[Funland] Bất động sản Hà Nội và vùng ven: diễn biến thị trường và lựa chọn của chúng ta.

[MrChildren]

Thằng vincom rất lom dom, vài cái đồng bạc gửi xe khách chẳng ai họ tiếc nhưng nó làm người ta mất hứng!! Trước còn không có ghế ngồi nghỉ ở giữa sảnh đi lại, kiểu bắt ép khách muốn nghỉ thì phải vào một brand nào đó ăn uống!! Sau học aeon mới để ghế nghỉ vào!! Aeon nó free tất cả đấy mà doanh số nó vẫn là mall đông và cao nhất Hà Nội!! Aeon LB nó xây hẳn cái nhà để xe 5 tầng to tổ bố để khách gửi oto thoải mái, vậy mà cuối tuần còn không đủ chỗ!!! Chỉ cần khách hàng hài lòng cái nhỏ thôi thì khi vào TTTM họ sẵn sàng chi trả vui vẻ!! Còn muốn thu tiền gửi xe thì làm đẹp và hoàng tráng như lotte tây hồ ý!! Mall hà nội giờ tôi chỉ đi aeon và lotte!! Ngoại lệ có đi thêm times những lúc cần ăn hadilao cho gần!!

Chuẩn cụ ạ.
Vincom smart , đất rõ lắm mà thiết kế ko thể hiểu nổi.
Chỗ để xa xa tít mù tắp, vd tôi mà vào siêu thị mua đồ là ko biết mang ra chỗ để xe bằng cách nào, trong khi Aeon xe đẩy , đẩy ra gần đến xe luôn.
Những ngày mưa gió thế này thì chắc chẳng ma nào vào , vì đỗ xe xong đi bộ ngoài trời chắc ướt hế
Toilet thì vừa ít vừa xa, qua mấy cái cửa....
Vô vàn các bất cập mà chỉ cần đi vào là thấy
Nói chung ko quan tâm trải nghiệm khách hàng, ế là đúng.

 

[beautycenter3866]

Em thấy các nhân vật rớt đài đang dần quay trở lại, những việc dang dở hơn 10 năm trước có lẽ sẽ được làm tiếp . Thời kỳ trăm hoa (dự án) đua nở sắp tới sẽ rất đặc sắc

Tăng thu NS mà cụ!!

 

[ThạchLựuMộc2024]

Lõi tầm này cao quá. Nhà em đang bán bớt liên tục và không có ý định mua thêm. Em cũng đang cân nhắc cái nhà lõi của em xem có tiễn bạn lên đường không đây. Để thì không ở vì không mua được hàng xóm bên cạnh, đầu tư giá lên thì bao năm nay em đã thấy thua xa đất ven, điều này em nói nhiều lần rồi.

200 lên 300 là cả vấn đề, 100 lên 200 lại nhanh

 

[Gà lắm cơ]

Em thấy các nhân vật rớt đài đang dần quay trở lại, những việc dang dở hơn 10 năm trước có lẽ sẽ được làm tiếp . Thời kỳ trăm hoa (dự án) đua nở sắp tới sẽ rất đặc sắc

Tiền đang rẻ quá cụ ạ, đúng hơn là tiền Việt đang rẻ quá. Lãi vay rẻ kỷ lục, vnd mất giá quá nhiều nên dù giá nhà đã cao lên quá nhanh trong hơn năm vừa qua, những người còn cầm tiền thấy sụt giảm tài sản hàng ngày và nhiều người em biết, chờ không nổi nữa, lại đi mua nhà rồi. Mà em thấy ít tiền mua cc bé, to tiền hơn tí mua cc to, to nữa chơi biệt thự ven chứ không thấy ai mặn mà đi mua nhà ngõ xe máy mà vẫn tiền chục tỷ nữa.

Các cụ và những người xung quanh các cụ thì sao ạ?

