[Funland] Dự án Rivea Vĩnh Hưng

[pokeball]

em có book bên này mấy book đợi giá xem sao

Thực tế, em đã đi thực địa rồi, đánh giá công tâm về ưu điểm :
- dự án địa chỉ ghi là Vĩnh Hưng nhg sẽ đi lại chính bằng đường Dương Văn Bé, nếu ko thông dc DVB thì dự án vứt đi vì đường VH vừa bé vừa dốc. 19/12 đã khởi công dự án làm đường rồi, hi vọng CDT uy tín. Đường DVB các cụ chê nhỏ chứ em thấy cũng chả nhỏ đâu, đường phụ nó chỉ thế thôi, các cụ đòi nó to như đường Minh Khai chắc? Theo thông tin em tìm hiểu và đi thực tế thì lòng đường cỡ 13-15m chia 2 làn ngược chiều, mỗi làn đi dc 2 oto + 1 xe máy bon chen dc, ko rộng nhg cũng là tạm dc. 2 bên có vỉa hè cỡ 3m nữa. Dọc DVB thì thấy chợ búa, hàng quán khá nhiều ko biết có ngon ko, em chưa ăn thử.
- ngập : nếu cỡ Yagi hay Bualoi thì chỗ nào HN cũng ngập cả thôi, tuy nhiên chỗ dự án thế đất vẫn là cao hơn ( đường VH dốc lên phía Nguyễn Khoái, nên đoạn thấp nhất VH sẽ là đoạn giao với Lĩnh Nam ), ngoài ra còn tùy thuộc vào hệ thống thoát nước.
- thiết kế và hoàn thiện : phải nói là tốt, 1 trong những dự án ok về tổng thể. Tiêu chuẩn bàn giao cao cấp là cao cấp thật, Masterise tự hào cao cấp nhg vẫn kém thằng này. Điểm nhấn là kính lowE, điều hòa âm trần 2 chiều. Còn lại mấy cái bếp từ, hút mùi, vệ sinh cũng là hàng có thương hiệu tốt. Thiết kế cũng tốt, căn hộ ko bị băm nát quá như hàng bên Vin, tầm 70m cho căn 2n / 2n+ em thấy là hợp lý. Các căn duplex có bể bơi riêng, cái này là hàng hiếm, ít dự án làm dc.
- vị trí sát vd2, cạnh times city ( cách times tầm 2km ) cũng là ưu điểm. Thực ra thì cũng chả quan tâm gì vụ ăn ké tiện ích của Times đâu, nhg gần Vinmec, Vinschool cũng coi như là ưu điểm.
- quy hoạch trong nội khu có trường Đoàn Thị Điểm, đây cũng là điểm cộng lớn.
- cả dự án > 600 căn, đảm bảo mỗi hộ 1 slot đỗ xe oto
- 6 tầng thương mại + đám liền kề, nếu về ở full thì tiện ích cũng khá sôi động đấy

