc, quy chuẩn, thậm chí theo khung như trc đây đêu bị gạt bỏ (về mặt finance). Riêng 2025, tiền dc bơm ra nhiều chưa từng có, nợ xấu nhiều chưa từng có. Đồng thời nguồn cung bds trong giai đoạn 2023-2028 cũng sẽ ra nhiều chưa từng có.
Thêm nữa tồn kho bds cũng sẽ nhiều chưa từng có.
Mỗi chu kỳ e nghĩ ko giống nhau đâu. Chu kỳ vừa rồi bds gặp khó có đúng 1 năm 2022. Chính xác theo e quan sát là từ khoảng 1/4/2022, khi mà HN dừng phân lô bán nền đến khoảng tháng 6-7/2023. Là chững. Tức là chững khoảng hơn 1 năm. Rồi dc bơm cứu. Nhưng chu kỳ sau chưa chắc đã ngắn dc như vậy cụ ợ.

Mỗi chu kì đều có cái khác nhau.
Trong 1 chu kỳ kể cả toàn thị trường sập vẫn có phân khúc hái ra tiền. Thị trường tốt vẫn có phân khúc tèo.
Cho nên cũng mong các cụ đừng vì tiền rẻ hay bơm tiền căng quá mà đi mua bất chấp.
Giai đoạn này cá nhân e sẽ chọn mua BDS mang tính chất phòng thủ hơn là đầu cơ.

 

[Nea123.RURAIN]

Cụ k cập nhât nên hay nói chung chung. Tới 7.2025 phần giải tỏa song hành cơ bản đã xong, chỉ còn chỗ hạ mỗ và đoạn nút giao 100 mê linh còn vài hộ chưa đập còn phần lớn đã đập. phần lớn vướng mắc là đoạn ngoài đê và vị trí các nút giao khác mức, mà kv này địa phận của TP3. nên k ảnh hưởng gì tiến độ xong hành.
có thời gian cụ qua hoàiđức coi Vinaconex ngta thảm đc nhựa C16 bn rồi. Cụ chuyên về tài chính thì đừng nên phát biểu liều về chất lượng tiếnđộ thi công

Thư thoảng e vẫn đi qua xem. Và có xem ae sales update quay video. Bay flycam. Cái này làm e nhàn đi khá nhiều so vs trc đây phải tự đi. Thêm nữa, những cái khác báo chí viết bố láo dc. Nhưng vs công trình trọng điểm thì thườg ko dám. Chậm vd4 rất nhiều báo viết đó thôi. E nói thật, bây h e ko care vd4 như trc. Vì nó bị buông, ko tâm huyết thì e cũng theo dõi làm j.
E cũng đã từng theo và đầu tư quanh vd 3.5 từ ngày đầu khởi công năm 2017 đến h nên e biết cụ nhé.

 

[Meta2018]

Thư thoảng e vẫn đi qua xem. Và có xem ae sales update quay video. Bay flycam. Cái này làm e nhàn đi khá nhiều so vs trc đây phải tự đi. Thêm nữa, những cái khác báo chí viết bố láo dc. Nhưng vs công trình trọng điểm thì thườg ko dám. Chậm vd4 rất nhiều báo viết đó thôi. E nói thật, bây h e ko care vd4 như trc. Vì nó bị buông, ko tâm huyết thì e cũng theo dõi làm j.
E cũng đã từng theo và đầu tư quanh vd 3.5 từ ngày đầu khởi công năm 2017 đến h nên e biết cụ nhé.

cụ đưng so vd3.5 vs Vd4. Còn cụ xem thì cụ dẫn chứng 1 vị trí gói TP2 song hành qua HN chậm khó có thể xong trong năm nay hoặc thậm chí T6.2026 em xem nào

 

[Nea123.RURAIN]

Mỗi chu kì đều có cái khác nhau.
Trong 1 chu kỳ kể cả toàn thị trường sập vẫn có phân khúc hái ra tiền. Thị trường tốt vẫn có phân khúc tèo.
Cho nên cũng mong các cụ đừng vì tiền rẻ hay bơm tiền căng quá mà đi mua bất chấp.
Giai đoạn này cá nhân e sẽ chọn mua BDS mang tính chất phòng thủ hơn là đầu cơ.

