[Funland] Phát súng đầu tiên đã nổ, đánh thuế bđs theo thời gian

[alceste]

em có đọc 1 số chuyên gia cũng đều nói áp dụng thời gian nắm giữ tài sản là từ khi luật có hiệu lực.
trước năm ra luật cụ A mua giá đấu giá 10 triệu 1 mét, năm 2026 lên 80 triệu 1 mét, năm 2026 mới áp dụng luật thì tính là giá lúc mua là 80 triệu 1 mét. 2027 bán 90 triệu 1 mét thì chỉ mất thuế ở 10 triệu chênh lệch thôi.
Phải đợi cụ tổng nói trên vtv mới làm nhanh được, như vụ giấy phép xây dựng chẳng hạn.

Chưa có Nghị định CP và Thông tư hướng dẫn thực hiện cho các bộ ngành thì Chuyên gia cũng nói cho vui thôi nhé.
Trong dự luật còn nói rõ, chính phủ quy định chi tiết thì phải chờ Nghị định.

 

[raul135]

Lâu lắm mới chém vs các cụ, đọc văn bản tôi hiểu như thế này:
- ở Khoản 1 có từ "không cư trú" ở đây có thể hiểu là nhà này các cụ không ở mà các cụ ở chỗ khác. Vậy ở đây có tính đến thời gian không? Hay là cứ nhà nào các cụ không đăng ký thường trú, tạm trú thì phệt hết, hay là bđs liên quan đến kinh doanh như TMDV, ...?Đây mới là mức dự thảo nên tôi nghĩ chắc chỗ này phải có điều chỉnh hoặc làm rõ;
- ở Khoản 2, "không xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản" tôi nghĩ chỉ được 1 lần đầu lúc bán hoặc mua bds thôi, chứ từ lần thứ 2 là xác định được rồi, vì phải có tờ khai thuế và nộp thuế khi sang tên, trên tờ khai thuế có giá rồi. các chi phí sửa nhà, phát sinh thêm ... nếu các cụ không có hóa đơn thì khả năng cao là thuế ko chấp nhận cho các cụ chi phí đấy.
- Điều này của luật chắc chắn tác động đến các cụ lướt lát, năm giữ thời gian ngắn. Các cụ cứ bảo nắm thời gian ngắn thì cứ + 10% đổ lên ở đấy người mua sau chịu, khó đấy vì những người giữ 5 10 năm đổ lên chào giá nhẹ hơn chút là sút đc trước rồi.

 

[_MCM_]

Lâu lắm mới chém vs các cụ, đọc văn bản tôi hiểu như thế này:
- ở Khoản 1 có từ "không cư trú" ở đây có thể hiểu là nhà này các cụ không ở mà các cụ ở chỗ khác. Vậy ở đây có tính đến thời gian không? Hay là cứ nhà nào các cụ không đăng ký thường trú, tạm trú thì phệt hết, hay là bđs liên quan đến kinh doanh như TMDV, ...?Đây mới là mức dự thảo nên tôi nghĩ chắc chỗ này phải có điều chỉnh hoặc làm rõ;
- ở Khoản 2, "không xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản" tôi nghĩ chỉ được 1 lần đầu lúc bán hoặc mua bds thôi, chứ từ lần thứ 2 là xác định được rồi, vì phải có tờ khai thuế và nộp thuế khi sang tên, trên tờ khai thuế có giá rồi. các chi phí sửa nhà, phát sinh thêm ... nếu các cụ không có hóa đơn thì khả năng cao là thuế ko chấp nhận cho các cụ chi phí đấy.
- Điều này của luật chắc chắn tác động đến các cụ lướt lát, năm giữ thời gian ngắn. Các cụ cứ bảo nắm thời gian ngắn thì cứ + 10% đổ lên ở đấy người mua sau chịu, khó đấy vì những người giữ 5 10 năm đổ lên chào giá nhẹ hơn chút là sút đc trước rồi.