 

[unifo]

Lõi tầm này cao quá. Nhà em đang bán bớt liên tục và không có ý định mua thêm. Em cũng đang cân nhắc cái nhà lõi của em xem có tiễn bạn lên đường không đây. Để thì không ở vì không mua được hàng xóm bên cạnh, đầu tư giá lên thì bao năm nay em đã thấy thua xa đất ven, điều này em nói nhiều lần rồi.

Đổi lại là tính thanh khoản cụ! Lõi bao giờ cũng dễ hơn vì nó đắt, nhưng rõ ràng, tìm vùng ven tiềm năng sẽ là…rất ngon so với nội đô hay chung cư. Ví dụ, mua đúng khu vực vừa quyết mở con đg, hoặc có dự án lâu rồi nhưng không triển, mình vừa mua xong thì…triển! (Nội đô hạn chế đg sá, cơi nới, nên tính sinh lợi do hạ tầng thì thấp hơn vùng ven)

Kết luận:
Thời điểm chững, chậm chính là tgian vàng để cccm sẵn tiền cân nhắc, gần đây có một số giai đoạn điển hình chững chậm như 4/2024-6/2024, 11/2024-2/2025, 5/2025-nay…đan xen các khoảng tgian trên chính là lúc …thị trường sôi động, bùng nổ

 

[trungleba]

Tiền đang rẻ quá cụ ạ, đúng hơn là tiền Việt đang rẻ quá. Lãi vay rẻ kỷ lục, vnd mất giá quá nhiều nên dù giá nhà đã cao lên quá nhanh trong hơn năm vừa qua, những người còn cầm tiền thấy sụt giảm tài sản hàng ngày và nhiều người em biết, chờ không nổi nữa, lại đi mua nhà rồi. Mà em thấy ít tiền mua cc bé, to tiền hơn tí mua cc to, to nữa chơi biệt thự ven chứ không thấy ai mặn mà đi mua nhà ngõ xe máy mà vẫn tiền chục tỷ nữa.

Các cụ và những người xung quanh các cụ thì sao ạ?

Cái này em cũng dự đoán từ cuối năm trước, các đợt sóng vừa rồi (cả chứng khoán và bds) chưa là gì so với độ điên của thời kỳ trước (năm 2007 và 2010). Sắp tới thời kỳ đó có lẽ sẽ được tái hiện lại, và lần này chẳng biết sẽ có cái gì hãm được nó.

 

[Timestay]

Cái này em cũng dự đoán từ cuối năm trước, các đợt sóng vừa rồi (cả chứng khoán và bds) chưa là gì so với độ điên của thời kỳ trước (năm 2007 và 2010). Sắp tới thời kỳ đó có lẽ sẽ được tái hiện lại, và lần này chẳng biết sẽ có cái gì hãm được nó.

Những quả đấm thép Vinashin...thời thượng cổ
Giờ thì quả đấm thép Vinafast và đường sắt cao tốc...thời hiện đại.
Chỉ tội ai bị đấm

 

[Mabumap2k6]

Tiền đang rẻ quá cụ ạ, đúng hơn là tiền Việt đang rẻ quá. Lãi vay rẻ kỷ lục, vnd mất giá quá nhiều nên dù giá nhà đã cao lên quá nhanh trong hơn năm vừa qua, những người còn cầm tiền thấy sụt giảm tài sản hàng ngày và nhiều người em biết, chờ không nổi nữa, lại đi mua nhà rồi. Mà em thấy ít tiền mua cc bé, to tiền hơn tí mua cc to, to nữa chơi biệt thự ven chứ không thấy ai mặn mà đi mua nhà ngõ xe máy mà vẫn tiền chục tỷ nữa.

Các cụ và những người xung quanh các cụ thì sao ạ?

E cũng quan điểm ko mua ngõ ngách, kiệt hẻm. Ít tiền thì ra xa/mua chung cư hoặc sang tỉnh, Tp khác còn tiềm năng đầu tư.