Những dòng cuối cụ nói e cũng đã nói từ 2024 đó. Cụ nào cũ chắc ko còn lạ vs cái này.
Thị trg sập ko biết nó sập kiểu j nhưng ít nhất m cũng đã có cbi r.

 

[Quê bầm]

OCP2 mở bán 2022 giá khoảng 200-220tr/m. Bây h giá trung bình 130-150tr/m. Đc hơn 3 năm r.
Bây h lại bơm hàng đống hàng quanh đó ra nữa cụ ơi. Sonasea vân đồn,Phú quốc...vẫn hát bài nơi đảo xa... Lên nhưng lên theo kiểu j cụ ạ.
Và cái e muốn nhấn mạnh vs các cụ. Hiện tại:
Mọi quy tắc, quy chuẩn, thậm chí theo khung như trc đây đêu bị gạt bỏ (về mặt finance). Riêng 2025, tiền dc bơm ra nhiều chưa từng có, nợ xấu nhiều chưa từng có. Đồng thời nguồn cung bds trong giai đoạn 2023-2028 cũng sẽ ra nhiều chưa từng có.
Thêm nữa tồn kho bds cũng sẽ nhiều chưa từng có.
Mỗi chu kỳ e nghĩ ko giống nhau đâu. Chu kỳ vừa rồi bds gặp khó có đúng 1 năm 2022. Chính xác theo e quan sát là từ khoảng 1/4/2022, khi mà HN dừng phân lô bán nền đến khoảng tháng 6-7/2023. Là chững. Tức là chững khoảng hơn 1 năm. Rồi dc bơm cứu. Nhưng chu kỳ sau chưa chắc đã ngắn dc như vậy cụ ợ.

Vân đồn hay PQ nó là hàng truyền tay chứ xây kiểu công nghiệp nơi ko cạnh tranh được với hotels resorts mà cũng ko khai thác cho thuê hay ở được thì nó mãi là hàng cờ bạc. OCP 2,3 khi có mấy cái cầu xây xong, vđ 3.5 xong nữa có thể nó sẽ khác bây giờ nhưng chắc là tương lai ko gần lắm

 

[Benjamin Franklin USA]

Nên e có cụm từ: bo thành từ năm trc. Ae trong thành vẫn tự làm tự ăn dc. Túc tắc xây thành kiên cố. Thành bị tấn công thì mình phản công thôi. Oánh bỏ mie nó luôn.

Em thì luôn coi trọng phân khúc thủ thành, tùy tình thế mà thủ nhiều hay ít.

Chứ vừa kéo quân ra ngoài thành, thấy trong thành cờ xí địch quân rợp trời, trước mặt quân phục đổ ra. Đại tướng đi đầu hét lớn: kẻ mặc hoàng bào kia, chạy đâu cho thoát. Thì căng cụ ạ

Làm sao để có thể bình thản, an yên trước biến động, là mối quan tâm số 1.

 

[Nea123.RURAIN]

cụ đưng so vd3.5 vs Vd4. Còn cụ xem thì cụ dẫn chứng 1 vị trí gói TP2 song hành qua HN chậm khó có thể xong trong năm nay hoặc thậm chí T6.2026 em xem nào

E ko biết. Ko care nữa cụ nhé. Càng ko rõ gói thành phần nọ kia j. Vd3.5 có giai đoạn PR tưởng xong đến nơi r. Hoài đức tưởng lên quận đến nơi r. Nhưng hiện tại nhìn lại thì đúng buồn cười. .
HN nói riêng và VN nói chung khởi công 1 đống. Nguồn lực đâu ra làm đồng thời 1 khối lượng khổng lồ mà đòi nhanh hả cụ? Sinh viên ra trg đi làm thợ xây à.?