Xong, bây giờ đến nhược điểm :
- dự án có vẻ focus vào tập khách hàng ở thật, vì số căn duplex khá nhiều. Mà hàng duplex này chắc chẳng ai mua đầu tư vì giá mặn chát. Dup bên này toàn 2xx mét căn thô. Nhân lên thì cũng xấp xỉ 1 căn liền kề ở các khu khác.
- cdt mới toe, chưa có tiếng tăm gì. Trên thực tế thì Tân Á đang triển khai Rivea cùng lúc với Galia Hà Nội và dự án trong Phú Quốc, nên em khá băn khoăn về dòng tiền của Tân Á.
- thiết kế duplex của Tân Á rất đẹp, rất sang. Nhg cần cân nhắc khả năng chống thấm. Đặt bể bơi trên tầng cao mà chống thấm kém thì thôi rồi.
- tiện ích trong nhà rất nhiều, tuy nhiên chỉ free 1 vài tiện ích, còn lại dùng gì tính tiền nấy. Cái này cũng vừa là ưu vừa là nhược. Vì sẽ có những cư dân ko dùng tiện ích nhiều, mà cơ bản nếu free tiện ích thì cũng tính hết vào phí dịch vụ thôi => lợi cho cư dân ko dùng tiện ích nhiều.
- giá rumor cao. Như các cụ đã bàn, giá rumor đang > 120. Có người nói 140. Thực ra thì cần xem xét giá theo tầng, theo hướng mới ra giá chuẩn dc. Ví dụ hướng Nam, tầng cao thì chắc chắn giá sẽ cao hơn hướng Tây, tầng thấp. Căn 1ngủ đơn giá sẽ khác 2 ngủ, 2 ngủ cũng khác duplex. Em cũng set ra 1 khoảng giá em có thể mua dc. Trên khoảng đó thì thôi, next.
- so với các dự án xung quanh, Rivea chắc chắn thua Times city về tổng thể, thua Imperia về vị trí địa lý, nhg ăn chặt con Sunshine garden. Sunshine thật sự thì chả có điểm gì để mà so. Nên cá nhân em dự, giá con này sẽ > Sunshine, và ko vượt mức giá của Imperia.

Ngoài các yếu tố này ra, cần nhận định thị trường HN nói chung. Khoảng 1-2 tháng nay em thấy giá đang chững và có điều chỉnh giảm nhẹ. Ở khu nhà em đang giảm khoảng 100-200tr / căn rồi ( cho căn 2n). Nếu cdt bán giá cao thì thật sự là rất tự tin đấy

đá một chút về hạ tầng, như cụ dự kiến mỗi nhà 1 slot ô tô, với đi được bên DVB thì vấn đề ô tô sẽ khá nan giải cho CĐT:
- đường VH thì hay tắc phía lên đê, đoạn giữa thì đường xấu, ra LN thì tắc, bụi (ít ra không có thuận tiện cho ô tô như phía mấy chung cư ở Tam Trinh, Lĩnh Nam gần đó)
- đường DVB chưa rõ thông được như nào, nhưng mấy đoạn đường mương thì vốn bé, hợp đi xe máy thôi, lấp thì chắc cũng được 2 làn
-> nếu cứ hạ tầng như hiện tại thì bào xe lắm, mở rộng thêm đường mới ổn

Hôm trước e cũng đi ô tô lái qua đoạn DVB rồi, thì thấy cũng khá đông, đỗ tràn 1 bên nên dễ kẹt (nhiều đoạn vạch vàng liền cực ) Nếu hướng tới phân khúc khách hàng thu nhập tốt mà để cho "khổ râm" khi đi lại thì không mặn mà ở lắm

 

[Khongdanhvong]

đá một chút về hạ tầng, như cụ dự kiến mỗi nhà 1 slot ô tô, với đi được bên DVB thì vấn đề ô tô sẽ khá nan giải cho CĐT:
- đường VH thì hay tắc phía lên đê, đoạn giữa thì đường xấu, ra LN thì tắc, bụi (ít ra không có thuận tiện cho ô tô như phía mấy chung cư ở Tam Trinh, Lĩnh Nam gần đó)
- đường DVB chưa rõ thông được như nào, nhưng mấy đoạn đường mương thì vốn bé, hợp đi xe máy thôi, lấp thì chắc cũng được 2 làn
-> nếu cứ hạ tầng như hiện tại thì bào xe lắm, mở rộng thêm đường mới ổn

Hôm trước e cũng đi ô tô lái qua đoạn DVB rồi, thì thấy cũng khá đông, đỗ tràn 1 bên nên dễ kẹt (nhiều đoạn vạch vàng liền cực ) Nếu hướng tới phân khúc khách hàng thu nhập tốt mà để cho "khổ râm" khi đi lại thì không mặn mà ở lắm

TT, LN tắc hơn VH nhiều. Đến MK còn tắc khiếp ấy. Đường VH chỉ xấu là chính, tắc bình thường thôi.