Trong văn bản không có chữ "được" cụ ạ. Tức là: không xác định, chứ ko phải "Không xác định được. Tức theo em hiểu, trường hợp giao dịch không xác định giá định giá mua bán (do bên mua bán chọn), thì theo PA2. Chứ nếu là: Không xác định "được" thì ban căng, vì rất nhiều bđs xác định được hết.

Nói chung, em vẫn sợ nhỡ đâu ông thuế ông í áp phương án 1, lấy cái giá trên hợp đồng công chứng 10-15 năm trước ra áp vào giá mua của mình, giá bán giờ gấp xx lần, thì tiền thuế có mà 1 vài tỷ. Nhưng chắc ko đến nỗi thế đâu.

 

[Đá Ốp Lát]

Bất động sản bao gồm đất và tài sản trên đất. Ví dụ người đã sở hửu mảnh đất đó 10 năm, năm thứ 11 xây nhà và bán. Ví dụ mảnh đất đó có 1 tỷ, nhà giá trị 5 tỷ, tổng tài sản là 6 tỷ thì tính thuế theo khung nào ?

Cụ có đầy đủ hoá đơn VAT xây dựng 5 tỷ thì được khấu trừ. Còn không thì thôi.

 

[unifo]

Lâu lắm mới chém vs các cụ, đọc văn bản tôi hiểu như thế này:
- ở Khoản 1 có từ "không cư trú" ở đây có thể hiểu là nhà này các cụ không ở mà các cụ ở chỗ khác. Vậy ở đây có tính đến thời gian không? Hay là cứ nhà nào các cụ không đăng ký thường trú, tạm trú thì phệt hết, hay là bđs liên quan đến kinh doanh như TMDV, ...?Đây mới là mức dự thảo nên tôi nghĩ chắc chỗ này phải có điều chỉnh hoặc làm rõ;
- ở Khoản 2, "không xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản" tôi nghĩ chỉ được 1 lần đầu lúc bán hoặc mua bds thôi, chứ từ lần thứ 2 là xác định được rồi, vì phải có tờ khai thuế và nộp thuế khi sang tên, trên tờ khai thuế có giá rồi. các chi phí sửa nhà, phát sinh thêm ... nếu các cụ không có hóa đơn thì khả năng cao là thuế ko chấp nhận cho các cụ chi phí đấy.
- Điều này của luật chắc chắn tác động đến các cụ lướt lát, năm giữ thời gian ngắn. Các cụ cứ bảo nắm thời gian ngắn thì cứ + 10% đổ lên ở đấy người mua sau chịu, khó đấy vì những người giữ 5 10 năm đổ lên chào giá nhẹ hơn chút là sút đc trước rồi.

Cụ hiểu sai toàn diện vì chưa từng đọc luật thuế này ợ! Chữ “cư trú” và “không cư trú” đó không liên quan đến cái nhà mảnh đất cụ định bán, đó là thuật ngữ phân biệt các loại cá nhân, ví dụ, nôm na cụ người Việt Nam “cư trú”, còn cụ J. Trump ở nước ngoài “không cư trú” có mua nhà dự án Trump Hưng Yên, ngay ở đầu luật, mời cụ đọc lại! Xin phép cụ không đọc đoạn sau của cụ…
Nhưng tôi nghiêm khắc phê bình cụ raul135 và có thể cụ nào đó cũng trích nhầm Điều 25 khiến cụ ấy hiểu sai, điều của các cụ là Điều 15 ợ, tôi đã đọc hết luật và vừa xem lại!