 

[Meta2018]

E ko biết. Ko care nữa cụ nhé. Càng ko rõ gói thành phần nọ kia j. Vd3.5 có giai đoạn PR tưởng xong đến nơi r. Hoài đức tưởng lên quận đến nơi r. Nhưng hiện tại nhìn lại thì đúng buồn cười. .
HN nói riêng và VN nói chung khởi công 1 đống. Nguồn lực đâu ra làm đồng thời 1 khối lượng khổng lồ mà đòi nhanh hả cụ? Sinh viên ra trg đi làm thợ xây à.?

K care k biết thì có thể im ,đừng nói bừa. Nói gì cũng có dẫn chứng lý lẽ. xưa thấy cụ nói về lãi xuất dẫn chứng abc các kiểu. giờ lại chung chung lôi những cái k liên quan để phản biện lấp liếm k quen lắm. Còn nguôn lực đâu thì cứ xem cầu tứ liên hay cao tốc phía đông là rõ thôi.. riêng cái vành đai 4 sẽ hoàn thành xong trước vd3.5. nói thế cho vuông.

 

[Nea123.RURAIN]

Vân đồn hay PQ nó là hàng truyền tay chứ xây kiểu công nghiệp nơi ko cạnh tranh được với hotels resorts mà cũng ko khai thác cho thuê hay ở được thì nó mãi là hàng cờ bạc. OCP 2,3 khi có mấy cái cầu xây xong, vđ 3.5 xong nữa có thể nó sẽ khác bây giờ nhưng chắc là tương lai ko gần lắm

O23 nó có khác j đâu cụ. . Trc đây nhiều ng nói như cụ nói. Cho đến khu ra Alu vs Centerville. Và sắp tới ko dừng lại ở những đại dự án này đâu cụ ợ. E hóng là cbi có tiếp dự án ở VG đó. Tranh thủ thị trg đang hưng phấn và đc tạo đk bơm tiền. Cụ xem độ lấp đầy những khu này là rõ r. Hiện giá bds và tâm lý mua bds bây h thì bds đang ở giai đoạn hàng hoá.

 

[Nea123.RURAIN]

K care k biết thì có thể im ,đừng nói bừa. Nói gì cũng có dẫn chứng lý lẽ. xưa thấy cụ nói về lãi xuất dẫn chứng abc các kiểu. giờ lại chung chung lôi những cái k liên quan để phản biện lấp liếm k quen lắm. Còn nguôn lực đâu thì cứ xem cầu tứ liên hay cao tốc phía đông là rõ thôi.. riêng cái vành đai 4 sẽ hoàn thành xong trước vd3.5. nói thế cho vuông.

E ko nói bừa. Nhà báo viết chậm tiến độ lòi mắt đó thôi cụ. Cụ search là ra 1 loạt đó thôi. . Xa có gần cũng có. Sao cụ cứ cố chấp bảo vệ cái vd4 thế nhỉ? Cụ có bds ở đây à .
E bảo r, e ko còn quá care nữa. Vì mọi ng mọi thứ ưu tiên cho vd4 trc đây, còn ko dc như trc nữa thì m care làm j. Chậm báo chí phản ánh đầy ra. HN còn nhiều vc lắm. Khởi công loạt dự án khác, chuyển đổi xe xăng....thì làm sao cover hết dc.

 

[Nea123.RURAIN]

Em thì luôn coi trọng phân khúc thủ thành, tùy tình thế mà thủ nhiều hay ít.

Chứ vừa kéo quân ra ngoài thành, thấy trong thành cờ xí địch quân rợp trời, trước mặt quân phục đổ ra. Đại tướng đi đầu hét lớn: kẻ mặc hoàng bào kia, chạy đâu cho thoát. Thì căng cụ ạ

Làm sao để có thể bình thản, an yên trước biến động, là mối quan tâm số 1.