 

[WED88l1210]

TT, LN tắc hơn VH nhiều. Đến MK còn tắc khiếp ấy. Đường VH chỉ xấu là chính, tắc bình thường thôi.

công nhận đường vĩnh hưng xấu thật.

 

[TreeBoo]

đá một chút về hạ tầng, như cụ dự kiến mỗi nhà 1 slot ô tô, với đi được bên DVB thì vấn đề ô tô sẽ khá nan giải cho CĐT:
- đường VH thì hay tắc phía lên đê, đoạn giữa thì đường xấu, ra LN thì tắc, bụi (ít ra không có thuận tiện cho ô tô như phía mấy chung cư ở Tam Trinh, Lĩnh Nam gần đó)
- đường DVB chưa rõ thông được như nào, nhưng mấy đoạn đường mương thì vốn bé, hợp đi xe máy thôi, lấp thì chắc cũng được 2 làn
-> nếu cứ hạ tầng như hiện tại thì bào xe lắm, mở rộng thêm đường mới ổn

Hôm trước e cũng đi ô tô lái qua đoạn DVB rồi, thì thấy cũng khá đông, đỗ tràn 1 bên nên dễ kẹt (nhiều đoạn vạch vàng liền cực ) Nếu hướng tới phân khúc khách hàng thu nhập tốt mà để cho "khổ râm" khi đi lại thì không mặn mà ở lắm

Hôm em đi thực địa thì 1 hôm đi sáng, 1 hôm trưa, đều vào cuối tuần nên thấy khá… bình yên. Đường thông từ VH sang DVB thì khổ đường 21m ( cdt công bố )
Em cũng chả kì vọng gì ở VH đâu, hóng cái đường thông thôi.

 

[Khongdanhvong]

công nhận đường vĩnh hưng xấu thật.

Toàn nhà tạm làm xưởng, xây cũng chả được xây, mà làm đường thì cũng không thấy dự án nào được duyệt.

 

[Bông mai 69]

Các bác cho em hỏi tí ạ. Mình đặt mua mà chưa kí hợp đồng mua bán thì có cần thiết phải bảo lãnh ngân hàng k ạ? Vì k bảo lãnh thì được ck 1%.

 

[Quang TB]

TT, LN tắc hơn VH nhiều. Đến MK còn tắc khiếp ấy. Đường VH chỉ xấu là chính, tắc bình thường thôi.

BẢN CHẤT LÀ NÓ XẤU KO THUỘC TRUNG TÂM MỚI ÍT XE ĐỠ TẮC NHƯNG Ô REVEA NÀY ĐỊNH GIÁ TRÊN TRỜI CỤ AH, NẾU GIÁ TẦM 2/3 THÌ KO AI BÀN LÀM GÌ

 

[Khongdanhvong]

BẢN CHẤT LÀ NÓ XẤU KO THUỘC TRUNG TÂM MỚI ÍT XE ĐỠ TẮC NHƯNG Ô REVEA NÀY ĐỊNH GIÁ TRÊN TRỜI CỤ AH, NẾU GIÁ TẦM 2/3 THÌ KO AI BÀN LÀM GÌ

Đường làm gì có bản chất cụ, tất cả các con đường khi xưa đều xấu, được làm mới thì đẹp thôi. Thực chất VH với MK cách nhau có mấy trăm m, nền đất y như nhau, đều không trung tâm. Thế nên mới bảo lý do nó xấu là do không có dự án nào cho nó, đất hai bên toàn quy hoạch treo, muốn xây đẹp cũng chả được. Nhưng khi TT, LN làm xong thì sẽ có tiến triển nhiều đấy.