 

[unifo]

Về quy định mức thuế 2-10% theo “thời gian nắm giữ bđs tính từ thời điểm có quyền sở hữu quyền sử dụng(từ thời điểm luật này có hiệu lực) đến thời điểm chuyển nhượng bđs”, do cụ nào biên soạn dự luật viết hơi khó hiểu, tôi xin mạn phép các cụ trong thớt được mổ xẻ khả năng Nghị định sẽ quy định như sau:…
(Phải tôi tôi viết rõ luôn chứ viết thế khó hiểu)

 

[unifo]

Trong văn bản không có chữ "được" cụ ạ. Tức là: không xác định, chứ ko phải "Không xác định được. Tức theo em hiểu, trường hợp giao dịch không xác định giá định giá mua bán (do bên mua bán chọn), thì theo PA2. Chứ nếu là: Không xác định "được" thì ban căng, vì rất nhiều bđs xác định được hết.

Nói chung, em vẫn sợ nhỡ đâu ông thuế ông í áp phương án 1, lấy cái giá trên hợp đồng công chứng 10-15 năm trước ra áp vào giá mua của mình, giá bán giờ gấp xx lần, thì tiền thuế có mà 1 vài tỷ. Nhưng chắc ko đến nỗi thế đâu.

Quá quan trọng! Tiện cụ nói tôi xin mạn phép đưa quan điểm luôn!
Luật 2007 tính 25% tôi vừa xem có chữ “được”, khiến khó xử cho cả người mua bán và thuế vụ! Năm 2014 bỏ không còn tính theo cách 25% lợi nhuận đó, bỏ luôn vì gây “tranh cãi”, chỉ còn 2%!
Giờ đề xuất bỏ đi chữ “được”, có thể do họ rút kinh nghiệm, nên giờ cc có toàn toàn có thể hiểu cc có hai lựa chọn, 20% trên lợi nhuận hoặc 2-10%/doanh thu tuỳ…số nào nhỏ hơn!

 

[_MCM_]

Em nghĩ khá kỹ, và theo em, luật thuế mới này nó có 2 thay đổi: 1) Đưa thêm 1 phương pháp tính thuế (Có chi phí, thuế 20%), bản chất là để phòng 1 số trường hợp, người bán lỗ bđs vẫn phải tính thuế thì nó ko hợp lý, và 2) Thay đổi % thuế theo thời gian

Để đơn giản, có lẽ bên thuế sẽ ưu tiên phương án 2, tuy vậy, nếu người bán muốn giảm thuế trong 1 số trường hợp, thì phải tìm cách chứng minh được chi phí đã bỏ ra để áp dụng theo phương án 1. (Ví dụ: bán nhà 5 tỷ, mua vào 4 tỷ, và bỏ ra 800 triệu để sửa chữa chẳng hạn)

 

[duchien04x4]

Em nghĩ khá kỹ, và theo em, luật thuế mới này nó có 2 thay đổi: 1) Đưa thêm 1 phương pháp tính thuế (Có chi phí, thuế 20%), bản chất là để phòng 1 số trường hợp, người bán lỗ bđs vẫn phải tính thuế thì nó ko hợp lý, và 2) Thay đổi % thuế theo thời gian

Để đơn giản, có lẽ bên thuế sẽ ưu tiên phương án 2, tuy vậy, nếu người bán muốn giảm thuế trong 1 số trường hợp, thì phải tìm cách chứng minh được chi phí đã bỏ ra để áp dụng theo phương án 1. (Ví dụ: bán nhà 5 tỷ, mua vào 4 tỷ, và bỏ ra 800 triệu để sửa chữa chẳng hạn)

Cái chi phí thì nó bao la bát ngát vậy ai sẽ là người đi thẩm tra, và mất bao lâu. Nhất là cái nội thất nó muôn vàn cccm nhỉ. Nếu yêu cầu hóa đơn chứng từ để phục vụ cho công tác xác minh chi phí nữa thì cũng rất lằng nhằng và tốn rất nhiều thời gian.