Cụ nào đã bo thành từ quý 1, e nghĩ bây h chắc cũng an tâm phần nào r. Ts mình có, tiền m cũng có mà. Đỡ nhấp nhổm, mà còn có nguồn lực để thâu tóm thêm nếu thị trg xâud đi.

 

[Meta2018]

E ko nói bừa. Nhà báo viết chậm tiến độ lòi mắt đó thôi cụ. Cụ search là ra 1 loạt đó thôi. . Xa có gần cũng có. Sao cụ cứ cố chấp bảo vệ cái vd4 thế nhỉ? Cụ có bds ở đây à .
E bảo r, e ko còn quá care nữa. Vì mọi ng mọi thứ ưu tiên cho vd4 trc đây, còn ko dc như trc nữa thì m care làm j. Chậm báo chí phản ánh đầy ra. HN còn nhiều vc lắm. Khởi công loạt dự án khác, chuyển đổi xe xăng....thì làm sao cover hết dc.

Thấy cụ nói linh tinh thì phản biện thôi. Nhà báo nói thế nào cụ cũng tin ah. bds tôi có cả vd4 vd3 cả phía đông. cả tây Hn nhưng thấy cách cụ PR cho 1 bên rồi hạ thấp các công trình các bên khác mà hài

 

[Benjamin Franklin USA]

K care k biết thì có thể im ,đừng nói bừa. Nói gì cũng có dẫn chứng lý lẽ. xưa thấy cụ nói về lãi xuất dẫn chứng abc các kiểu. giờ lại chung chung lôi những cái k liên quan để phản biện lấp liếm k quen lắm. Còn nguôn lực đâu thì cứ xem cầu tứ liên hay cao tốc phía đông là rõ thôi.. riêng cái vành đai 4 sẽ hoàn thành xong trước vd3.5. nói thế cho vuông.

Trước em cũng nghĩ như cụ, sau mới thấy mình ấu trĩ. Em cũng phân tích các kiểu, nào là Tứ Liên là cây cầu cụt, nào là sự phát triển của vành đai 4 rộng lớn kết nối vùng.

Nhưng nhà nước ưu tiên phần nào, thì phần đó hưởng lợi trước. Dần dần nhân dân vì có đầu tư hạ tầng, mà cuộc sống sẽ tốt lên cả thôi cụ ơi.

 

[Nea123.RURAIN]

Thấy cụ nói linh tinh thì phản biện thôi. Nhà báo nói thế nào cụ cũng tin ah. bds tôi có cả vd4 vd3 cả phía đông. cả tây Hn nhưng thấy cách cụ PR cho 1 bên rồi hạ thấp các công trình các bên khác mà hài

À hoá ra là thế. Thế thì cụ nhầm. Chỗ nào e thấy ổn thì e khen. Ko thì thôi. E nghĩ cụ nhiểu bds phía Tây nên cụ run à. Bá cáo cụ e vẫn còn hàng ở Vân Canh và Lai xá (cũ) đây. 2 khu này trc e đi mòn cmn lốp r. E vứt đấy thôi.
E ko có tư tưởng nâng khu nọ dìm khu kia nhé. Đang tranh luận cái vd4 thì cụ lại lôi vùng miền ra làm j. E nghĩ cụ sốt ruột quá mất khôn đấy. Cụ và nhiều cụ khác.
Có cái rất buồn cười, từ trc đến h cứ chỗ nào các cụ chê là e lại tìm hiểu và đầu tư. Như ĐA cũng vậy, dc 2 năm trở lại đây khi có VCL thôi. Trc e khen ĐA và đầu tư ĐA thì cũng bị nhiều cụ chê. Nhưng e kệ, càng thích. Còn đầu tư chỗ nào ĐA thì cụ cần biết ko e cho keyword cụ search. Còn nguyên trên này vài năm trc đấy.
Ko phải sốt ruột cụ ợ.

 

[Meta2018]

Trước em cũng nghĩ như cụ, sau mới thấy mình ấu trĩ. Em cũng phân tích các kiểu, nào là Tứ Liên là cây cầu cụt, nào là sự phát triển của vành đai 4 rộng lớn kết nối vùng.

