Như đã hứa, nay em chia sẻ với các cụ vài điều về việc sử dụng đòn bẩy trong đầu tư.
Đòn bẩy thì hầu như ai đầu tư cũng từng dùng rồi, không ở bds thì là chứng khoán, sàn vàng. Margin phải biết chơi nó mới phục vụ mình, còn không thì nó làm mình cháy thành than nhanh không ai kịp dập lửa.
1. Không vay margin 3/7 với kỳ vọng miễn lãi 2-3 năm, lúc ấy giá bds lên cao lắm rồi, bán đi chốt lời là xong mà không hề tính đến chiều ngược lại.
Em dám khẳng định đây là cách nghĩ của cực kỳ đông các cụ mua nhà đất ở các kdt. Chỉ mua với kỳ vọng lên nhưng lúc vay không hề tính đến việc, nó không lên thì sao, gồng trả lãi được không hay bán cắt lỗ. Gồng thì gồng đến lúc nào sẽ cắt hay gồng forever? Lúc mua không tính, lúc xảy ra chuyện không biết làm thế nào và sẽ là làm bừa.
Vốn 3 đồng mua cái nhà 10 đồng, vay 7. Sau 2 năm nhà lên 13 đồng, bán đi thu về 6 đồng (thuế phí là ít trên tỷ lệ lãi lớn em tạm bỏ qua) coi như x2. Quá thơm.
Nhưng sau khi hết miễn lãi, thị trường chững thì sao ạ? Là không bán được và bắt đầu phải trả cả gốc lãi cho ngân hàng. Các cụ để ý nhé, những giai đoạn đóng băng của thị trường đi kèm với lãi bank cao nghĩa là nếu phải gồng, gồng tắc thở. Chứ lãi cứ thấp đì đẹt như bây giờ thì không ai phải bán tháo và không đóng băng được. Vay 7 tỷ lãi 12-15%/năm thì tháng trả cỡ trăm triệu cả gốc+lãi có khi còn hơn. Đại đa số các cụ có 3 tỷ đi mua nhà, không có mức thu nhập thực đủ cao để gồng lãi mức này đâu. 3 tháng có khi đã không chịu nổi chưa cần gồng 3 năm. Lúc ấy sẽ là bán tháo bằng mọi giá mà nhiều cụ cùng bán tháo, thì lại không bán được. Chưa kể nếu chủ đầu tư còn nhiều hàng thì các cụ dễ bị nhốt lắm và sẽ bắt đầu kích hoạt quá trình cháy tài khoản, thậm chí cháy sạch. Việc này quá phổ biến em không cần ví dụ nữa phải không ạ?
Chốt lại chỉ vay trong trường hợp nếu chưa bán kịp nhà, mình vẫn phải có thu nhập thường xuyên đủ để trả lãi nhé. An toàn hơn thì như này: Có 3 đồng, có thể vay max 7 đồng nhưng chỉ chọn mua hàng có giá 8-9 đồng thôi. Ví dụ cái nhà 8 tỷ, bỏ 2 tỷ 4 tiền gốc ra, vẫn vay 3/7 và có 600tr gửi tiết kiệm. 600tr này nhỡ cần tiền gấp thì dùng mà không phải lo vay nóng hoặc bán nhà gấp vì bán gấp là phải bán rẻ. Hơn nữa sau khi hết miễn lãi, nhỡ thị trường xấu đến mức chưa bán được nhà, cũng còn một khoản tiền làm đệm lót để trả ngân hàng được khá nhiều tháng sau đó. Về mặt tâm lý nhẹ nhàng hơn và giảm thiểu khả năng túng làm liều.
2. Trước khi hết miễn lãi 6 tháng và 3 tháng, phải xem xét đánh giá lại khoản vay.
Đây là khoảng thời gian quan trọng phải lưu ý để nếu thị trường có dấu hiệu đóng băng, thì chuẩn bị chạy trước và còn có thời gian để bán hàng. Cũng có những trường hợp, 3 tháng trước khi hết hạn miễn lãi, thị trường xấu mà cố chấp không bán vì không muốn cắt lỗ, tiếc của, sau đó lãi bank lại giảm thị trường phục hồi và các cụ liều gồng vẫn có ăn. Nhưng lúc ấy là chơi cờ bạc đặt cửa rồi và tất cả những người không tuân thủ nguyên tắc quản trị rủi ro, cả ck lẫn bds, có thể may mắn thoát một vài lần nhưng quen mui cứ láo mãi, vẫn dễ bị cháy thành than sau này. Lý do? Gồng vài lần thoát thì không sợ, gồng tiếp, thậm chí bán bớt tài sản, đi vay nóng để gồng bất chấp. Nhưng chỉ cần một lần cố chấp mà thị trường không hồi đủ nhanh, là cháy sạch khoản đầu tư thậm chí âm vào vốn. Đi vay nóng nữa thì thôi xác định là chôn. Ví dụ khu Hải Âu OCP2,3 nếu vay 3/7 mua từ khi mở bán mà cố chấp gồng đến giờ thì cháy sạch và âm vốn lâu rồi nhưng vẫn có những cụ còn đang gồng đấy.
6 tháng trước khi hết miễn lãi bắt buộc phải tỉnh táo xem lại khoản đầu tư. Khu ấy bán có chạy không? Lãi có đang nhích lên không? Giá giai đoạn sau cdt đang bán cao hơn hay thấp hơn giai đoạn mình mua. Thậm chí nếu các cụ không phải người đi đầu, thì đến thời điểm những người mua đầu hết miễn lãi, phải xem có tình trạng xả hàng không để tính toán xem tình hình có còn đủ tốt để cầm hàng không hay là nên chạy trước khi dẫm lên nhau cũng không chạy được.
3. Không được phép sử dụng nhà chính của mình làm tài sản đảm bảo bổ xung cho khoản vay.
Rất nhiều người khi hồ sơ không đủ tốt đã nhét thêm nhà chính của mình làm tsdb cho khoản vay chứ đâu phải ai cũng chứng minh được khả năng trả nợ bằng lương đâu. Quá liều. Người ta làm thế vì tự tin không mất nhà được đâu nhưng giờ khác xưa rồi. Lưu ý với các cụ là với Luật các tổ chức tín dụng sửa đổi 2025, ngân hàng sẽ được tạo điều kiện dễ dàng hơn rất nhiều trong việc thu giữ và thanh lý tài sản đảm bảo của các cụ. Nợ xấu sẽ bay nhà nhanh hơn xưa rất nhiều đấy. Nhà kdt mà đóng băng mãi không bán nổi vớ vẩn nhà chính của các cụ lên đường và sau đó thì nhà đầu tư ra đê hoặc ra cầu tuỳ chọn.
Tạm thế đã các cụ nhé. Một số điều khác cần bổ xung em viết sau.
.