 

[unifo]

Em nghĩ khá kỹ, và theo em, luật thuế mới này nó có 2 thay đổi: 1) Đưa thêm 1 phương pháp tính thuế (Có chi phí, thuế 20%), bản chất là để phòng 1 số trường hợp, người bán lỗ bđs vẫn phải tính thuế thì nó ko hợp lý, và 2) Thay đổi % thuế theo thời gian

Để đơn giản, có lẽ bên thuế sẽ ưu tiên phương án 2, tuy vậy, nếu người bán muốn giảm thuế trong 1 số trường hợp, thì phải tìm cách chứng minh được chi phí đã bỏ ra để áp dụng theo phương án 1. (Ví dụ: bán nhà 5 tỷ, mua vào 4 tỷ, và bỏ ra 800 triệu để sửa chữa chẳng hạn)

Ví dụ, tôi mua của cụ hàng “không nguồn gốc xuất xứ” lại lâu năm, thuế 2% giá 10 tỷ, thuế 200tr. Một năm sau tôi bán 12 tỷ, tôi chịu thuế giúp người mua, ng mua không phải chịu. Tôi vay ngân hàng hết 1 tỷ, tôi sẽ làm như sau:
1. Theo thuế đề xuất mới
TH1. Nếu tôi lờ đi chi phí, tôi khai bán 12 tỷ, thuế 10% là 1,2 tỷ, toi luôn! Vứt phương án này!
TH2. Tôi bán 10 tỷ đúng bằng giá mua, bỏ qua chi phí, thuế 10% là 1 tỷ, toi! Vứt nốt!
TH 3. Tôi bán 12 tỷ đúng giá bán, kê giá mua 10 tỷ (thuế có sẵn thông tin), kê hợp đồng lãi vay 1 tỷ(sẵn hợp đồng), thuế 200tr nộp thay người bán lần trc (thuế sẵn thông tin)
=>>Thuế phải nộp 20% x (12-11,2) = 160tr đồng! Chấp nhận được, khá ngon!
TH4. Tôi bán 11 tỷ, trên giá mua, kê giá mua 10 tỷ, lãi vay 1 tỷ, thuế 0 đồng! Chốt!
Tôi lãi: 12 -10 - 1 - 0,2 - 0,16 = 640tr đồng

2. Theo thuế hiện tại
Nếu hiện nay, tôi mua 10 tỷ nộp 2% thay ng bán là 200tr, bán tiếp 10-12 tỷ nộp 2% là từ 200-240tr!!
=> Tôi lãi 12 - (10 -1-0,2-0,24) = 560tr đồng

K/L: T/hợp này thì dù khai thật hay khai dối, tổng số thuế 2 lần mua bán thực ra có thể lại giảm chứ không hề tăng!? Luật mới nếu đc thông qua lại có lợi cho nđt lướt sóng cc nhỉ!?

 

[unifo]

Cc thấy sao, liệu thuế đề xuất mới có lợi hơn cho người lướt sóng ngăn hạn như tôi hay không!? Hay thuế hiện tại lợi hơn ợ!? Người mua có lợi hơn trc hay không? Hay thiệt hơn ợ!? Nếu người mua lại cũng lướt sóng như tôi và sẵn sàng chịu thuế, không làm giá bđs tăng do thuế!?)

 

[CaoCuong281188]

Em thấy thuế vậy so với 2% tổng giá trị cũng same mà. Ví dụ sau 2 năm là 6% từ 3 tỷ lên 4 tỷ là mất 60 củ tiền thuế, còn tính theo thuế cũ là 80 triệu rồi.

 

[quangvinh001]

nếu thông qua thật thì giá nhà lại bị tăng tiếp cụ ạ. vì phần thuế tăng thêm đó lại sẽ bị cộng vào giá bán.
kể cả bên bán có thiện chí gánh thuế với người mua thì chắc cũng kiểu 50 50 mỗi bên 1 nửa.
- nói chung dân sẽ ko dc lợi gì cả chỉ có thiệt. Nhất là người mua nhà để ở sẽ càng khổ hơn. vì nếu trong nội thành Hà Nội thì giờ 95% chủ nhà bán ra họ đều ko quá áp lực phải bán tống bán tháo. Những chủ nhà mà kiểu ngộp bank bán rẻ hiếm như sao trên trời.
-> Dẫn đến việc đại đa số nhà cửa bán ra sẽ đều bị tăng giá (trong giá bị gánh thêm khoản thuế tăng thêm kia).