Nhưng nhà nước ưu tiên phần nào, thì phần đó hưởng lợi trước. Dần dần nhân dân vì có đầu tư hạ tầng, mà cuộc sống sẽ tốt lên cả thôi cụ ơi.

Thì e có nói tứ liên hay vd4 k làm tn đâu cụ. E thì k phân tích gì. Cứ nhìn thực tế thôi. Trc đấy khi cầu tứ liên chưa khởi công ai cũng bảo pr nhưng e thấy cai mời thầu epc từ tháng 2 nên đã biết sẽ làm. Còn vd4 thì đã làm từ 2023 rồi có gì phải lăn tăn đâu

 

[Nea123.RURAIN]

Thì e có nói tứ liên hay vd4 k làm tn đâu cụ. E thì k phân tích gì. Cứ nhìn thực tế thôi. Trc đấy khi cầu tứ liên chưa khởi công ai cũng bảo pr nhưng e thấy cai mời thầu epc từ tháng 2 nên đã biết sẽ làm. Còn vd4 thì đã làm từ 2023 rồi có gì phải lăn tăn đâu

Mới nhất đây cụ nhé. Với kinh nghiệm theo dõi vd3.5 mới chỉ 8 năm của e thì e thấy bất kỳ 1 dự án thành phần nào chậm cũng sẽ làm chậm toàn tuyến. . Thêm nữa tổng vina là nhà thầu lớn, liên tiếp trúng các gói thầu khác nhau. Nên ko tránh dc vc họ phải điều tiết nguồn lực chỗ nọ chỗ kia đâu. Vành đai và những cây cầu là tương lai HN. Câu cửa miệng của e. Cụ mong còn chưa chắc bằng e mong đâu. Nhưng phải nhìn vào thực tế, bây h nó ko còn đc ưu tiên như nó đã từng đc gắn mác như vậy. . Các cấp ld cũng ko còn ốp tiến độ như trc đâu.

https://diendandothi.kinhtedothi.vn/ha-noi-dieu-chinh-thoi-gian-thuc-hien-du-an-thanh-phan-11-duong-vanh-dai-4-vung-thu-do-8227.html

 

[Meta2018]

Mới nhất đây cụ nhé. Với kinh nghiệm theo dõi vd3.5 mới chỉ 8 năm của e thì e thấy bất kỳ 1 dự án thành phần nào chậm cũng sẽ làm chậm toàn tuyến. . Thêm nữa tổng vina là nhà thầu lớn, liên tiếp trúng các gói thầu khác nhau. Nên ko tránh dc vc họ phải điều tiết nguồn lực chỗ nọ chỗ kia đâu. Vành đai và những cây cầu là tương lai HN. Câu cửa miệng của e. Cụ mong còn chưa chắc bằng e mong đâu. Nhưng phải nhìn vào thực tế, bây h nó ko còn đc ưu tiên như nó đã từng đc gắn mác như vậy. . Các cấp ld cũng ko còn ốp tiến độ như trc đâu.

https://diendandothi.kinhtedothi.vn/ha-noi-dieu-chinh-thoi-gian-thuc-hien-du-an-thanh-phan-11-duong-vanh-dai-4-vung-thu-do-8227.html

Cụ có vẻ chỉ đọc tiêu đề và cũng k hiểu các dự án tp thế nào. Phần TP1 là gpmb hà nội. Phần song hành cơ bản đã gần xong còn vướng vài ngôi nhà chưa đập. Đã nói phía trên phần lớn chưa gpmb lầ ngoài đê thuộc tp3. Kéo dài tới quý 3. Mà tp3 cbi khởi công nên tiến độ gpmb kia cũng k gọi là quá chậm.

 

[mrstone]

chuẩn xác quá cụ. 1/2 diện tích mê linh cực gần vđ3 vs 3.5 tội gì đi 4 làm gì

Em thấy giá cũng đang bay bay sau vụ Sun đầu tư rồi cụ ạ. 9x/m2 cho nhà+đất dự án Cienco 5 Mê Linh.