 

[TreeBoo]

BẢN CHẤT LÀ NÓ XẤU KO THUỘC TRUNG TÂM MỚI ÍT XE ĐỠ TẮC NHƯNG Ô REVEA NÀY ĐỊNH GIÁ TRÊN TRỜI CỤ AH, NẾU GIÁ TẦM 2/3 THÌ KO AI BÀN LÀM GÌ

cái giá 2/3 nó là ko thể
mình mua hàng thì bao giờ cũng kì vọng giá tốt, nhg fai thực tế cụ ạ
cụ quan sát nền giá trên thị trường rồi sẽ có kết luận cho mình
còn nếu cụ ko mua, chỉ nhận xét thì thôi, sao cũng dc

btw, cụ có thể tắt capslock dc k? đọc đau mắt quá

 

[khanhlinh19]

Em cũng không hiểu: ngân sách không có? TP không duyệt? Lợi ích cá nhân không đủ? ....

Em nghĩ nguyên nhân là cả 3 ý trên a

 

[Mr Hehe]

em có book bên này mấy book đợi giá xem sao

Thực tế, em đã đi thực địa rồi, đánh giá công tâm về ưu điểm :
- dự án địa chỉ ghi là Vĩnh Hưng nhg sẽ đi lại chính bằng đường Dương Văn Bé, nếu ko thông dc DVB thì dự án vứt đi vì đường VH vừa bé vừa dốc. 19/12 đã khởi công dự án làm đường rồi, hi vọng CDT uy tín. Đường DVB các cụ chê nhỏ chứ em thấy cũng chả nhỏ đâu, đường phụ nó chỉ thế thôi, các cụ đòi nó to như đường Minh Khai chắc? Theo thông tin em tìm hiểu và đi thực tế thì lòng đường cỡ 13-15m chia 2 làn ngược chiều, mỗi làn đi dc 2 oto + 1 xe máy bon chen dc, ko rộng nhg cũng là tạm dc. 2 bên có vỉa hè cỡ 3m nữa. Dọc DVB thì thấy chợ búa, hàng quán khá nhiều ko biết có ngon ko, em chưa ăn thử.
- ngập : nếu cỡ Yagi hay Bualoi thì chỗ nào HN cũng ngập cả thôi, tuy nhiên chỗ dự án thế đất vẫn là cao hơn ( đường VH dốc lên phía Nguyễn Khoái, nên đoạn thấp nhất VH sẽ là đoạn giao với Lĩnh Nam ), ngoài ra còn tùy thuộc vào hệ thống thoát nước.
- thiết kế và hoàn thiện : phải nói là tốt, 1 trong những dự án ok về tổng thể. Tiêu chuẩn bàn giao cao cấp là cao cấp thật, Masterise tự hào cao cấp nhg vẫn kém thằng này. Điểm nhấn là kính lowE, điều hòa âm trần 2 chiều. Còn lại mấy cái bếp từ, hút mùi, vệ sinh cũng là hàng có thương hiệu tốt. Thiết kế cũng tốt, căn hộ ko bị băm nát quá như hàng bên Vin, tầm 70m cho căn 2n / 2n+ em thấy là hợp lý. Các căn duplex có bể bơi riêng, cái này là hàng hiếm, ít dự án làm dc.
- vị trí sát vd2, cạnh times city ( cách times tầm 2km ) cũng là ưu điểm. Thực ra thì cũng chả quan tâm gì vụ ăn ké tiện ích của Times đâu, nhg gần Vinmec, Vinschool cũng coi như là ưu điểm.
- quy hoạch trong nội khu có trường Đoàn Thị Điểm, đây cũng là điểm cộng lớn.
- cả dự án > 600 căn, đảm bảo mỗi hộ 1 slot đỗ xe oto
- 6 tầng thương mại + đám liền kề, nếu về ở full thì tiện ích cũng khá sôi động đấy