 

[chieu_vang_hn]

Tầm này vùng ven giá đang hợp lý, cứ vùng ven mà quất thôi cc! Lõi thì khét quá rồi! Chứng cháo hnay giảm ít, không quá đáng ngại, mà ttck có giảm đồng nghĩa với chốt lời, là cơ hội cho tt bđs khi dòng tiền thông minh dịch chuyển sang!

Cụ có thể gợi ý 1 vài khu vực vùng ven đc ko ạ, nhà đất HN giờ tăng ác quá, e tích cóp đc ít mà tình hình này chắc chả mua nổi

 

[beautycenter3866]

Cụ có thể gợi ý 1 vài khu vực vùng ven đc ko ạ, nhà đất HN giờ tăng ác quá, e tích cóp đc ít mà tình hình này chắc chả mua nổi

cụ phải cho thêm dữ liệu như cụ kỳ vọng như nào, tầm tài chính cụ bao nhiêu, phương hướng lâu dài của cụ thế nào???

 

[ThạchLựuMộc2024]

Cụ có thể gợi ý 1 vài khu vực vùng ven đc ko ạ, nhà đất HN giờ tăng ác quá, e tích cóp đc ít mà tình hình này chắc chả mua nổi

Cụ tránh chương mỹ của cụ ấy, cứ vùng ven nào mà cư dân đông, hạ tầng ổn thì cụ mua

 

[phiphu]

E cũng quan điểm ko mua ngõ ngách, kiệt hẻm. Ít tiền thì ra xa/mua chung cư hoặc sang tỉnh, Tp khác còn tiềm năng đầu tư.

Em ở Vĩnh Ngọc, đi cầu Nhật Tân vào Lotte Đào Tấn làm dạo này mất cả tiếng. Con em học Chu Văn An. Em đang tính quay trở lại nội thành tìm nhà hẻm. Đi lại vào nội đô ngày càng tệ.

 

[unifo]

Cụ có thể gợi ý 1 vài khu vực vùng ven đc ko ạ, nhà đất HN giờ tăng ác quá, e tích cóp đc ít mà tình hình này chắc chả mua nổi

Thanh Oai, Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Đan Phượng, Thanh Trì… Chương Mỹ cụ ơi!
Những nơi đang có hạ tầng đầu tư và/hoặc câu chuyện phát triển, đồng thời gần, giáp các quận.
Cụ thể hơn thì tôi ưu tiên bám gần các dự án:
- Mạn phía Nam: Thanh Trì, Thanh Oai, Thường Tín vì có VĐ3,5, VĐ4, Đường Ngọc Hồi Phú Xuyên, Cienco5, đg sắt tốc độ cao, các loại cao tốc Bắc Nam, dễ đi về phía Nam, cầu dân tỉnh cao hơn
- Mạn phía Bắc: Đông Anh, Gia Lâm vì có cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, sân bay gia bình, thành phố smart, đg nối 120m, các dự án lớn trọng điểm của Vin, cầu dân ở hưởng thụ, rộng rãi, đẹp
- Mạn phía Tây: Hoài Đưc, Đan Phượng, có VĐ3,5, VĐ4, trục Tây TL, Đại lộ TL, đg sắt đô thị 5…và tập trung rất nhiều đô thị sẵn có, dân cư đông đúc sẵn, quy hoạch sau và tiện

 

[chieu_vang_hn]

cụ phải cho thêm dữ liệu như cụ kỳ vọng như nào, tầm tài chính cụ bao nhiêu, phương hướng lâu dài của cụ thế nào???

Cụ tránh chương mỹ của cụ ấy, cứ vùng ven nào mà cư dân đông, hạ tầng ổn thì cụ mua