 

[Gà lắm cơ]

Trước em cũng nghĩ như cụ, sau mới thấy mình ấu trĩ. Em cũng phân tích các kiểu, nào là Tứ Liên là cây cầu cụt, nào là sự phát triển của vành đai 4 rộng lớn kết nối vùng.

Nhưng nhà nước ưu tiên phần nào, thì phần đó hưởng lợi trước. Dần dần nhân dân vì có đầu tư hạ tầng, mà cuộc sống sẽ tốt lên cả thôi cụ ơi.

Em cũng nghĩ có chỗ giống cụ. Hạ tầng ở đâu được đầu tư mạnh hơn thì dân nơi đó được hưởng lợi nhiều hơn, vùng đó dễ phát triển hơn và ở một nơi ai ai cũng đầu tư/đầu cơ bds như box này, thì phải nói đến chuyện đất chỗ đó sẽ tăng nhiều hơn mặt bằng chung của vùng.

Xây cầu làm đường ở đâu dân ở gần đấy lợi nhất, nhưng cả vùng vẫn có lợi vì nhiều cầu đường mới giãn được dân. Đi lại không thuận tiện không ai chịu dạt ra xa ở, rồi lại chui rúc trong hang cùng ngõ hẻm đầy dây điện chằng chịt trên đầu, cháy nổ không xe cứu hoả nào vào nổi, thì khổ lắm.

Em mua nhà đất ở bất kỳ tỉnh nào chứ không chỉ vùng HN đâu, em đều để ý nhất chuyện kết nối giao thông hiện tại và kỳ vọng tương lai gần, gần thôi chứ xa quá bỏ qua. Lý do là giao thông thuận tiện mới dễ hút dân đến ở, sau này khu ấy mới phát triển, có sức sống và bds tăng giá không cần bơm thổi, mình cần bán là có người mua của mình ngay chứ giao thông lởm khởm quá thì thị trường sốt nóng nó vẫn lên, nhưng lên do đầu cơ là chủ yếu, hết sóng không chạy kịp là chôn vốn.

Nếu có cụ nào để ý theo dõi giá nhà chung cư khu NGĐ 10 năm trước đến nay các cụ sẽ giật mình đấy. Khu quanh đấy thông đường, mở đường mới nhiều và đẹp thế nào các cụ thấy rồi, giá cc tăng em thấy thuộc dạng nhanh top đầu HN luôn. Em nhớ ko nhầm thì hồi mới mở bán NO4B có hơn 20tr, giờ gần trăm các cụ nhỉ?

 

[Nea123.RURAIN]

Cụ có vẻ chỉ đọc tiêu đề và cũng k hiểu các dự án tp thế nào. Phần TP1 là gpmb hà nội. Phần song hành cơ bản đã gần xong còn vướng vài ngôi nhà chưa đập. Đã nói phía trên phần lớn chưa gpmb lầ ngoài đê thuộc tp3. Kéo dài tới quý 3. Mà tp3 cbi khởi công nên tiến độ gpmb kia cũng k gọi là quá chậm.

Thế cụ có biết nhiều dự án đến mông rồi , đg làm đến nơi rùi mà chậm vì mấy nhà dân ko? Trần Hữu Dực kéo dài là 1 ví dụ đấy. . Cái tiến độ GPMB kia là trc đây đã đạt dc r. Nhưng phần còn lại ko có tiến triển mới gia hạn đến quý 4.2025 đó.
Cát đá gạch sỏi xi măng....giá vừa r tăng phi mã thì cụ nghĩ có phải tính lại dự toán ko? Đây là giải ngân từng phần, ko phải khoán gọn. Cụ làm bank chắc cụ hiểu. Và tiến độ giải ngân ngan sách ntn chắc cụ biết nốt. Thủ tục điều chỉnh tổng mức đầu tư cụ lại chả rõ nữa.