Xong, bây giờ đến nhược điểm :
- dự án có vẻ focus vào tập khách hàng ở thật, vì số căn duplex khá nhiều. Mà hàng duplex này chắc chẳng ai mua đầu tư vì giá mặn chát. Dup bên này toàn 2xx mét căn thô. Nhân lên thì cũng xấp xỉ 1 căn liền kề ở các khu khác.
- cdt mới toe, chưa có tiếng tăm gì. Trên thực tế thì Tân Á đang triển khai Rivea cùng lúc với Galia Hà Nội và dự án trong Phú Quốc, nên em khá băn khoăn về dòng tiền của Tân Á.
- thiết kế duplex của Tân Á rất đẹp, rất sang. Nhg cần cân nhắc khả năng chống thấm. Đặt bể bơi trên tầng cao mà chống thấm kém thì thôi rồi.
- tiện ích trong nhà rất nhiều, tuy nhiên chỉ free 1 vài tiện ích, còn lại dùng gì tính tiền nấy. Cái này cũng vừa là ưu vừa là nhược. Vì sẽ có những cư dân ko dùng tiện ích nhiều, mà cơ bản nếu free tiện ích thì cũng tính hết vào phí dịch vụ thôi => lợi cho cư dân ko dùng tiện ích nhiều.
- giá rumor cao. Như các cụ đã bàn, giá rumor đang > 120. Có người nói 140. Thực ra thì cần xem xét giá theo tầng, theo hướng mới ra giá chuẩn dc. Ví dụ hướng Nam, tầng cao thì chắc chắn giá sẽ cao hơn hướng Tây, tầng thấp. Căn 1ngủ đơn giá sẽ khác 2 ngủ, 2 ngủ cũng khác duplex. Em cũng set ra 1 khoảng giá em có thể mua dc. Trên khoảng đó thì thôi, next.
- so với các dự án xung quanh, Rivea chắc chắn thua Times city về tổng thể, thua Imperia về vị trí địa lý, nhg ăn chặt con Sunshine garden. Sunshine thật sự thì chả có điểm gì để mà so. Nên cá nhân em dự, giá con này sẽ > Sunshine, và ko vượt mức giá của Imperia.

Ngoài các yếu tố này ra, cần nhận định thị trường HN nói chung. Khoảng 1-2 tháng nay em thấy giá đang chững và có điều chỉnh giảm nhẹ. Ở khu nhà em đang giảm khoảng 100-200tr / căn rồi ( cho căn 2n). Nếu cdt bán giá cao thì thật sự là rất tự tin đấy

Vấn đề lớn nhất của dự án này theo em là CĐT hạng 2-3 và vị trí hạng 2-3 nhưng lại tung ra sản phẩm hạng đặc biệt.
Em chưa hiểu bỏ ra tầm 1 củ đô mua duplex ở đây để làm gì trong khi mỗi ngày ngụp lặn ra vào mấy cái đường lởm khởm. Cộng đồng xung quanh nhộm nhoạm. Con đi học, đi viện thì vẫn phải đi mấy cây số vào "ké" của Times. Dân Times thì sáng con túc tắc đi bộ đi học, tối cơm nước đàng hoàng xong vào viện khám như đi dạo mà căn 3 ngủ khu P cũng chỉ 60% tiền căn duplex kia.

 

[TreeBoo]

Vấn đề lớn nhất của dự án này theo em là CĐT hạng 2-3 và vị trí hạng 2-3 nhưng lại tung ra sản phẩm hạng đặc biệt.
Em chưa hiểu bỏ ra tầm 1 củ đô mua duplex ở đây để làm gì trong khi mỗi ngày ngụp lặn ra vào mấy cái đường lởm khởm. Cộng đồng xung quanh nhộm nhoạm. Con đi học, đi viện thì vẫn phải đi mấy cây số vào "ké" của Times. Dân Times thì sáng con túc tắc đi bộ đi học, tối cơm nước đàng hoàng xong vào viện khám như đi dạo mà căn 3 ngủ khu P cũng chỉ 60% tiền căn duplex kia.