 

[nguyenfa]

Ở đây các Cụ có kinh nghiệm mua bán bđs nhiều, như em đang tìm hiểu thì thấy đội mua bán lướt lát ở cả HN và tỉnh đều gần như ít khi vào tên sổ đỏ, hầu hết là lướt cọc hoặc công chứng treo, bất đắc dĩ lắm mới vào tên chính chủ nếu là đội đầu tư chuyên nghiệp. Như vậy thì chỗ luật mới này cũng ko ảnh hưởng lắm đến đội đấy mà chỉ ảnh hưởng đến người mua thật cuối cùng do khả năng phải chịu thuế cao hơn. Còn cách tính thuế như dự thảo rất bất cập cho người thực hiện do cách xác định hình thức tính thuế thực sự không rõ ràng, người làm trực tiếp có xu hướng áp mức thuế cao nhất để tránh trách nhiệm thất thu thuế phải giải trình về sau

 

[unifo]

Ở đây các Cụ có kinh nghiệm mua bán bđs nhiều, như em đang tìm hiểu thì thấy đội mua bán lướt lát ở cả HN và tỉnh đều gần như ít khi vào tên sổ đỏ, hầu hết là lướt cọc hoặc công chứng treo, bất đắc dĩ lắm mới vào tên chính chủ nếu là đội đầu tư chuyên nghiệp. Như vậy thì chỗ luật mới này cũng ko ảnh hưởng lắm đến đội đấy mà chỉ ảnh hưởng đến người mua thật cuối cùng do khả năng phải chịu thuế cao hơn. Còn cách tính thuế như dự thảo rất bất cập cho người thực hiện do cách xác định hình thức tính thuế thực sự không rõ ràng, người làm trực tiếp có xu hướng áp mức thuế cao nhất để tránh trách nhiệm thất thu thuế phải giải trình về sau

Quả “treo” thì công nhận với cụ rồi, chịu chết! Dân lướt có treo cũng là thường vì khó biết! Dần dần người dân sẽ tuân thủ pháp luật tốt hơn và có trách nhiệm hơn cụ ợ! Như chứng khoán đấy, cụ nào chơi chăng thấy, kéo ầm ầm, cả ào ào, nhưng chứng khoán đc thừa nhận rủi ro đó rồi, chấp nhận thì chơi, trừ khi quá lố quá đáng…!?
Còn theo dự thảo thuế mới đấy, cc có quyền chọn hình thức cụ thấy thuế thấp nhất, vì họ đã bỏ đi quy định như trc đây gây tranh cãi khó thực hiện rồi cụ!

 

[quangvinh001]

Ở đây các Cụ có kinh nghiệm mua bán bđs nhiều, như em đang tìm hiểu thì thấy đội mua bán lướt lát ở cả HN và tỉnh đều gần như ít khi vào tên sổ đỏ, hầu hết là lướt cọc hoặc công chứng treo, bất đắc dĩ lắm mới vào tên chính chủ nếu là đội đầu tư chuyên nghiệp. Như vậy thì chỗ luật mới này cũng ko ảnh hưởng lắm đến đội đấy mà chỉ ảnh hưởng đến người mua thật cuối cùng do khả năng phải chịu thuế cao hơn. Còn cách tính thuế như dự thảo rất bất cập cho người thực hiện do cách xác định hình thức tính thuế thực sự không rõ ràng, người làm trực tiếp có xu hướng áp mức thuế cao nhất để tránh trách nhiệm thất thu thuế phải giải trình về sau