Thanh Oai, Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Đan Phượng, Thanh Trì… Chương Mỹ cụ ơi!
Những nơi đang có hạ tầng đầu tư và/hoặc câu chuyện phát triển, đồng thời gần, giáp các quận.
Cụ thể hơn thì tôi ưu tiên bám gần các dự án:
- Mạn phía Nam: Thanh Trì, Thanh Oai, Thường Tín vì có VĐ3,5, VĐ4, Đường Ngọc Hồi Phú Xuyên, Cienco5, đg sắt tốc độ cao, các loại cao tốc Bắc Nam, dễ đi về phía Nam, cầu dân tỉnh cao hơn
- Mạn phía Bắc: Đông Anh, Gia Lâm vì có cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, sân bay gia bình, thành phố smart, đg nối 120m, các dự án lớn trọng điểm của Vin, cầu dân ở hưởng thụ, rộng rãi, đẹp
- Mạn phía Tây: Hoài Đưc, Đan Phượng, có VĐ3,5, VĐ4, trục Tây TL, Đại lộ TL, đg sắt đô thị 5…và tập trung rất nhiều đô thị sẵn có, dân cư đông đúc sẵn, quy hoạch sau và tiện

Cảm ơn các cụ rất nhiều vì đã cho gợi ý, e tích cóp ko đc nhiều nên cũng đắn đo, khoảng 2 đồng thôi ạ

 

[unifo]

Cụ tránh chương mỹ của cụ ấy, cứ vùng ven nào mà cư dân đông, hạ tầng ổn thì cụ mua

Sai lầm nghiêm trọng trong chiến lược đầu tư vì thiếu thông tin trải nghiệm! Dân mg, đầu tư bđs phía Tây-Nam HN không ai không biết tgian gần rồi 3/2025-5/2025, Chương Mỹ sốt đất hơn nơi khác, giá tăng ngon hơn nhiều nơi khác vì nó sẵn rẻ ( nếu cc nhớ cuối năm 2021 cũng đúng như thế, Chương Mỹ là khu vực tăng nóng nhất Hà Nội).
Vừa qua, 7/2025 duy nhất Chương Mỹ “leo” lên phường một cách bất ngờ dù chỉ nhập một phường Biên Giang Hà Đông vốn thua xa hạ tầng phía Bắc, phía Tây, nhưng nó giáp Hà Đông! Hiện tại, phân lô chương Mỹ chỉ cần 50m2, nhưng các “quận ven” khác phải 80m2!!! Lợi thế tuyệt đối!
(Tôi hiện không còn đầu tư, không còn nắm giữ đất Chương Mỹ, nhưng không vì bán đi mà quay ra…chém, dìm xuống… )

 

[duchien04x4]

Giá thế này tính ra có 175tr/m2 cả nhà hả cccm. Cccm thấy có ảo không?

 

[robeo1958]

Em mong các cụ đóng góp từ kinh nghiệm thật của các cụ, ở khu nhà các cụ ở/ từng đầu tư. Ví dụ cụ mua chung cư 3 ngủ khu X năm 2021 là 4 tỷ năm nay đang 8 tỷ nhưng cũng khu đó, căn 2 ngủ xưa 3 tỷ giờ 6.5 tỷ... các cụ cập nhật giúp em. Những khu vực nào tưởng thơm và vào là kẹp, chôn vốn mãi không về bờ được, cũng mong các cụ cung cấp thêm. Các cụ hãy tin em, các thông tin có tính chính xác cao về giá và tình hình giao dịch thực tế ở các khu vực là vô cùng quan trọng giúp ta đưa ra quyết định đúng. Em mong topic này sẽ được cập nhật thông tin theo thời gian, và khi lượng thông tin đủ nhiều, các cụ đọc, cập nhật liên tục tự bản thân các cụ sẽ có sự nhạy cảm về thị trường hơn trước, em khẳng định chắc chắn điều này. Thậm chí đọc mãi, đến lúc trong vô thức các cụ sẽ có cảm giác được về việc khu vực nào đang "ngon" hơn và không cần cãi nhau về việc ở đâu mới ngon. Ở đâu ngon thị trường phản ánh hết qua giá và thanh khoản, thế thôi ạ.

