CHUNG CƯ SẮP VỠ TRẬN RỒI
Vấn đề này tôi đã nói nhiều lần từ năm ngoái. Gần đây bắt đầu có thêm 1 tín hiệu cực kỳ nguy hiểm. Đó là chủ đầu tư bắt đầu hạ giá, những dự án sau này đã có mức giá thấp hơn những dự án trước đó. Nó nguy hiểm bởi 3 lý do.
1. Chính chủ đầu tư cũng đang ở thế khó
Nếu không có vấn đề gì, mọi thứ đều yên ổn thì đang bán ngon giá 90-100tr không bao giờ chủ đầu tư đi hạ giá cho ông cả. Rõ ràng là chủ đầu tư cũng đang chịu áp lực, không ra được hàng, ngân hàng siết tín dụng, người mua thì dè dặt, dòng tiền có nguy cơ đứt gãy. Vậy nên chủ đầu tư tự cứu lấy mình trước. Cố mà hạ giá để đẩy hàng đi.
Vin Smart và Ocean Park: Thay vì bán các tòa căn hộ VIP giá 85 - 100 triệu/m² như trước, các block mới mở bán được chỉnh vị trí để hạ giá xuống còn 62 - 65 triệu/m² (giảm 1,5 - 2 tỷ/căn) nhằm tìm khách ở thực.
CapitaLand (Dự án Lumi Hanoi): Không giảm giá niêm yết để giữ uy tín, nhưng các đợt ra hàng sau tung chiết khấu ngầm và giãn tiến độ thanh toán cực dài (chỉ đóng 20% đến khi nhận nhà), tương đương mức giảm thực tế 7% - 10%.
HUD và Hải Phát: Bỏ qua phân khúc thương mại đang nghẽn dòng tiền, quay xe tung các quỹ đất mới làm Nhà ở xã hội (tại Mê Linh, Hà Đông) với giá sàn cực thấp, chỉ 13,6 - 14,5 triệu/m² để thu tiền mặt về gấp.
2. Sự sụp đổ của thị trường thứ cấp
Chủ đầu tư mà hạ giá thì những ông mua trước đó tự dưng lỗ. Cái này rất nguy hiểm ở chỗ. Những ai đang kẹp hàng hoặc lỗ nhẹ sẽ muốn cắt lỗ sớm, họ sẽ lại hạ giá tiếp. Làm vậy tưởng rằng sẽ trôi hàng, người mua chốt ngay à? không, giá rẻ hơn rồi thì lại khó bán hơn lúc giá cao. Trò đời nó là như thế cơ. Vì tâm lý người mua sẽ muốn chờ đợi để có giá rẻ hơn nữa. Và cứ thế thanh khoản sẽ lịm dần. Thực tế theo báo cáo từ đơn vị nghiên cứu thị trường (One Mount Group) ghi nhận phân khúc chung cư chuyển nhượng (thứ cấp) tại Hà Nội sụt giảm mạnh tới 60% so với giai đoạn đỉnh sóng cùng kỳ năm trước. Toàn thị trường chung cư chỉ còn đạt khoảng 4.000 giao dịch trong quý 2/2026
3. Nợ xấu
Hầu hết giao dịch bất động sản ở Việt Nam đều sử dụng đòn bẩy tài chính và tài sản thế chấp là chính bất động sản đó luôn. Trước đây tài sản đó được định giá rất cao. Nhưng khi thị trường lao dốc, định giá tài sản bị hạ xuống thì tất yếu nguy cơ nợ xấu xảy ra là rất cao. 2023-2024 là 2 năm tiền rẻ bơm ra rất mạnh, mọi người lao vào mua chung cư. đến 2026, hết 2 năm ưu đãi lãi suất, người mua đang phải đối diện với mức lãi suất rất cao >13%, áp lực rất lớn. Ngân hàng sẽ phải xóa sổ hàng tỷ tỷ. Khoản nợ xấu tăng vọt. Nguy cơ mất vốn. Ngân hàng sa sút → Khó cho vay → Nền kinh tế chậm → GDP yếu → Người dân còn khó khăn hơn.
Nguồn: Copy
. Cc bây h giảm 10-15% tùy khu r cụ ơi. Mà còn ko có thanh khoản. Nó sẽ đi ngang theo ý cụ với đk phải có 1 lượng tiền tương ứng cấn lại hoặc khớp vào. Tiền ở đâu khi ls ưu đãi mua nhà năm đầu vẫn treo ở mức 10-11%. Còn ko có tiền cân lại thì chắc chắn phải giảm thêm r. Chắc cụ cũng rõ cuối 2024 e nói cc sẽ chững TỪ khoảng quý 3.2025 trở đi. Ngoài tính toán mốc hết HTLS 0% của các DA thì e cũng tính lượng tín dụng giá rẻ kỷ lục năm giải ngân từ 2024 sẽ gối đầu thả nổi từ 2026 trở đi. Kèm thêm dữ liệu về tín dụng giải ngân trong năm, tín dụng/gdp, tỷ giá...