cụ hơi nhầm. hàng xóm khu em có 2 ông chuyên đầu tư kiểu mua đi bán lại đây. Đa phần đều phải vào tên vào tiền full cụ nhé.
- vì nguyên tắc là các ông ý tìm mua rẻ, rồi bán lại giá cao hơn kiếm lãi. Mà hàng rẻ thường đồng nghĩa vỡi việc người bán cần tiền gấp / hoặc vỡ nợ, ly hôn gì đó. Nên để mua hàng rẻ thì thường phải vào tiền 1 cục luôn. Mà đã vào tiền 1 cục thì phải có người đứng tên - thường sẽ là bản thân tự đứng tên luôn thì mới an tâm (chứ nhờ anh em đứng tên hộ cũng chưa chắc yên tâm 100%
- Người bán rẻ thường là họ bán xong họ cầm tiền họ té. Hiếm người bán họ đồng ý cho lướt cọc, hoặc đồng ý đi ký hủy công chứng ký lại với người mua mới.
- Tóm lại quan trọng nhất là mua vào dc mới giá rẻ. còn việc đóng thuế 2 lần hay việc xin người bánđầu ký hủy rồi ký lại với người mua mới chỉ là thứ yếu về sau thôi

 

[Sonduong.BMV]

Thay vì giảm thì phần thuế đấy + thêm vào giá bán thì cụ nghĩ sao ?

E cũng nghĩ thế, mà lại làm lợi cho người mua trước. 2 mảnh đất liền nhau không có lẽ ông mua trước lại bán rẻ hơn ông mua sau.

 

[Sonduong.BMV]

Người bán tăng vào giá bán, xong cầm dao dí bắt người mua xuống tiền à cụ

Mua thì mua, không mua thì không có chỗ ở. Nhiều người mồm vẫn chửi cò “lùa gà” nhưng khi muốn mua BĐS vẫn phải tìm đến “cò”.

 

[raul135]

Cụ hiểu sai toàn diện vì chưa từng đọc luật thuế này ợ! Chữ “cư trú” và “không cư trú” đó không liên quan đến cái nhà mảnh đất cụ định bán, đó là thuật ngữ phân biệt các loại cá nhân, ví dụ, nôm na cụ người Việt Nam “cư trú”, còn cụ J. Trump ở nước ngoài “không cư trú” có mua nhà dự án Trump Hưng Yên, ngay ở đầu luật, mời cụ đọc lại! Xin phép cụ không đọc đoạn sau của cụ…
Nhưng tôi nghiêm khắc phê bình cụ raul135 và có thể cụ nào đó cũng trích nhầm Điều 25 khiến cụ ấy hiểu sai, điều của các cụ là Điều 15 ợ, tôi đã đọc hết luật và vừa xem lại!

Tks cụ, tôi chưa đọc cả luật mà mới nhìn vào điều này, "không cư trú" chắc có định nghĩa nên tôi sẽ tìm đọc lại nhưng dẫn chứng như cụ có vẻ đúng!
Thấy cụ vẽ các tình huống lách tôi thấy cụ nẩy số nhanh thật, tôi muốn tham gia thêm là cái hợp đồng lãi vay cụ định vẽ ntn? Vì nếu lãi vay cá nhân vs cá nhân ko bít bên Thuế ok ko? Vs thế ng cho vay cũng phải bụp thêm cả khoản thuế tncn nữa ko nhỉ?

 

[truongvoky1981]

Ví dụ em mua nhà 5 tỷ nhưng vay bank và trả trong nhiều năm tiền lãi mất 2 tỷ (cái này chứng minh dc tốt vì có sao kê). Giờ em bán dc 7 tỷ vậy là em ko lãi tí nào.
Nhưng e phải nộp 400tr tiền thuế tức là em lỗ rồi nhỉ các Cụ.