Nếu có thể thì các cụ cập nhật giúp em một số khu vực giá nhảy vọt khi có đột biến về hạ tầng giao thông. Ví dụ khu X từ khi xây cầu vượt thì sao, mở đường thì sao vvv. Hoặc những giai đoạn sập lớn, giá và thanh khoản các nơi sẽ rơi khác nhau ra sao, khu nào tạo đáy và hồi sớm, ở thời điểm sập lãi ngân hàng ra sao và thời điểm tạo đáy ra sao, giá có đi ngang vùng đáy một đoạn dài không... tóm lại càng nhiều thông tin liên quan thì càng bổ ích ạ. Em muốn đây là thớt sống được nhờ sự đóng góp đến từ kinh nghiệm thực chiến của các cụ, và ai cũng sẽ biết thêm được điều gì đó khi vào đây, vì căn bản không ai có thể nắm hết diễn biến thị trường mọi khu vực mọi lúc được cả.

Kinh nghiệm cá nhân của em trong đầu tư em cũng sẽ cố gắng dành thời gian chia sẻ nếu có cụ nào quan tâm. Mong các cụ vào đây giao lưu chia sẻ với cái đầu lạnh, không sa đà chính trị và công kích cá nhân để thớt có thể sống vì thớt này càng sống đủ lâu thì mới càng có nhiều thông tin theo thời gian nên nếu bị xoá/khoá vì những lý do không đáng có thì tiếc lắm ạ.

Em xin cám ơn trước sự đóng góp của các cụ vào đây chơi.

E xin phép lái các cụ quẹo lại đúng trọng tâm thớt để tránh loãng thông tin. Vì em để ý thấy nhiều cụ vẫn những thông tin như đã bàn tại các thớt khác Box này. E thấy ý tưởng cụ Gà muốn chia sẻ, tập hợp các giao dịch thực tế như này rất hữu ích cho AE tham khảo, có cái nhìn khách quan về tốc độ tăng giá các khu vực qua mỗi giai đoạn. Nếu đc thì e cũng đề nghị cụ Gà mất công lập thớt thì chịu khó update các ttin mọi người chia sẻ về giá rổ các giao dịch rồi đẩy lên trang 1 cho ACE tiện theo dõi đc ko ạ. Tks CCCM!

 

[beautycenter3866]

Sao ko ai đoái hoài đến Hoàng Mike nhỉ, trong vđ2 mà, đi xa làm gì

hoàng mike trong vành đai 3 thôi chứ làm gì mà trong vành đai 2???? có 1 số khu như hh linh đàm còn ngoài vđ3. căn bản ít ai nhắc hoàng mai do nó nát hạ tầng quá, dân cư lộn xộn, đường xá bé tý, đất dân nhảy dù không sổ nhiều nên thế. nhưng thực ra thì hoàng mai lượng cầu thực lại rất lớn

 

[Hipisme]

Em dẫn chứng chung cư khai sơn ngọc thuỵ nhé. Em nhớ đúng hôm ra quân vụ sáp nhập 1/7 em đi ra hỏi, nền giá tầm 60tr/m2, đợt này những căn đó bán hết rồi, giờ còn chuyển nhượng mà căn tầng cao cũng phải 70tr hơn /m2. Em thấy tăng kinh quá. Còn nhà phố thì ko rõ lắm, khả năng thanh khoản ko đc như chung cư đợt này

 

[truongvoky1981]

Giờ ai vào chỗ trung tâm thì mãi ko về bờ đc, các bác đang dồn tống hết nhanh ra ngoài, sạch bóng trường đh thì nhà ngõ có cắm mỏ. thêm giao thông thuận lợi nữa, thích thì lái xe, lười thì ngồi metro 30p là vào trung tâm. mà lúc đó mấy ai cần vào trung tâm nữa, đh ra, bv ra, mấy góc ngoại thành xây cao ốc 4-50 tầng để chờ cty chuyển sang rôì. mỗi khu loang to dần tầm 500k dân thì tiện ích gì cũng có, tây có khi còn nhiều hơn ở hồ tây, về quê lên cao tốc cũng nhanh

Chỗ nào giao thông thuận lợi nhỉ. 20 năm trc thì có thể chứ giờ đâu cũng tắc bỏ cmnl