Thì ai có tiền mua dup họ tự cân nhắc thôi cụ em thì ko có rồi. Dup bên này là 4n, ko fai 3n.

Đi học, đi viện mà dùng từ “ké” nó ko hợp lý cụ ơi. Trường con cụ học có sát vách nhà ko cụ? 2km là tương đối gần rồi. Ngoài Vinschool có thêm lựa chọn là Đoàn Thị Điểm mà.

 

[Khongdanhvong]

Vấn đề lớn nhất của dự án này theo em là CĐT hạng 2-3 và vị trí hạng 2-3 nhưng lại tung ra sản phẩm hạng đặc biệt.
Em chưa hiểu bỏ ra tầm 1 củ đô mua duplex ở đây để làm gì trong khi mỗi ngày ngụp lặn ra vào mấy cái đường lởm khởm. Cộng đồng xung quanh nhộm nhoạm. Con đi học, đi viện thì vẫn phải đi mấy cây số vào "ké" của Times. Dân Times thì sáng con túc tắc đi bộ đi học, tối cơm nước đàng hoàng xong vào viện khám như đi dạo mà căn 3 ngủ khu P cũng chỉ 60% tiền căn duplex kia.

Times có mỗi vinschool và vinmmec, toàn cư dân học, khám chứ ngoài vào đấy mấy đâu mà cụ bảo ké. Ở Times mà lương dưới 50 thì cũng chả mấy khi dám vào Vinmec, khéo lại chạy ra Bạch Mai, Xanh Pôn, .. thì hơn gì dân VH.

 

[Mr Hehe]

Thì ai có tiền mua dup họ tự cân nhắc thôi cụ em thì ko có rồi. Dup bên này là 4n, ko fai 3n.

Đi học, đi viện mà dùng từ “ké” nó ko hợp lý cụ ơi. Trường con cụ học có sát vách nhà ko cụ? 2km là tương đối gần rồi. Ngoài Vinschool có thêm lựa chọn là Đoàn Thị Điểm mà.

Bạn em có thể mua dup nó bảo vậy cụ ạ
Ké em để trong ngoặc mà cụ. Còn trường con em có sát vách nhà cụ nhé!

 

[TreeBoo]

Times có mỗi vinschool và vinmmec, toàn cư dân học, khám chứ ngoài vào đấy mấy đâu mà cụ bảo ké. Ở Times mà lương dưới 50 thì cũng chả mấy khi dám vào Vinmec, khéo lại chạy ra Bạch Mai, Xanh Pôn, .. thì hơn gì dân VH.

Cả nhà em có bảo hiểm mức cao, khám Vinmec cũng thoải mái nhg bệnh lặt vặt thôi. Mấy cái ko đùa dc thì ra viện công. Nhg công nhận Vinmec đắt, có lần em khám dị ứng, gặp bs hỏi han mấy câu rồi làm cái xn máu mất đâu 5 củ, may có bảo hiểm

 

[TreeBoo]

Bạn em có thể mua dup nó bảo vậy cụ ạ
Ké em để trong ngoặc mà cụ. Còn trường con em có sát vách nhà cụ nhé!

Dự án > 600 căn, có chưa đến 100 căn dup. Nên là biết đâu lại có 100 người nào đó họ nhiều tiền và họ thấy phù hợp, bạn cụ k hợp thì kệ bạn cụ. Khu Tây Hồ cũng có cc 3x 4x tỷ. Grand Hàng bài gần trăm tỷ cũng có. Phải em có chừng đó tiền em cũng chả mua nhg mỗi người mỗi khác cụ ơi.

 

[nhatanhark]

Lâu lắm mới thấy các trường tư top mở cơ sở ở vùng trũng giáo dục này. Đoàn Thị ĐIểm ở Rivea là liên cấp hay chỉ THPT nhỉ các cụ?

Và CCCM thông thái có biết trường liên cấp đang xây bên Imperia là trường gì ko ạ?